日経新聞　私の履歴書　を読んで（19）

【本文】

買収案件

海外大手の2件が破談　財務知識欠き将来展望示せず

シアトルでの訴訟を経験して腹が据わった僕は、住友林業に残ると決めると、もっと会社を大きくしたいと思って海外企業の買収の仕事にも踏み込んだ。長年海外を飛び回って人脈が深まり、普通では手に入らない情報が僕の所に来るようになった時期に当たって、仕事が一回り大きくなった面もあった。

大きな案件が二つあった。

ひとつは1980年代後半の部長時代、米国の山林保有会社の大手であるプラム・クリークの買収話だ。同…

【感想】

大きな仕事を通じて、その物事を達成させるためにどうするのかを考えること当たり前、その物事を達成させた先にどういう結果があり、その先をどうすれば良いのかを見ておく必要があることを学ばせていただきました。

先を見るための当然の地域を身につけます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月18日（土）

問35

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1. Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
2. Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和4年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
3. Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
4. Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

分野

科目：E – 宅地建物取引業法等
細目：5 – 業務上の規制

解説

1. “Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。”違反する。自己の所有に属しない不動産であっても、他者と契約を結び、取得できることが明らかな場合には、自ら売主となり売買契約を締結することはできます。しかし、契約が条件付の場合には認められないと明記されているので違反行為となります（宅建業法33条の2第1号）。
2. “Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和4年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。”違反する。専任の宅地建物取引士が法定数を下回った場合、2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を置く必要があります（宅建業法31条の3第3項）。Aが新たな専任の宅地建物取引士を置いたのは、唯一の専任の宅地建物取引士が退職してから25日後であり、2週間を過ぎているので違反行為となります。
3. “Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。”違反する。取引態様の別は、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても明示する必要があります（宅建業法34条2項）。よって、違反行為となります。
4. “Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。”[違反しない]。建築確認や都市計画法の許可前であっても、賃貸借の契約であれば成立させることが可能です（宅建業法36条）。したがって違反しないものは[4]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（18）

【本文】

社長に直訴

退社「3年待て」と慰留　米材輸入立て直しに飛び回る

訴訟が一区切りついて1983年に東京に戻ると、僕は直ちに社長の山崎完（ひろし）さんのところに行き、訴訟の間に起こったことをすべてぶちまけた。山崎さんは住友金属鉱山から来た人だったし、またその頃は社内の風通しも悪い時期だったから、訴訟の件も山崎さんには詳しい情報が上がっていなかったのだ。

山崎さんにひと通り話し終えると僕は「この会社に失望したから辞めます」と言った。すると山崎さんは「で、君どうする…

【感想】

会社を辞める、これも一つの選択肢と思います。さまざまな理由があるが、自身で決めること。

自分で責任を持って決めることであれば良いと思います。

今の状況から変わること、新しいことを始めることは環境も周囲も変わり大変なこと。そこに飛び出す実力・仲間を持っっているかだと思いました。

お客様に対して、最適・最善を提案できる実力をつけるための日々の勉強、一人ではできないことを助けてもらえる仲間と共にお客様に喜んでいただけるようにします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　いくらまで借りられるか３

実際にシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？

返済期間は？

審査金利は？　　審査金利とは何かご存知でしょうか？

返済割合・返済比率とは？

携帯電話の本体代金は分割ですか、車のローンは組んでおりますか？

皆様が本当に借りれる価格、支払っていけるかの算出は、最低限上記の内容が理解できていないと、まったく違う数値となります。

一緒に作成いたしましょう！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月17日(金)

問34

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
2. 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
4. 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。

解説

1. “宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。”誤り。損害賠償額の予定、違約金に関する定めがあるときは、全ての契約において、その内容を37条書面に記載しなければなりません（宅建業法37条1項8号）。
2. “宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。”[正しい]。建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項は、既存建物の売買・交換で37条書面の記載事項です（宅建業法37条1項2の2号）。
3. “宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。”誤り。租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、売買・交換で、その内容を37条書面に記載しなければなりません（宅建業法37条1項12号）。
4. “宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。”誤り。35条書面と37条書面に記名押印する宅地建物取引士は同一である必要はありません。

したがって正しい記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（17）

【本文】

無援の戦い

心労で毛髪抜け腹据わる　弱腰の会社辞める覚悟で帰国

シアトルで住友林業が起こされた訴訟に対し支援の姿勢を見せない東京本社の海外部に僕は怒り狂って電話をした。

課長と話すと、方針を決めているのは自分ではないというようなことをもごもご言うので、じゃあ誰だと聞くと常務だと言う。それで、日本の夜にあたる時間に常務の家に何回も電話をした。すると出てこないのである。

僕は腹をくくり、自分で訴訟費用を負担してでも争うと決めた。弁護士にいくらかかるのか聞くと1億…

【感想】

後ろ盾なく、自身で責任を持って行うことの凄さを知りました。

誰かが失敗したこと、誰かだけのせいにして終わらせることは簡単、実質自分は苦労しただけ・・・このように終わらせてしまうことは、何のためにもならないことを知りました。

自分が悪い、自分が改善していればを第一に置き、責任を持って仕事をしていきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　いくらまで借りられるか２

いくらまで支払っていけるのか。

今であれば住宅ローン減税がまだ利用できます。

年々条件は変わってきておりますが・・・

10年前は？今は？今後は？

把握してみてはいかがでしょうか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月16日(木)

問20

土地区画整理法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。
2. 法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
3. 施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。
4. 市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。

解説

1. “土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。”[誤り]。施行地区内の宅地について所有権または借地権を有するすべての者は、土地区画整理組合の組合員となります（土地区画整理法25条1項）。借地権のみを有する者も組合員となるので本肢は誤りです。
2. “法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。”正しい。「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう、と定義されています（土地区画整理法2条5項）。
3. “施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。”正しい。換地処分の公告があった場合、施行者は直ちにその旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければなりません（土地区画整理法107条1項）。この登記を「土地区画整理登記」といい、施行者は所有者等に代位して申請することが認められています。
4. “市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。”正しい。地方公共団体が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに土地区画整理審議会が置かれます（土地区画整理法56条1項）。土地区画整理審議会は、施行者からの諮問を受けて答申する諮問機関であり、施行者と地権者の間に立って調整する役割を担います。具体的には、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について審議し、同意したり、意見を答申したりすることを職務とします（土地区画整理法56条3項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（16）

【本文】

再びシアトル

訴訟で地元の悪者扱い　争う覚悟　本社は「和解を」主張

広島の支店で4年ほどのんびり過ごして東京に戻り、再び夜遅くまで働く生活が始まった。その後、第2次オイルショックの1979年に、僕は再びシアトルに、今度は米国住友林業の社長として行くことになった。

駐在2年目の80年5月の朝、事務所の窓から見えたセントヘレンズ山の大噴火には驚いた。3000メートル級の山の、上部3分の1ほどが吹き飛んだのだ。近くに契約した林区があったので立ち入りが許され調査をした。…

【感想】

争うこと、時には大切、時には非難の嵐、それぞれの立場の方、状況によって同じ方でも時々によって違う答えを出す。

争うことはそれだけ大きなことと認識して仕事をします。

なんのために争うのか、争う前に争わなくて良いように準備をいたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉