スタッフブログ
宅建勉強5月23日（月）
問8
債務不履行に基づく損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- AがBと契約を締結する前に、信義則上の説明義務に違反して契約締結の判断に重要な影響を与える情報をBに提供しなかった場合、Bが契約を締結したことにより被った損害につき、Aは、不法行為による賠償責任を負うことはあっても、債務不履行による賠償責任を負うことはない。
- AB間の利息付金銭消費貸借契約において、利率に関する定めがない場合、借主Bが債務不履行に陥ったことによりAがBに対して請求することができる遅延損害金は、年3パーセントの利率により算出する。
- AB間でB所有の甲不動産の売買契約を締結した後、Bが甲不動産をCに二重譲渡してCが登記を具備した場合、AはBに対して債務不履行に基づく損害賠償請求をすることができる。
- AB間の金銭消費貸借契約において、借主Bは当該契約に基づく金銭の返済をCからBに支払われる売掛代金で予定していたが、その入金がなかった（Bの責めに帰すべき事由はない。）ため、返済期間が経過してしまった場合、Bは債務不履行に陥らず、Aに対して遅延損害金の支払義務を負わない
解説
- “AがBと契約を締結する前に、信義則上の説明義務に違反して契約締結の判断に重要な影響を与える情報をBに提供しなかった場合、Bが契約を締結したことにより被った損害につき、Aは、不法行為による賠償責任を負うことはあっても、債務不履行による賠償責任を負うことはない。”正しい。本肢の場合、契約上の債務不履行ではなく契約前の事由に基づく損害なので、債務不履行責任ではなく不法行為責任しか追及できません（最判平23.4.22）。判例では、契約締結の際に信義則上の情報提供義務を怠った場合には不法行為責任となり得るとしています。
- “AB間の利息付金銭消費貸借契約において、利率に関する定めがない場合、借主Bが債務不履行に陥ったことによりAがBに対して請求することができる遅延損害金は、年3パーセントの利率により算出する。”正しい。利率に関する定めがない場合、その遅延損害金の利率は年3％（法定利率）として計算されます（民法419条1項民法419条2項）。
- “AB間でB所有の甲不動産の売買契約を締結した後、Bが甲不動産をCに二重譲渡してCが登記を具備した場合、AはBに対して債務不履行に基づく損害賠償請求をすることができる。”正しい。BがCに二重譲渡をし、Cが対抗要件を具備した場合、AB間の売買契約は履行不能とみなされます（最判昭35.4.21）。よって、AはBに対し債務不履行に基づく損害賠償請求を行うことができます（民法415条2項1号）。
- “AB間の金銭消費貸借契約において、借主Bは当該契約に基づく金銭の返済をCからBに支払われる売掛代金で予定していたが、その入金がなかった（Bの責めに帰すべき事由はない。）ため、返済期間が経過してしまった場合、Bは債務不履行に陥らず、Aに対して遅延損害金の支払義務を負わない。”[誤り]。金銭債務の不履行は、不可抗力をもって抗弁とすることはできません。よって、BはAに対して、返済を行うはずであった時点からの遅延損害金を支払う義務があります（民法419条3項）。
したがって誤っている記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（23）
【本文】
天上の虹
持統天皇のドラマに32年 「生きているうちに完結を」
新撰組は、私の幼い頃は悪役だった。坂本竜馬だって、それほどのヒーローではなかった。イメージを変えたのは、子母澤寛（しもざわかん）や司馬遼太郎の小説、つまり物語の力である。
私も、自分の物語で持統天皇の評価を変えたい。そんな思いで、彼女を主人公にした「天上の虹」の連載を、1983年に講談社の「mimi DX」という漫画誌で始めた。
史実を大切にしつつ、中高生読者を意識して描き始めた。中大兄皇子（な…
【感想】
印象、評価を変えることは、何かをし続けること、相手にわかりやすく印象づけをすることが必要だと思いました。
変えられるまでやり続けます。
買いたい 売りたい マッチング
空き地空き家調査にて、お客様より情報を頂きました。通勤途中の古い家の情報です。
所有者様を調べてアプローチして参ります。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月22日（日）
問7
物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。
- Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Bの一般債権者が差押えをした場合には、Aは当該賃料債権に物上代位することができない。
- Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Aが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができる。
- Aの抵当権設定登記があるB所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Aは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。
- Aの抵当権設定登記があるB所有の建物について、CがBと賃貸借契約を締結した上でDに転貸していた場合、Aは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。
解説
- “Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Bの一般債権者が差押えをした場合には、Aは当該賃料債権に物上代位することができない。”[誤り]。物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえることができます。よって、一般債権者が差押えをした場合でも、それ以前に設定登記があるならば物上代位することが可能です（民法372条民法304条1項）。
- “Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Aが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができる。”正しい。債務不履行があった場合は賃料債権等の法定果実にも物上代位することが可能です（民法371条）。なお、これは抵当権が実行されても、当該抵当権が消滅するまで行使することが可能です（最判平1.10.27）。
- “Aの抵当権設定登記があるB所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Aは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。”正しい。抵当権は、目的物の滅失などによって債務者が受領する金銭に対しても行使することができます。火災保険金はこの債務者が受領する金銭に該当するため、Aは損害保険金請求権に物上代位することが可能です（民法372条、民法304条1項）。
- “Aの抵当権設定登記があるB所有の建物について、CがBと賃貸借契約を締結した上でDに転貸していた場合、Aは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。”正しい。転貸賃料債権には、原則として物上代位することができないとされています。よって、Aは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできません（最判平12.4.14）。
したがって誤っている記述は[1]です。
マイホームFP 修繕費
ライフプランを行う際、修繕費（住宅設備）は確認しておりますでしょうか。
計画をされるハウスメーカー・工務店・設計事務所により全く異なります。
皆様に適したライフプランになっているか確認できておりますか？
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（22）
【本文】
歴史好き
「万葉集」題材 念願の連載 故郷の大阪 歌の舞台に親しみ
歴史が好きだ。人物に心引かれることもあれば、建築物や衣服からその時代に関心を持つこともある。
中でも中学生のころから好きなのは「万葉集」の時代だ。8世紀ごろ編さんされたこの歌集では、あらゆる人が平等だ。高貴な男性が身分の低い女性に振られてメソメソする歌がある。天皇も政治家も農民も放浪の民も同じように扱われている。当然男女の区別もない。成立した時代を考えれば、世界に先駆けた民主主義的な歌集だと感動…
【感想】
歴史、見方、感じ方
歴史や過去の出来事、偉人の言葉、考え方、それに対する人の感じ方、考え方があります。様々あって、様々あることが良いことだと知りました。
お客様も感じ方や考え方は様々です。お客様の本質を聴き、共有させていただきます。
住宅比較株式会社浦和 竹内智哉
マイホームFP 収入の上昇率
ライフプランを行う上で、年収の上昇率はどの程度で設定されておりますでしょうか。
先日、作成させていただきましたお客様は、５５歳から年収が下がる。
企業様によって様々な傾向がございます。
適正な購入ができるため、把握してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月21日(土)
問6
A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。
- 甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
- Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。
- Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。
解説
- “甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。”誤り。時効完成前にAから甲土地を購入し、所有権移転登記を備えたCは、Bとは当事者の関係になります。よって、Bは登記なくCに対して時効取得を主張することができます（最判昭41.11.22）。
- “甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。”誤り。賃貸されている土地を購入した者が、賃借人に対し賃貸人たる地位を主張するには、賃料の二重払いを防ぐ目的から登記が必要とされています（民法605条の2第3項）。
- “Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。”誤り。二重譲渡があった場合には先に登記をした方が権利を主張できます。よって、GがFより先に不動産を取得したとしても、登記なくFに所有権があることを主張することはできません（民法177条）。
- “Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。”[正しい]。背信的悪意者からの譲受人は、その者自身が背信的悪意者に該当しない場合、当然には背信的悪意者にはあたりません。よって、HとJは対抗関係になり、先に登記を備えたJが権利を主張できます（最判平8.10.29）。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（21）
【本文】
国際交流
ソウルで深めた相互理解 アジア各地で毎年サミット
1990年代に入ると、日本の漫画について海外からしばしば問い合わせを受けるようになった。世界で注目されるようになったからだ。「今、東京に着いたのですが、これから会えませんか？」などと、いきなり仕事場に電話がかかってくることもあった。
95年には、韓国のマンガ家から「ソウルに来て大臣に会ってもらいたい」と頼まれた。いわく、日本の漫画の海賊版が多くて困っている。自分たちが訴えても改善しないので、日本…
【感想】
物語を共有、共感
相手と同じことをしたり感じたりすることで、お互いを知れる、相手を知るために相手の体験を体験する。
評判ではなく、実際に触れることで相手を理解していきます。
自分を知っていただくために触れていただきます。
住宅比較株式会社浦和 竹内智哉
宅建勉強5月20日（金）
問4
A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。
- Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。
- Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。
- Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。
- Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。
解説
- “Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。”正しい。無権代理行為が追認された場合、原則として契約時に遡ってその効力を生じます。よって、AC間の売買契約は有効となります（民法116条）。
- “Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。”[誤り]。無権代理人が本人を相続した場合には、信義誠実の原則に違反するため、本人の有していた追認拒絶権を行使することはできません（最判昭40.6.18）。
- “Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。”正しい。本人が無権代理人を相続した場合には、本人が本来有していた追認拒絶権を行使することは可能です。ただ、Aが追認拒絶を行使し得ることから、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではありません（民法113条最判昭37.4.20）。
- “Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。”正しい。本人が死亡し、無権代理人が共同相続したときは、共同相続人全員が追認した場合に限り、無権代理人の相続分についても有効となります（最判平5.1.21）。
したがって誤っている記述は[2]です。