宅建勉強5月26日（木）

問1

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。
2. 委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。
3. 復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。
4. 夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。

解説

1. “売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。”正しい。売買契約の締結の代理権には、特段の事情がない限り、契約の相手方から取り消しの意思表示を受領する権限を含むとされています（最判昭34.2.13）。代理人がした契約であれば、その代理人に対して契約取消しの意思表示も行っても有効であるということです。
2. “委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。”正しい。委任による代理人（任意代理）の場合、①本人から許諾を得たとき、または②やむを得ない事情があるときに限り、復代理人（代理人の代理人）を選任することができます（民法104条）。やむを得ない事情があるときにも復代理人の選任が可能です。
3. “復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。”[誤り]。委任による代理人には、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭等を委任者に引き渡す義務がある一方、復代理人は、代理人だけなく本人に対して代理人としての義務を直接負うので、復代理人には委任者である代理人及び本人への引渡し義務が併存することになります（民法646条1項民法106条2項）。
   この点が争われた裁判では、復代理人が、代理人に受領物（ここでは金銭）を引き渡したときは、本人に対する引き渡し義務をも消滅するとしています（最判昭51.4.9）。
4. “夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。”正しい。夫婦は日常の家事に関する法律行為（共同生活を営むうえにおいて通常必要な法律行為）について連帯責任を負うとされていますが、この規定は実質的に、夫婦が日常家事に関する事項について他方を代理する権利を有する状態をも規定しているとされています（民法761条最判昭44.12.18）。したがって、夫婦であれば代理権授与契約がなくても、他方を代理して日常家事に関する法律行為をすることが可能です。
   したがって誤っている記述は[3]です。

マイホームFP いつ建てるのか

いつ建てるのが良いか

多くの方が迷うことだと思います。

もっと他には出ないのか、みていないものが実は良いのではないか、悩む理由はたくさんあります。

いつ建てるのかという判断の要因に住宅ローンの完済がいつになるかが挙げられる方もいらっしゃいます。

６０歳・６５歳になったときの残債額、確認していらっしゃいますか。

一年購入が遅れるとどうなるかご存知でしょうか。

不安をなくして住まいづくりを進めてみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　里中満智子　を読んで（26）

【本文】

仲間たち

ライバルはあくまで自分　性差乗り越えた漫画の世界

1948年1月生まれの私は、典型的なベビーブーマーで、同世代が多い。少女マンガ家にも、同じように若くしてデビューした近い年齢の仲間がたくさんいる。

火花を散らすライバル同士のように見る人もいるけれど、そんなことはない。全く同じテーマで描いても作者によって描く世界観が違う。一つのパイを奪い合うライバルにはなり得ない。

マンガ家同士は読者を取り合う関係にはない。「誰もまだ描いていない自分だけの表現」…

【感想】

ライバルは昨日、何を見て仕事をするのか。

常に日々成長していくことが大切だと思いました。現状維持は退化している。

進んでいきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月25日(日)

問11

賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
2. 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
3. 建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
4. 仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。

解説

1. “建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。”正しい。借地権の登記がない場合であっても、土地上に借地権者名で登記している建物を所有するときは、第三者に対抗することができます（借地借家法10条1項）。なお、これは表示登記で足ります（最判昭50.2.13）。
2. “建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。”正しい。借地上の建物が滅失した場合であっても、借地権者が建物特定に必要な事項等を土地の上の見やすい場所に掲示した場合、建物滅失日から2年間は借地権を第三者に対抗することができます（借地借家法10条2項）。
3. “建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。”正しい。借地権の登記がない場合であっても、借地上に借地権者名で登記している建物を所有するときは、第三者に対抗することができます。また、土地の転借人は、この対抗力の援用により転借権を第三者に対抗することができます（最判昭39.11.20）。
4. “仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。”[誤り]。建物買取請求権（借地借家法13条）は、一時使用のために借地権を設定した場合には適用されません（借地借家法25条）。
   したがって誤っている記述は[4]です。

日経新聞　私の履歴書　里中満智子　を読んで（25）

【本文】

取材旅行

エジプトで古代に触れる　戒厳令下のソウル　交流と緊張

ずっと忙しい日々だったが、少しの合間を縫っては、何度も海外旅行してきた。

古代史や古代文明に引かれて、漫画にも描いてきたから、古い建築物や博物館を目当てにすることが特に多い。

ロンドンの大英博物館は、中でも大好きな場所だ。メソポタミア、エジプトなど古代文明の貴重な史料を一覧できる。大英帝国がこれらを収集した手法に批判はあるが、保管や展示、館内スタッフは素晴らしい。どんな質問にもすぐに答えが返って…

【感想】

情報を得ること、プロフェッショナルということを学ばせて頂きました。

興味を持ち、現地へ向かい体験する。こういった体験が1番の情報になると思いました。

こういった情報を抜けがなく蓄え、お客様に伝えることがプロフェッショナルの最低限であること。

実地を知らなければ伝えられない情報を伝えられるよう現地を見てお伝えいたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　年間収支

私は、ライフプランを作成し、最初にご確認いただくことが、現在の収支の確認です。

ほとんどの方がずれます。『そんなに貯蓄できておりません・・・』

一つ一つ生活費の見直し、一緒に作っていきます。

作成されたライフプランではなく一緒に作り確認してください。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月24日(火)

問10

Aは未婚で子供がなく、父親Bが所有する甲建物にBと同居している。Aの母親Cは令和3年3月末日に死亡している。AにはBとCの実子である兄Dがいて、DはEと婚姻して実子Fがいたが、Dは令和4年3月末日に死亡している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. Bが死亡した場合の法定相続分は、Aが2分の1、Eが4分の1、Fが4分の1である。
2. Bが死亡した場合、甲建物につき法定相続分を有するFは、甲建物を1人で占有しているAに対して、当然に甲建物の明渡しを請求することができる。
3. Aが死亡した場合の法定相続分は、Bが4分の3、Fが4分の1である。
4. Bが死亡した後、Aがすべての財産を第三者Gに遺贈する旨の遺言を残して死亡した場合、FはGに対して遺留分を主張することができない。

解説

1. “Bが死亡した場合の法定相続分は、Aが2分の1、Eが4分の1、Fが4分の1である。”誤り。本問の場合、AはBの子であるため相続が可能です。また、FはDを代襲相続することができます。しかし、EにはDの配偶者という地位しかないため法定相続分はありません。よって、Eが相続分を有している時点で本肢は誤りです。
   
   本肢のケースにおける法定相続人と法定相続分の組合せは次の通りです。
2. “Bが死亡した場合、甲建物につき法定相続分を有するFは、甲建物を1人で占有しているAに対して、当然に甲建物の明渡しを請求することができる。”誤り。Aも法定相続人ですから、遺産分割までは甲建物はA及びFの共有物ということになります（民法898条）。よって、Fは当然に甲建物の明渡しを請求することはできません（最判昭41.5.19）。
3. “Aが死亡した場合の法定相続分は、Bが4分の3、Fが4分の1である。”誤り。Aには配偶者がいないため、第二順位の相続人であるBが全財産を相続することになります（民法889条1項）。
4. “Bが死亡した後、Aがすべての財産を第三者Gに遺贈する旨の遺言を残して死亡した場合、FはGに対して遺留分を主張することができない。”[正しい]。AとDは兄弟姉妹関係に当たります。兄弟姉妹には遺留分はないため、Aの兄Dの代襲相続人であるFにも遺留分は認められません（民法1028条）。
   したがって正しい記述は[4]です。

マイホームFP 繰上げ返済

繰上げ返済

期間短縮型・支払額減額型、何が違うのか、それぞれ行うことでの差をご存知ですか？

住宅ローンが始まる前から想定を作り、安心した返済計画を準備してみてはいかがでしょうか＞

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　里中満智子　を読んで（24）

【本文】

教える仕事

二上山望む大学から誘い　大津皇子との縁感じて教授に

「少女コミックを描く」という番組をやったことがある。1991年、NHKの教育テレビ（現在のEテレ）で毎回、少女漫画の描き方をスタジオで実践して見せたほか、一条ゆかりさん、池田理代子さん、大和和紀さん、萩尾望都さん、竹宮惠子さん、美内すずえさん、庄司陽子さん、吉田まゆみさんといったマンガ家仲間に、自分で出演交渉して、アトリエ訪問コーナーに出てもらった。

週1回のペースで1クール（約3カ月）の番組だ…

【感想】

教える、伝える、アドバイス

教えることは難しい、伝えることも難しい、アドバイスも難しいと感じました。

自分は言っているつもりでも相手には違う意味で理解されてしまうこと、なぜ違うのか、アドバイスしているのになぜやらないのか、なぜできないのか。自分が伝えられていないから。自分のアドバイスが正しくないから。相手ができることが大切と認識し、相手ができるために考えていきます。

買いたい　売りたい　マッチング

新しく１件のご依頼をいただきました！

今回は志木駅近辺にてお探しのご依頼です！

回ってまいります。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉