スタッフブログ
マイホームFP（2）
基本生活費、把握されておりますか？
住まい作りで大切なこと
本当にその予算で大丈夫でしょうか。
近年、多くの方々はライフプランを行い、シミュレーションを見ることで安心し、計画を進める方が殆どと感じております。
ライフプランを行う際、皆様の基本生活費は正しく認識されておりますでしょうか。お子様がお生まれになった・成長し高校生になった・大学生になった・独立されたと家族の成長によっても大きく変わっていきます。
例えば、食費の月々の基本生活費を1万円節約するとした場合、1年で12万円、10年で120万円、30年で360万円とライフプランにおいて結果が大きく変わる要因となります。
資金計画に不安をお持ちの方、ぜひご相談下さい。一緒にライフプランを立てましょう。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（12）
【本文】
オフコン
「売れた！」涙の初受注 種苗会社に仕事効率化を提案
「これからは四国の中小企業もコンピューターを取り入れていく時代になるはず」
そう考えて6年勤めた西芝電機を脱サラし、妻の初子とともにジャストシステムを立ち上げたのが1979年のことだ。意気揚々と徳島でオフィスコンピューター（オフコン）の営業を始めたが、1台も売れない日々が半年も続いていた。
カタログと手書きの提案書を持ち、白のシビックで地元企業をどれだけ回ってもなしのつぶて。我々が扱うオフコンは当時としては珍しく・・・正式に契約してもらった日のことは生涯忘れない。・・・
【感想】
ご契約を頂くこと、お客様への感謝、協力いただいた方への感謝を忘れてはならないと思いました。契約することで、自分だけでなく契約者様はもちろん、関わる全ての方に大きな影響を与えることを認識いたします。
買いたい／売りたいマッチング
空地空家からご提案させていただいている方、昨日ご契約に向けた住宅ローンの事前審査も承認いただき、前進することができました。
あとは売主様にご納得いただき、スケジュール組む、これが大変です。もともと売却を考えていなかった方、親族や周囲の方々のご意見もたくさんあると思います。
買主様・売主様にとって良いご提案をできるようにいたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月11日(金)
問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
- 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
- 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。
- 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を解任することができる。
解説
- “規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。”正しい。規約は原則として管理者が保管し、その保管場所は建物の見やすい場所に掲示しなければなりません（区分所有法33条3項）。
- “管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。”正しい。管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができます（区分所有法27条）。各共有者は、共用部分に係る保存行為を単独でできますがそれを超える管理行為（利用や改良など）には集会の決議が必要です。これだと円滑な管理業務に支障を来すおそれがあるので、管理者（区分所有者以外の者でも可）が、管理人室等の共用部分を所有できるようにして集会の決議なく運用できるようにするための規定です。
- “規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。”[誤り]。区分所有者の特定承継人とは、売買・贈与・競売等により区分所有権を取得した人のことです。規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継者に対しても効力を生じます（区分所有法46条1項）。ざっくり言うと、新たに区分所有者となった人も規約や集会の決議に拘束されるということです。
- “区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を解任することができる。”正しい。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、または解任することができます（区分所有法25条1項）。なお、管理者の選任・解任は普通決議ですので、区分所有者及び議決権の各過半数で決します。
したがって誤っている記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで （11）
【本文】
徳島で創業
出口ない暗いトンネル 1台1000万円超、受注の気配なく
妻・初子の実家があるのは徳島市の中常三島町という町だ。吉野川の河口に近く、すぐ隣には徳島大学のキャンパスがある。玄関脇にある応接間がジャストシステムの最初の本社となった。
ソファや机、電話があるだけで、特にオフィスらしいものがあるわけではない。少ししてからコンピューターを置いたが、当時のものは今と違って机ほどの大きさでドーンと場所を取るため、それだけでもう応接間は手狭になってしまう。
創業記念日は1979年の7月・・・そもそも徳島に帰ってコンピューターの仕事をしたらどうかと言ってくれたのも、このおばあちゃんだ。初子との結婚には最後まで反対されたが、いざ夫婦となり起業すると、ずっと支えてくれた。・・・
【感想】
両親・親族・知人・友人・関係者、何かを行うときに周りの方々からの意見の影響は大きいです。両親からの反対や親族からの反対で住まい購入の計画が変わる方もいらっしゃいます。記事でも結婚を反対されていたことが記載されておりました。
心配してくれることは凄くありがたいこと、そこで一度考え、覚悟をもって決めたことであれば、周囲の方々も応援してくれるようになると感じました。
買いたい／売りたいマッチング
空地空家調査を行い、希望に合うものが見つかった時、その時が結論を出すタイミングです。それからご両親や周囲の方々に相談していては好機を逃してしまいます。もし、周囲の方々から反対されて決められない状況でしたら、ぜひその方も一緒にお打ち合わせしてみてはいかがでしょう。
私も会いにいきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（10）
【本文】
営業研修
門前払い連続でもめげず 夫婦ふたり、ゼロからスタート
西芝電機を辞めて独立したのが1979年4月のことだ。妻・初子の実家がある徳島に拠点を置いて、オフィスコンピューター（オフコン）を地元の企業に売り込もうと考えた。私たち二人が販売契約を結んだのは日本ビジネスコンピューター（現JBCCホールディングス）だった。
初子の父・昭さんが地元の銀行に勤めていたことは何度か触れたが、義父の親類には東芝の役員の方がいた。その方からJBCC創業者の谷口数造さんを紹介して・・・
このビルの上から下まで全部の会社に飛び込み営業をかけてください。・・・結果は散々だった。・・・心が折れたかと言われればそうでもない。
【感想】
行動すれば結果が出るわけではない、結果が出るまでやり続ければ結果が出ると思いました。
買いたい／売りたいマッチング
すぐに地主の方から売却の相談をいただけるわけではありません、買いたいお客様からご依頼を頂けるから探し続けることができます。皆様から活力を頂き探してまいります。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月9日（水）
問10
不動産の共有に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 共有物の各共有者の持分が不明な場合、持分は平等と推定される。
- 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
- 共有物の保存行為については、各共有者が単独ですることができる。
- 共有者の一人が死亡して相続人がないときは、その持分は国庫に帰属する。
解説
- “共有物の各共有者の持分が不明な場合、持分は平等と推定される。”正しい。各共有者の持分が不明な場合、持分は等しいものと推定されます（民法250条）。
- “各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。”正しい。共有物に対する保存行為・管理行為・変更行為に必要な共有者の同意は次の通りです。変更行為は、物理的変化を伴う変更や処分行為等を指し、他の共有者の同意を得なければすることができません（民法251条）。
- “共有物の保存行為については、各共有者が単独ですることができる。”正しい。共有物の保存行為は、物理的変化を伴わず、他の共有者に不利益がない行為を指し、各共有者が単独でできます（民法252条）。
- “共有者の一人が死亡して相続人がないときは、その持分は国庫に帰属する。”[誤り]。共有者の1人が死亡して相続人がないときは、その持分は他の共有者に帰属します（民法255条）。国庫に帰属ではありません。
したがって誤っている記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（9）
【本文】
独立
「同じアホなら…」と決断 コンピューターに賭けてみたい
あれは1978年の秋のことだ。妻の初子がなにやら電話で話している。相手は徳島市にある実家の祖母・義子さんだった。
「さっき、おばあちゃんと話したんやけどね」
受話器を置いた初子が私に話しかけてきた。私はベッドに腰掛けたまま聞いていたのを覚えている。祖母は「そろそろ徳島に帰ってきたらどうか」と言っていたという。以前に紹介した通り、祖母は私と初子の結婚を最後まで反対していた人だった。
【感想】
親族の反対
周りの方は、心配してくれる。本当に大切にしてくれている。それはとても大事なこと。
ですが、それだけで決めて、結論を出すことは本当に正しいのかを考える必要があります。
買いたい/売りたいマッチング
今、お客様に提案をし、次は売主様との交渉です。まとめられるようのぞみます。
見つけた土地と買いたい方のマッチングをします。
住宅比較株式会社浦和 竹内智哉
宅建勉強3月8日(火)
問7
Aを売主、Bを買主として、令和4年7月1日に甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Bはそのことを知った時から2年以内にその旨をAに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。
- AがBに甲土地の引渡しをすることができなかった場合、その不履行がAの責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、BはAに対して、損害賠償の請求をすることができる。
- Bが売買契約で定めた売買代金の支払期日までに代金を支払わなかった場合、売買契約に特段の定めがない限り、AはBに対して、年5％の割合による遅延損害金を請求することができる。
- 本件契約が、Aの重大な過失による錯誤に基づくものであり、その錯誤が重要なものであるときは、Aは本件契約の無効を主張することができる。
解説
- “甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Bはそのことを知った時から2年以内にその旨をAに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。”誤り。契約不適合責任の追及に関して、買主から売主への通知期間が不適合を知った時から1年に制限されるのは、引き渡された売買目的物が「種類又は品質」に関して契約の内容に適合しないときです。契約不適合責任は、引き渡された目的物が「種類、品質又は数量」に関して契約の内容に適合しないときに追及できますから、本肢のように数量が契約内容に適合しない場合には、通知期間の制限はなく、知った時から5年 or 引渡しから10年の消滅時効にかかるまで請求が可能です（民法562条1項民法566条）。本肢は「2年以内にその旨をAに通知しなければ」としているので誤りです。
- “AがBに甲土地の引渡しをすることができなかった場合、その不履行がAの責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、BはAに対して、損害賠償の請求をすることができる。”[正しい]。契約不適合責任では、売主に対して履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償を請求できます。したがって、売買目的物の引渡しが行われず、それによって損害が生じた場合、買主は売主に対して債務不履行に基づく損害賠償請求ができます（民法564条）。ただし、債務不履行の一般原則に従い、その不履行の責任が売主にないときには損害賠償請求はできません（民法415条）。
- “Bが売買契約で定めた売買代金の支払期日までに代金を支払わなかった場合、売買契約に特段の定めがない限り、AはBに対して、年5％の割合による遅延損害金を請求することができる。”誤り。契約等で特段定めのないときに適用される法定利率は、民法改正に伴い5％から3％（3年ごとに1％単位で見直し）になりました（民法404条1項・2項）。本肢は民法改正後に生じた事由ですので、遅延損害金の算定には年3％の利率が適用されます。
- “本件契約が、Aの重大な過失による錯誤に基づくものであり、その錯誤が重要なものであるときは、Aは本件契約の無効を主張することができる。”誤り。民法改正に伴い、錯誤の効果は無効から取消しに変わりました（民法95条1項）。よって、売主Aは契約の取消しを主張することになります。無効を主張することはできないので、本肢は誤りです。また表意者に重大な過失があるときには原則として取消しを主張することができませんので、その点でも誤りです。
※無効と取消しの違いですが、無効は当初から法律行為の効力が生じていないのに対して、取消しは有効に成立していたものを遡及的に無効にします。また取消しは、取消権者のみが主張できること、期間制限があることが無効と異なります。
したがって正しい記述は[2]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（8）
妻、エンジニアに
コンピューター時代予感 大企業サラリーマン人生に疑問
【本文】
しばらくは姫路の網干で専業主婦をしていた初子だが、やはり高校生の頃からプログラマーを目指した女性だ。仕事を探すとあっさりとシステムエンジニアとして職を得た。東芝のオフィスコンピューターの代理店だった。
請求書や納品書、給与計算などに使うコンピューターは、この頃から「オフコン」と呼ばれて徐々に企業でも使われ始めていた。初子たちプログラマーは手書きでコーディングシートにプログラムを書き、それをパンチカード…
【感想】
今の当たり前は以前の当たり前ではなく、技術は常に進化しています。ですが、元々の基本があったことで今の技術があると思いました。
買いたい／売りたいマッチング
地域を歩いて回ってお客様の要望の土地を探す、インターネットが情報取得のほとんどを占めている時代ですが、インターネットにない情報も探しご提案いたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉