スタッフブログ
宅建勉強5月10日(火)
問19
建築基準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10ｍ又は12ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
- 一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。
- 都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2ｍの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
- 容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。
解説
- “田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10ｍ又は12ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。”正しい。用途地域のうち、低層住宅の良好な住環境を守る目的で指定される「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」の3地域については、建築物の高さは10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定められた高さを超えてはいけないという制限があります。これを「絶対高さ制限」といいます（建築基準法55条1項）。
- “一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。”[誤り]。敷地が2つの用途地域に属する場合には、過半の属する地域の建築物に関する用途制限が適用されます。
本肢の場合、敷地全体について第一種中高層住居専用地域の用途制限が適用されるため、大学の建築が可能です（建築基準法91条、建築基準法48条3項）。
- “都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2ｍの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。”正しい。都市計画区域の変更等によって建築基準法の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは道路とみなされます（建築基準法42条2項）。これを「2項道路」といいます。
本肢の道は2ｍですので、特定行政庁の指定があるときに限り道路とみなされます。 - “容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。”正しい。壁面線とは、道路境界線から敷地側に一定距離後退したところに引かれる線のことで、街の環境を整えるために必要がある場合に特定行政庁が指定します。壁面線が指定されると、敷地部分であっても原則としてその壁面線を越えて建築物の壁や柱、高さ2ｍを超える門や塀は建築することができなくなります。強制的にセットバックさせるようなイメージです。
この壁面線の指定が道路の両側にある場合、特定行政庁が許可した建築物について容積率規制を適用するにあたり、壁面線同士の間を前面道路の幅員とみなして容積率を算定することができます。このとき、道路と壁面線の間の敷地は敷地面積から除かれます（建築基準法52条11項）。
したがって誤っている記述は[2]です。
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（9）
【本文】
上京
連載打ち切り ヒット出ず 編集者から「大阪に帰ったら？」
初めての東京暮らしは、旧華族のお屋敷だった。1965年春、私は高校を中退して上京、文京区音羽の講談社の裏手にあった洋館に身を寄せた。今はもうない建物だが、締め切りを守れない作家を「カンヅメ」にする場所として使われていた。電話機は1台のみで、編集者から電話がかかると、管理人さんが呼び出してくれる。私がいたときは、他の部屋に開高健さんがいらしたようだが、さすがにご挨拶はできなかった。
【感想】
いくら行動しても成果が出ないこともあり、何か問題が必ずあります。問題点や課題を見つけ先に進んで行かなければと思いました。
買いたい 売りたい マッチング
空き地空き家の所有者様が企業様の時があります。企業様が今後どう活用するための土地なのか伺い交渉していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月9日（月）
問18
建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 建築物の高さ31ｍ以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。
- 防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。
- 4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
- 建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。
解説
- “建築物の高さ31ｍ以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。”誤り。建築物の高さ31ｍ以下の部分にある3階以上の階に限り、非常用の進入口を設けなければなりません。「全ての階に」とする点で、本肢は誤りです（建築基準法令126条の6）。
- “防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。”誤り。増改築・移転に関して床面積10㎡以下のときに建築確認が不要となるのは、防火地域および準防火地域以外の区域内です（建築基準法6条2項）。本肢は防火地域内なので上記の例外は適用されず、3階建ての木造建築物なので建築確認が必要です。
- “4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。”[正しい]。2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設ける必要があります（建築基準法令126条1項）。
- “建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。”誤り。建築基準法の改正時に既に使用中または建築中の建物は、引き続き改正前の規定が適用されます（建築基準法3条2項）。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 里中満智子
【本文】
里中満智子（マンガ家）
マンガ家の里中満智子さんは高校生時代に鮮烈なデビューを飾って以来、第一線で活躍し続けています。団塊世代に生まれ、厳しい母親からは「試験で一問でも間違えたら集めた漫画を捨てる」と言われながらも反対を乗り越えてプロの道に。「アリエスの乙女たち」「天上の虹」といったヒット作を生み、あまりに多忙な日々を送る中で、様々な苦悩や子宮頸（けい）がんなどの病気とも向き合ってきました。手塚治虫や石ノ森章太郎ら巨匠たちとの交流は日本のマンガ史そのものともいえる興味深いエピソードばかり。現在は日本漫画家協会理事長を務め、奮闘を続ける里中さん。日本の漫画が「クール・ジャパン」として世界的な評価を受けるはるか前史から、大きく広がるマンガ界の未来までを展望する読みどころたっぷりの連載です。
【感想】
里中氏の記事を読ませて頂き、とことんやり切ること、これでもかとつきつめ専念することから成長することを学ばせて頂きました。
たくさんのことに手を出したくなる、ですが多くの経験をすることも大事であるが、道を絞りプロフェッショナルになること、私もそうなれるように突き詰めるようにします。
買いたい/売りたい マッチング
所有者様になかなか会えない、登録の住所に伺っても誰もいらっしゃらない、すでに引越されているということもございます。
近隣の方に話を伺い、探してまいります。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月8日（日）
問16
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。
- 風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
- 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
- 準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。
解説
- “田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。”正しい。田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更、建築物の建築などの一定行為を行おうとする者は、市町村長の許可を受ける必要があります（都市計画法52条1項）。
- “風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。”正しい。風致地区内における建築物の建築については、地方公共団体の条例で必要な規制をすることができます（都市計画法58条1項）。
- “市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。”正しい。市街化区域については、少なくとも用途地域を定める必要があります。また、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています（都市計画法13条1項7号）。
- “準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。”[誤り]。準都市計画区域については、市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めることはできません（都市計画法8条2項）。
したがって誤っている記述は[4]です。
マイホームFP 修繕費はいくらみていますか？
ハウスメーカーによって修繕費は大きく異なります。
修繕するかしないかは施主様次第ですが。
行うことを推奨しているメーカー
行うことで保証が続くメーカー
行っても保証は続かないメーカー
修繕と保証が連動しないメーカー
様々ございます。
ライフプランは建築会社によって大きく内容が異なります。
確認してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（8）
【本文】
マンガ家に
16歳 手探りプロデビュー 教師から休業要請で高校中退
まだ16歳の高校生だった私が講談社新人漫画賞を受賞し、プロのマンガ家になったことは、日本中の漫画好きに衝撃を与えたようだ。後年「里中さんがデビューしたときに、漫画を職業にできると気づいた」「私もチャレンジしようと思えた」などと言われた。多くの同業者がプロのマンガ家を目指すきっかけになったなら、それが私の漫画界への最大の貢献かもしれない。
1964年、授賞式に出るため大阪から上京した。東京五輪の年…
【感想】
両立する、とても難しいことと思いました。
多くのことに挑戦することは大切であり、道を増やすことでととも良いことと思います。
仕事として先を目指すためには、何かに特化して専念していくことが大切だと思いました。
お客様に対して何をしたいのか、喜んでいただくことに専念します。
買いたい・売りたい マッチング
空地空家探し、所有者様の訪問。さいたま市南区で新しい情報を頂けました。
お客様にお伝えしてきます。
宅建勉強5月7日（土）
問15
国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。
- 乙県が所有する都市計画区域内の土地（面積6,000㎡）を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。
- 指定都市（地方自治法に基づく指定都市をいう。）の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。
- 宅地建物取引業者Bが所有する市街化区域内の土地（面積2,500㎡）について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要はない。
解説
- “事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。”[正しい]。都道府県知事は、事後届出に係る土地の利用目的について勧告をしたにも関わらず、勧告に従わない場合は、その旨及びその勧告の内容を公表することができます（国土利用計画法26条）。
- “乙県が所有する都市計画区域内の土地（面積6,000㎡）を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。”誤り。当事者の一方または双方が国等である場合に事後届出の必要はありません（国土利用計画法23条2項3号）。
- “指定都市（地方自治法に基づく指定都市をいう。）の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。”誤り。事後届出は、当該土地が所在する市町村の長を経由し、都道府県知事に届け出る必要があります（国土利用計画法23条1項）。
- “宅地建物取引業者Bが所有する市街化区域内の土地（面積2,500㎡）について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要はない。”誤り。市街化区域における面積2,000㎡以上の土地取引は事後届出の対象です。本肢の土地は2,500㎡ですので、事後届出を行わなくてはなりません。また、当事者が宅地建物取引業者であっても事後届出は必要です。
したがって正しい記述は[1]です。
マイホームFP 予算の振り分け
資金の割り振りはどうなっておりますでしょうか？
それぞれの計画によって全く違うと思いますが、建物重視にするのか・土地重視にするのか・・・
どちらが重要かを明確にして計画してみてはいかがでしょうか？
曖昧をなくすことが計画を進める近道と考えます！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉