宅建勉強5月16日(月)

問1

民法94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することはできない」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

1. Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C
2. Aが所有する甲土地につき、AとBの間に債権債務関係がないにかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C
3. Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC
4. AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC

解説

判例では民法94条2項の善意の第三者について、以下のように示しています。

最判昭45.7.24
民法九四条二項にいう第三者とは、虚偽表示の当事者またはその一般承継人以外の者であつて、その表示の目的につき法律上利害関係を有するに至つた者

「第三者」に当たる代表的な例として以下があります。

1. “Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C”誤り。Cのように虚偽表示の目的物を善意で差し押さえた譲受人の債権者は「第三者」に該当します（大判昭12.2.9、最判昭48.6.28）。
2. “Aが所有する甲土地につき、AとBの間に債権債務関係がないにかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C”誤り。CはAB間の虚偽表示による抵当権設定登記に基づき、Bから抵当権の転抵当を受けています。このケースではCは「第三者」に該当し、AB間の抵当権設定登記が虚偽表示により無効とされた場合でも、Cは転抵当権の設定を対抗できます（最判昭55.9.11）。
3. “Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC”[正しい]。CはBに金銭を貸し付けていますが、これは単にBに土地があるという信用の元になされた行為であり、法律上の利害関係があるとは言えません。Cのように仮装名義人に金銭を貸し付けた者は単なる一般債権者であり「第三者」には該当しません（大判大9.7.23）。
4. “AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC”誤り。債権の発生原因である契約が虚偽表示である場合、その仮装債権を譲り受けたCは「第三者」に該当します（大判昭13.12.17）。

したがって正しい記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書　里中満智子　を読んで（16）

【本文】

子宮頸がん

治療法学び全摘出免れる　月産700ページ、早期発見で克服

20代後半、仕事は多忙を極めた。一番多いときで、私は月産で700ページの漫画を描いていたという。自分で数えたわけではなく、編集者がカウントしてくれていた。

アシスタントは最大で6人いたが、原作者がいたわけではないので、どんなに忙しくても、物語づくりのスタートから自分でやるしかない。睡眠は毎日2時間程度。そんな中、熱が出て、震えが止まらなくなったので、病院に行くと、腎盂炎（じんうえん）だといわれ、…

【感想】

健康

健康を疎かにする、無理をすることで体調への不安や100%の仕事・生活が送れない。とても辛いことと思います。

無理をしなくてはならない場面もあると思いますが、120%仕事ができ、120%健康で生活を送られているかたがいらっしゃるので、仕事の効率やスケジュールを改善し改善し改善し120%の生活をできるようにしていきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　⑤頭金を貯めてから

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皆様はいつ住まいを検討されますか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月15日(日)

問24

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
2. 不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
3. 相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
4. 一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。

解説

1. “不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。”誤り。不動産取得税の徴収方法は、申告納付ではなく普通徴収です。納税者は、都道府県から送られてくる納税通知書に基づいて納付することになります（地方税法73条の17第1項）。
2. “不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。”誤り。家屋の改築によって当該家屋の価格が増加した場合は、当該改築をもって家屋の取得とみなされ、不動産取得税が課されます（地方税法73条の2第3項）。
3. “相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。”[正しい]。相続によって不動産を取得したときには、不動産取得税が課されません（地方税法73条の7第1号）。
4. “一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。”誤り。不動産取得税は、課税標準が一定以下の土地については免税点が設定されていますが、面積の小ささによって不動産取得税が課されないとする規定はありません（地方税法73条の15の2第1項）。

したがって正しい記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書　里中満智子　を読んで（15）

【本文】

恋愛を考える

10代に真剣メッセージ　「アリエス」男子学生からも反響

20代半ば、そろそろ「本気の恋愛もの」を描こうと思った。

もとより私は、ヒロインの恋が成就してハッピーエンドというような、シンプルな恋物語があまり好きではない。編集者に「理屈っぽい」と言われがちな私らしい、愛について真剣に理屈をこねる漫画にしようと考えた。1973年に講談社の「週刊少女フレンド」で連載が始まった「アリエスの乙女たち」である。

反体制運動やウーマン・リブが盛り上がった時代で、女性も…漫画から生きる力を得る・・・

【感想】

漫画から生きる力を得る、漫画に登場する人物から台詞や価値観の影響を受け、興味を持つ。それが自分の考えになり、自身の先の道を判断することになる。

自分とは違う考えや価値観を知り、賛同や反発をして成長していく。何事からも学び成長していこうと思います。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　④頭金を貯めてから

頭金を貯めてから計画しようとする方が良いとお考えの皆様、一度ご確認をしてみてはいかがでしょうか。

トータルコストは得になるのか、貯めることでのメリットはあるのか、正しいメリット・デメリットを把握しましょう！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月14日(土)

問23

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
2. この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。
3. 所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が昭和57年1月1日以後に建築されたものであっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
4. この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。

解説

本特例は、下記適用要件をみたす登記について登録免許税を軽減する措置です。軽減される対象は、所有権保存登記、所有権移転登記（売買・競落に限る）、抵当権設定登記の3種類です。

1. 個人の住宅用家屋についての登記であること
2. 家屋の床面積が50㎡以上であること
3. 新築又は取得後1年以内に登記を受けること
4. 中古住宅の場合、一定の耐震基準に適合していること又は昭和57年1月1日以後に建築されたものであること

1. “個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。”誤り。区分所有建物のように家屋が複数者の共有に属する場合でも、その家屋全体で住宅用部分の床面積が50㎡以上あれば、共有者全員が軽減措置の適用を受けることが可能です（租税特措法令42条2項）。
   例えば床面積70㎡の住宅を2人で持分2分の1ずつで共有していた場合、「床面積に自己が有する共有持ち分の割合を乗じたものが50㎡以上」という条件だと「70㎡×1／2＝35㎡」になってしまい、適用が受けられなくなってしまいます。自己の共有持分に関係なく、床面積50㎡以上ならば良いということです。
2. “この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。”[正しい]。所有権移転登記の原因は売買または競落である必要があります。交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されません（租税特措法令42条3項）。
3. “所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が昭和57年1月1日以後に建築されたものであっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。”誤り。昭和57年1月1日以後に建築されたもの又は一定の耐震基準に適合していることに適合する場合、適用を受けることができます。昭和57年1月1日以後に建築された住宅用家屋であれば、耐震基準適合証明書の有無にかかわらず措置の適用を受けることが可能です（租税特措法令42条1項2号イ）。
4. “この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。”誤り。本問の税率軽減措置の適用を受ける場合には、税務署長の証明書は不要ですが、要件に該当する家屋であることについて市町村長（東京23区は区長）の証明書が必要です（租税特措法令42条1項）。

したがって正しい記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　里中満智子　を読んで（14）

【本文】

斬新な先輩たち

少女漫画　トキワ荘で実験　石森・赤塚先生ら50年代から合作

マンガ家は孤独な仕事と思われがちだが、意外に横のつながりがある。新型コロナウイルスの感染が拡大する以前は受賞パーティーなどの会合がしばしばあったし、今もオンラインで、頻繁に話し合っている。

1970年代、とある会合で、赤塚不二夫先生と鍋をつついていたときのこと。「今度合作しようよ」とおっしゃるので「いいですね～」と盛り上がっていたら、同席していた水島新司先生が「俺とはどう？」。水島先生といえば

【感想】

合作、漫画家は孤独な仕事。

何かを作る、何かをするときに一人でやり切ることもすごいと思いますが、協力して一人ではできないことをできるようにすることで大きな力が出せることを知りました。

どちらが良い結果を出せるのか考えるようにしていきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　③賃貸シミュ

今後賃貸での生活を続けていった場合の資金計画をシミュレーションしてみました。

ご自身の将来を見ていく第一歩です。

皆様もシミュレーション行ってみてはいかがでしょうか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉