スタッフブログ
宅建勉強5月3日(火)
問10
相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。
- 相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
- 連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
- 共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。
解説
- “無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。”正しい。無権代理人が本人の承諾を得ず契約を行い、その後、単独で本人を相続した場合は、本人が自ら契約をした際と同様の効果が生じます（最判昭40.6.18）。
- “相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。”正しい。他の共同相続人の持分の譲渡に関しては無権利者となります。よって、他の共同相続人は、自己の持分についての登記なくとも第三取得者に対抗することができます（最判昭38.2.22）。
- “連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。”正しい。連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となります（最判昭34.6.19）。
- “共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。”[誤り]。共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができるので、たとえ過半数を超える相続人であっても、当然にその共有物の明渡しを請求することはできません（民法249条最判昭41.5.19）。
したがって誤っている記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（3）
【本文】
料理
10歳で家族の食事作り 5色の食材バランス、父に学ぶ
小学校に上がって、10歳になるころには、家族の食事をしょっちゅう私が作っていた。母が身体が弱くて寝込んでいることが多かったせいもある。調理師だった父から、料理の手ほどきを受けた。
学校から帰ると、買い物籠を提げて市場へ向かう。季節ごとの旬の食材を、財布と相談しながらなるべく安く手に入れる。父は、栄養バランスのため白黒緑黄赤の5色のものを食べるべしと私に教えた。それをどう取り入れたらいいか、献立を…
【感想】
食事、バランスよく取る、食べなすぎ食べ過ぎも良くなく行動の原動力です。
忙しく食べられない、ストレスで食べ過ぎる、こういったことが行動への影響にあらわれます。
きちんとリズムを作り、働く準備をします。
買いたい/売りたいマッチング
なかなか結果が出ないことも多くあります。見つからないことも現実を知る材料、お客様にお伝えします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 建替が必要かどうか
ライフプランを行う中で、大きな影響があると私が考えるポイントは建替が必要かどうかだと考えております。
メンテナンスコストや光熱費等の違いも非常に大きな要因ではございます。
建替が必要になる可能性が高いか低いかは確認いただくことが必要だと考えます。
建替が必要な場合には上記記載のライフプランのように大きく影響がございます。
建替リスクを減らす対策は何を行っているのか、保証はどうなっているのかを検討頂くことが大切です。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（2）
【本文】
両親
「子より夫」の母と優しい父 小学生のころから自立心
父、道雄の幼い頃の写真を見ると、どれも半ズボンにジャケットなどの洋装である。1913年（大正2年）生まれにしては、ずいぶんハイカラだ。父だけではない。周囲にいる父の妹も、白いドレスにレースのパラソルを手にしている。フォードの自動車やハーレーダビッドソンのオートバイまで見える。
お伊勢参りの観光地として栄えた三重県・二見浦（ふたみのうら）駅のそばにある料亭の長男として父は育った。裕福な家で、新しい…
【感想】
周囲からの影響、周囲への影響はいかなる場面でもあることと感じました。
自分の行動が周りに影響を与えることを認識します。
買いたい/売りたい マッチング
地主様、一度では話は進むことはありません、何度も通い話を聞いていただきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ5月2日（月）
問9
Aは、令和4年10月1日、A所有の甲土地につき、Bとの間で、代金1,000万円、支払期日を同年12月1日とする売買契約を締結した。この場合の相殺に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- BがAに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、Bは同年12月1日に売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。
- 同年11月1日にAの売買代金債権がAの債権者Cにより差し押さえられても、Bは、同年11月2日から12月1日までの間にAに対する別の債権を取得した場合には、同年12月1日に売買代金債務と当該債権を対当額で相殺することができる。
- 同年10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、Bは売買代金債務と当該損害賠償債権を対当額で相殺することができる。
- BがAに対し同年9月30日に消滅時効の期限が到来する貸金債権を有していた場合には、Aが当該消滅時効を援用したとしても、Bは売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。
解説
- “BがAに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、Bは同年12月1日に売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。”誤り。相殺には、原則として双方の債権の弁済期が到来していることが必要です（民法505条1項）。本肢では、相殺をしようとする日が12月1日、貸金債権の支払期日が12月31日（弁済期未到来）なので相殺することはできません。
- “同年11月1日にAの売買代金債権がAの債権者Cにより差し押さえられても、Bは、同年11月2日から12月1日までの間にAに対する別の債権を取得した場合には、同年12月1日に売買代金債務と当該債権を対当額で相殺することができる。”誤り。自働債権の取得時期が、受働債権の差押えを受けた後であるときには相殺はできません（民法511条1項）。Bが11月2日から12月1日までに取得した債権は、11月1日の差押え後に取得されたものなので、BはAの売買代金債権と相殺をすることはできません。
- “同年10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、Bは売買代金債務と当該損害賠償債権を対当額で相殺することができる。”[正しい]。悪意による不法行為、人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権を受働債権とする相殺をすることはできません（民法509条）。ただし、これを自働債権とする相殺は可能ですので、BからAに対しての相殺は有効となります。
- “BがAに対し同年9月30日に消滅時効の期限が到来する貸金債権を有していた場合には、Aが当該消滅時効を援用したとしても、Bは売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。”誤り。一方の債権が時効により消滅した場合でも、消滅前に相殺適状にあった場合には相殺可能です。しかし、本肢の場合、売買代金債権成立前の9月30日に貸金債権が時効消滅しているため、相殺適状にはなっていません（民法508条）。よって、Aが当該消滅時効を援用した場合、Bは相殺をすることはできません。
したがって正しい記述は[3]です。
マイホームFP 今か先か①
焦って決めたくない、今が購入のタイミングなのか、頭金を貯めてからが良いのか・・・
資金に関して比較することは・・・
総支払額は得なのか損なのか、定年退職を迎えた時の残債額はいくらなのか、確認しておりますでしょうか。
確認いただくことをお勧めいたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 一時収入
資金計画を組む際、保険料も支出に見ます。
ですが、積立型の保険や投資用のものは先々に収入として返ってきます。
預金と同じ考えだと思います。
計画が変わるほど、大きな要因になることがございます。
ご注意ください！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（１）
【本文】
考える少女
泣かないヒロイン描きたい 編集者から「理屈っぽい」と小言
私は、何を表現したくて漫画を描いているのか？ マンガ家を目指したころから考えていた。
1964年、もうすぐ高校2年生というころにデビューが決まった。私はうれしい半面「こんなに早くプロになってしまって、早晩、漫画のネタが尽きる」と焦った。
「物語」の芯のようなものを探りたくて片っ端から本を読んでいるうち、ギリシャ劇の台本にたどり着いた。すると同じ題材から、別の物語が生まれている例が多いことに気付い…
【感想】
何を表現したくて仕事をしているのか、自身の目的を明確にすることが成長の第一歩だと感じました。
お客様に喜んでいただくことを指名に仕事をします。
里中氏も毎日新聞を読み、その中の出来事に対する自分の考えを言葉にすることで自分の考え方を確立していったことを知りました。
自分の考え方を知ろうと思います。
買いたい／売りたい マッチング
所有者様に交渉、エリアでお探しの方に、ここをいくらで購入したいといただき、所有者様へご連絡をする。
所有者様も売りたいが動けていない方もいらっしゃいます。探してまいります！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月1日（日）
問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
- 規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。
- 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
- 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
解説
- “規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。”[誤り]。規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってなされます（区分所有法31条1項）。
- “規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。”正しい。規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒むことは許されません（区分所有法33条2項）。また、当該規定に違反した場合は、20万円以下の過料に処されます（区分所有法71条2号）。
- “規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。”正しい。規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません（区分所有法33条3項）。逆を言えば、見やすい場所に掲示さえすれば各戸への通知は不要ということです。
- “占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。”正しい。占有者（区分所有者から貸借した人など）は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います（区分所有法46条2項）。
したがって誤っている記述は[1]です。