宅建勉強6月2日（木）

問9

Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、①Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した場合と、②Aを贈与者、Bを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和4年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。

1. ①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。
2. ②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。
3. ②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
4. ①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。

解説

1. “①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。”誤り。手付の交付があったときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供することで契約解除できます（民法557条1項）。判例では、買主が残代金を用意し、すぐに支払える準備をした上で売主に履行の催告をした場合には、契約の履行に着手したと認めるのが相当であるとしています（最判昭40.12.14）。買主Aが契約の履行に着手した後ですから、売主Aは手付による契約解除をすることができません。
2. “②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。”誤り。判例では、書面によらない負担付贈与契約では、当事者一方が契約の履行に着手した後に、書面によらないことを理由に契約の全部または一部を取り消すことは許されないとしています（最判昭28.9.3）。
   書面によらない贈与では履行が終わった部分を除き、各当事者が撤回できるというのが原則です（民法550条）。しかし、これをそのまま負担付贈与に適用すると、贈与を履行をしたのに負担部分だけが取り消されたり、負担を履行したのに贈与が取り消されたりといったことが起こり得るからです。
3. “②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。”[正しい]。負担付贈与契約における贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負います（民法551条2項）。受贈したものについて契約不適合があるときには、履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償請求ができます。
4. “①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。”誤り。売買契約では当事者の一方が債務を履行しない場合に契約解除ができます（民法541条、民法542条）。負担付贈与契約には双務契約の規定が準用されるので、売買契約と同じく相手方の債務不履行があれば契約解除することができます（民法553条）。
   したがって正しい記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書（1）

【本文】

運とご縁

天命を大切にし感謝する　林業とともに　恵まれた59年

経営者仲間の友人とゴルフをしているときに人生とはどういうものかという話になった。友人の考えでは「人は『宿命に耐え』『運命に戯れ』『使命に生きる』」のだという。そこで僕なりに人生観を考えてみたところ、少し言い直し、人は「天命に従い、授かった一つの命を大切にして、『運』と『ご縁』に感謝して生きる」となった。

僕は単純な人間なので、振り返ると運命に耐えたり戯れたりという、ひとつ引いた感覚をあまり持つこ…

【感想】

自分の人生をどうするかを決めるのは自分の決断、行動が決めます。

自分だけの力で進める方、協力を得る方、さまざまですが、何のために、なぜ行うのか考えます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月１日（水）

問10

①不動産質権と②抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. ①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
2. ①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。
3. ①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。
4. ①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。

解説

1. “①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。”[誤り]。①不動産質権者は質権の目的となっている不動産を使用収益できることから、設定行為に別段の定めがあるときを除き、被担保債権の利息の請求をすることができません。一方、②の抵当権者は元本のほか満期となった最後2年分の利息についても優先弁済を受けられます（民法358条民法375条1項）。
   記述が逆であるため、本肢は不適切です。
2. “①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。”正しい。不動産質権は10年を超える存続期間を定めることができません。それに対し、抵当権の存続期間に関する制限はありません。なお、不動産質権において10年を超える存続期間を定めた場合でも10年となります（民法360条1項）。
3. “①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。”正しい。不動産質権は要物契約のため、目的物の引き渡しが要件となっています。しかし、抵当権は諾成契約のため引き渡しは要件ではありません（民法344条民法369条1項）。
4. “①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。”正しい。質権も抵当権も不動産という担保に対する物権です。不動産に関する物権の取得・喪失・変更は、登記がなければ第三者に対抗することはできないので、質権も抵当権も登記が第三者対抗要件になります（民法177条）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

マイホームFP ライフプランの注意事項

先日、ライフプランを行わせていただいた際のことです。

車の費用を300万円に設定しました。お客様からは200万円ほどでとのご依頼をいただいておりました。

お客様からはそんなに高い車は買いません！

こちらの金額は車検や自動車税もかかるので、そういった金額をみこしての設定となっております。

ライフプランの支出見込みは合っておりますか？

しっかり一つ一つ生活を振り返ってつくってみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月31日（火）

問9

1億2,000万円の財産を有するAが死亡した。Aには、配偶者はなく、子B、C、Dがおり、Bには子Eが、Cには子Fがいる。Bは相続を放棄した。また、Cは生前のAを強迫して遺言作成を妨害したため、相続人となることができない。この場合における法定相続分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Dが4,000万円、Eが4,000万円、Fが4,000万円となる。
2. Dが1億2,000万円となる。
3. Dが6,000万円、Fが6,000万円となる。
4. Dが6,000万円、Eが6,000万円となる。

解説

1. “Dが4,000万円、Eが4,000万円、Fが4,000万円となる。”誤り。代襲相続は死亡・排除・相続欠格の3つのいずれかに当てはまる場合のみ発生し、相続放棄した場合は代襲相続できません。Bが相続放棄をしているため、Bの子であるEは相続人となることができません。
2. “Dが1億2,000万円となる。”誤り。Fの父であるCは相続欠格のため、代襲相続によりFが相続人となります。よって相続人がDのみである本肢は誤りです。
3. “Dが6,000万円、Fが6,000万円となる。”[正しい]。Bは相続放棄のため相続人になれません。同じく、Bが相続放棄をしているためEも相続人にはなれません。Cは相続欠格のためなれません。よって残るDとFでそれぞれ1／2ずつ相続するため本肢は正解です。
4. “Dが6,000万円、Eが6,000万円となる。”誤り。Eの父であるBは相続放棄をしているためEは相続人となることができません。

したがって正しい記述は[3]です。

マイホームFP　資金相談　承ります！

資金の相談はどなたに行っておりますか？

ハウスメーカーの担当・ファイナンシャルプランナー・知人・友人・親族・・・

多くの方の多くの考え方を参考にしてみてはいかがでしょうか。

セカンドオピニオン、自身の考えが正しいか・後悔ないか

確認することで得はあっても損はありません。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　里中満智子　を読んで（31）

【本文】

未来への期待

次代に読み継がれる漫画　100年後のためにアーカイブを

高校生のときにマンガ家デビューして、今年で58年になる。作品数は、ざっと数えて、500を超えている。

子供のころから憧れた世界で長く仕事ができて幸せだった。この間、日本の漫画の発展も見ることができた。けれども、少し悲しいのは、漫画が「読み捨てられるもの」であり続けているように感じることである。残りのキャリアで、これを「読み継がれるもの」に変えたい。

そのためには、漫画のアーカイブが必要だ。100…

【感想】

アーカイブをつくる。

後世のためにつがれていくように、後世の発展のために。

素人からも玄人からも良いものだと判断され、読み返されるものをつくること、並大抵のことではできないものであり、そんな仕事ができるようになることが大切だと感じました。

並大抵ではできないことをできるようにすることでお客様へ喜んでいただきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月30日(月)

問8

A、B、Cの3人がDに対して900万円の連帯債務を負っている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、A、B、Cの負担部分は等しいものとする。

1. DがAに対して履行の請求をした場合、B及びCがそのことを知らなくても、B及びCについては、その効力が生じる。
2. Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務も200万円が消滅する。
3. Bのために時効が完成した場合、A及びCのDに対する連帯債務も時効によって一部消滅する。
4. CがDに対して100万円を弁済した場合は、Cの負担部分の範囲内であるから、Cは、A及びBに対して求償することはできない。

解説

1. “DがAに対して履行の請求をした場合、B及びCがそのことを知らなくても、B及びCについては、その効力が生じる。”誤り。連帯債務者の1人に対して生じた事由は、更改、相殺、混同を除いて他の債務者に対しても効力が生じません（別段の定めがある場合を除く）。これは、知っている・知らない（善意・悪意）を問いません（民法441条）。
   「履行の請求」は相対効ですから、DがAに履行の請求をした場合でも、BとCには履行の請求の効力は及びません。
2. “Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務も200万円が消滅する。”[正しい]。連帯債務者の1人が債権者に対して、相殺を援用した場合は、他の債務者の連帯債務も消滅します（民法439条1項）。
   よって、AのDに対する債務とAのDに対する債権が相殺された場合、相殺された200万円分だけBとCの債務も消滅します。なお、AはBとCに対して求償を請求できます。
3. “Bのために時効が完成した場合、A及びCのDに対する連帯債務も時効によって一部消滅する。”誤り。時効の完成は相対効ですから、連帯債務者の1人のために時効が完成した場合でも他の債務者の債務は消滅しません。この場合、A及びCの2人で900万円の債務を負うことになります。
4. “CがDに対して100万円を弁済した場合は、Cの負担部分の範囲内であるから、Cは、A及びBに対して求償することはできない。”誤り。連帯債務者の1人が債権者に対して弁済をした時は、他の債務者に求償することができます。求償は弁済した額が自己の負担部分を超えない場合であってもできます。ただし、求償できるのは他の債務者各自の負担部分についてのみです（民法442条1項）。
   本肢の場合、各債務者の負担割合が平等なので、CはAとBに対して「100万円÷3＝33.3万円」ずつ求償を請求できます。
   したがって正しい記述は[2]です。

マイホームFP 修繕費

皆様の修繕費はいくらを想定しておりますか。

ライフプランを行う際、修繕費は非常に大きな要素になります。

保証書があり、費用がかからない根拠があるものは金額を見なくて良いと思いますが、保証がついておらずに『かかりません』の言葉のみで安心してしまうことは非常に大きいリスクとなります。

皆様のライフプランも一度振り返ってみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉