宅建勉強4月1日(金)

問32

宅地建物取引業法第35条の2に規定する供託所等に関する説明についての次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、特に断りのない限り、宅地建物取引業者の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。
2. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。

解説

1. “宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。”[正しい]。供託所等の説明は重要事項の説明と同じく契約成立するまでに行うこととされていますが、法律上は書面で説明する必要はありません（宅建業法35条の2）。ただし、宅建業法解釈運用の考え方では、供託所等に関する事項を重要事項説明書に記載して説明することが望ましい、としているため適切な記述です（解釈運用の考え方-第35条の2関係）。
2. “宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。”誤り。買主・借主が宅地建物取引業者である場合には、供託所等の説明は不要とされています（宅建業法35条の2）。本肢は「説明をしなければならない」としているため誤りです。
   ※平成29年(2017年)の改正で、営業保証金や弁済業務保証金の還付権者から宅建業者が除外されたことに伴い、説明不要となりました。
3. “宅地建物取引業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。”誤り。供託所等の説明は契約成立前に行う必要があります（宅建業法35条の2）。本肢は「契約成立後」としているため誤りです。
4. “宅地建物取引業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。”誤り。保証協会の社員であるときには、保証協会の社員である旨、保証協会の名称、住所、事務所の所在地、保証協会が弁済業務保証金を供託した供託所及びその所在地が説明する内容です（宅建業法35条の2第2号）。一方、保証協会の社員でないときは必然的に営業保証金を供託しているので、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地が説明の内容となります。
   保証協会の社員である宅地建物取引業者は営業保証金を供託していないので、「営業保証金を供託した…」の件は明らかに変です。

日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んで（1）

野路國夫

建設機械では世界二大メーカーのうちの一つ、コマツの野路國夫特別顧問は1969年に入社し、最初に配属されたのは建機の試作機を運転して耐久性などを確認する実験部でした。一日中、泥や砂ぼこりにまみれてブルドーザーなどを動かす毎日、若き野路さんはどのようにして自分の進路を切りひらいていったのでしょうか。2007～13年の社長時代にはリーマン・ショックや東日本大震災、超円高など過去に例の無い試練に再三見舞われます。どのようにしてコマツを世界的な優良企業に導いたのか、企業の危機管理という面からも読みどころ満載の連載です。

【本文】

3・11

建機を被災地へ　陣頭指揮　北陸人の粘り、難局でこそ

2007年から13年まで6年間務めたコマツの社長時代は100年に1度、1000年に1度の「想定外」が立て続けに起きた。そのなかでも最大のショックは言うまでもなく11年3月11日の東日本大震災である。

その日は金曜日。仕事で横浜に出かける準備をしていたときに、経験したことのない強烈な揺れに襲われた。一緒にいた秘書と慌てて机の下に潜り込んだが、その後ニュースを見て愕然（がくぜん）とした。外出はすぐに中止し、…とにかく早く手を打とう・・・災害の復旧、復興支援が売り上げや利益より優先です。・・・

【感想】

災害が起きた時、すぐに誰かのためにと考えられること、そして動けること、すごいと思いました。そうしなければと思っても実際に考え動けるかは別物だと思います。

こうできる方が、普段から他者への感謝の気持ちを持っている方なのだと思いました。

買いたい／売りたいマッチング

不動産を探す、相手が何を求めているのか、本当におっしゃられている要望のままのものを見つけることが良いのか。

皆様の話を聴かせていただき、真意に合うものをご提案いたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　長期優良住宅②

認定長期優良住宅３０００万円、一般住宅２５００万円の想定にて比較しました。

省エネ性・耐震性・可変性・維持管理の容易性・劣化対策・・・一定以上の性能であることをクリアできているかどうか。その結果、住まいの光熱費・修繕費に大きな差が発生してきます。

３５年間での比較では、

支払い金額は認定長期優良住宅４６３６万円、一般住宅５４２４万円の見込み。

皆様はどちらの住まいを建てたいでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　浮川和宣　を読んで(31）

【本文】

生涯現役

いい歳だからこそ心意気　初志を形に、面白いことの連続

現場のIT（情報技術）化への貢献に加えて、知的生産性の向上に貢献するiPad向けアプリを考えた時にこだわったことがもうひとつある。様々な場所に散らばる人たちのチームでの利用だ。この点もまた、いつでもどこでも使えるという新しいコンピューターの能力を引き出すために不可欠な要素だと考えた。

そこで我々はサーバーからアプリまで独自開発し、解像度を落とすことなく高速な情報共有を可能にする「Share（シェア…時代を担う子どもたちのお役に立てることは私や初子、社員たちにとってこの上ない喜びであることはいうまでもない。

【感想】

成果が出せたことや達成できたことではなく、誰かの役に立てたことをこの上ない喜びと感じる。何のために仕事をし、何のために努力をするのか、お客様のために動きます。

買いたい／売りたいマッチング

空地空家をなぜまわるのか、お客様のためにと考えると、空地空家を回った時に空地空家があったなかったではなく、どういう地域でどういう方がいて、という情報・知識が発見させてもらえる。お客様に感謝し探していきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強3月31日(木)

問25

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。
2. 不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。
3. 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。
4. 関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。

解説

1. “地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。”正しい。地価公示法は、土地鑑定委員会が毎年1回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています（地価公示法1条）。
2. “不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。”[誤り]。不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければなりません。「実際の取引価格」は規準としないので誤りです（地価公示法8条）。
3. “不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。”正しい。不動産鑑定士が標準地の鑑定評価を行う際は、取引事例比較法、収益還元法及び原価法の3手法により求められる価格を勘案して鑑定評価を行うものとされています。条文中、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格が「取引事例比較法」、近傍類地の地代等から算定される推定の価格が「収益還元法」、同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額が「原価法」に対応しています（地価公示法4条）。
4. “関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。”正しい。土地鑑定委員会は、公示後すみやかに関係市町村長（東京都23区及び政令指定都市については区長）に対し、公示事項のうち、当該市区町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を送付することとされており、関係市区町村長は、閲覧の場所及び閲覧に関する規程を定めてこれを告示し、送付を受けた日から3年間上記の書面及び図面を一般の閲覧に供することとされています（地価公示法7条2項地価公示法施行令1条2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

マイホームFP　長期優良住宅①

長期優良住宅と一般住宅

ただ何となく、性能・耐用年数・何かが違うと思って選んでしまう。実際にはどういったものが差として出ているのか、何年ほどで逆転するのか、確認してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　省エネ住宅②

一般住宅３０００万円、省エネ住宅３５００万円の想定にて比較しました。

太陽光の設置、オール電化、全館空調・・・

初期コストの設備投資、費用が大きく変わる要素です。ですが、生活していく上でのトータルコストで考えてみるといかがでしょうか。

３５年間での比較では、

一般住宅では総支払４３６１万円、省エネ住宅では４０７５万円。

皆様はどちらの住まいを建てたいでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　省エネ住宅①

省エネ住宅と一般住宅

ただ何となく、光熱費が違うと思って選んでしまう。実際にはどういったものが差として出ているのか、何年ほどで逆転するのか、確認してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　変動金利　固定金利

全期間固定金利型・・・

借入れ全期間にわたって金利が変わらないタイプを「全期間固定金利型」といいます。借入時から完済まで、契約時の金利で返済を行います。

メリット

• 完済までの毎回の返済金額が確定しているため、返済計画が立てやすい。
• 金利の低い時期に契約すると、最終支払いまで低金利のまま。

デメリット

• 一般的に、変動金利型に比べて金利が高めに設定されている。

固定金利期間選択型・・・

最初の契約時に2年、3年、5年、10年などの期間を選び、その期間の金利を固定するタイプです。
固定期間終了後は、その時点の金利水準で変動金利型にするか、再び固定期間を選択するかを選ぶことができます。

メリット

• 固定金利期間中は返済額が変わる心配がなく、また変動金利型のような未払利息のリスクもありません。

デメリット

• 固定期間が終了すると、その時点の金利で金利タイプを選択し直すので、その後の返済額は最初にローンを組んだ時点ではわかりません。
• 返済開始後の金利の変動によっては将来の返済額が変わる可能性があります。

変動金利型・・・

経済情勢などに応じて通常半年ごとに金利が見直されます。
また、毎回の返済額も、元利均等返済の場合は通常5年ごとに、元金均等返済の場合は通常金利変動とともに見直されます。

メリット

• 金利水準が下がり、ローンに適用される金利も下がると、将来の返済額は少なくなります。
• 通常、半年ごとに金利が見直されますが、金利が大きく上昇した場合でも、毎回の返済額は通常5年ごとに見直すため、すぐに家計に影響することが避けられます。

デメリット

• 金利の変動によって将来の返済額が変わる可能性があり、ローンを組んだ時点では返済総額がいくらになるかはわかりません。
• 多くの金融機関では半年ごとに金利の見直しが行われますが、元利均等返済の場合は返済額の見直しは5年ごとになっているため、金利が上昇すると、返済額のうち金利が占める割合が高くなりますので、元金があまり減らないということも考えられます。
• 金利の上昇度合いによっては、本来支払わなければいけない利息部分の金額が返済額を上回る「未払利息の発生」の危険性があります。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉