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マイホームFP 金利が変わるとどうなるの⑤
5,000万円の借り入れ、35年返済、金利が0.45％と1.1％を比べてみました。
月々の返済金額、支払利息、必要年収・・・大きな差があることがわかります。
説明を受けて、なんとなくご存知の方もいらっしゃると思います。こんなにも違うものかと認識されている方は少ないと思います。
一件一件、シミュレーションを確認して選んで頂きます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月10日（日）
問30
宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
- AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
- Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
- Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
- Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
解説
- “AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。”売買に係る媒介契約書の書面作成は、例え依頼者が宅地建物取引業であったとしても省略できません（宅建業法34条の2第1項、同法78条2項）。
- “Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。”指定流通機構への登録をしない旨の特約は無効です（宅建業法34条の2第10項）。
したがって、宅地建物取引業者Aは指定流通機構への登録を行わなくてはなりません（宅建業法34条の2第5項）。 - “Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。”宅地建物取引業者Aは指定流通機構へ登録しなければなりません（宅建業法34条の2第5項）。そして専任媒介契約の場合、指定流通機構への登録は媒介契約の日から休業日を除く7日以内と定められています（施行規則15条の10）。
仮に短期間で売買契約を成立させられる見込みであったとしても、登録義務は発生します。 - “Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。”専任媒介契約では、処理状況の報告頻度は休業日を含めて2週間に1度以上であればよいので何ら問題ありません（宅建業法34条の2第9項）
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（10）
【本文】
資材部
協力企業と本音の交渉 コスト改善、意を尽くし結実
年号が昭和から平成に代わって間もない1989年の夏に私にとって大きな転機が訪れた。粟津（あわづ）工場（石川県小松市）の部品調達を取り仕切る資材部への異動だ。
この職場で私の視野は大きく広がった。69年にコマツに入りちょうど20年のタイミングだったが、その間に付き合った相手はほぼすべて社内の人間に限られており、社外のステークホルダーとの接点はほとんどなかった。
それに対して、資材部の仕事は部品や・・・欠くべからざる車の両輪のような存在だが、どこかよそよそしく・・・腹を割って本音を話す雰囲気に欠けていた。・・・
【感想】
何事も本音・真意の会話ができることが物事を進める重要なポイントと理解できました。
そのために何ができるのか、なぜ本音を話してもらえるのか・話してもらえないのか。本音を聴けるのか、聞けないのかを考え、改善していきます。
買いたい／売りたいマッチング
お客様からご依頼を頂けた時はなぜ頼んでいただけたのか、どうするれば喜んでいただけるか、ご依頼をいただけなかった時はなぜ頂けなかったのかを考え、これからのお客様に喜んでいただけるようにしていきます。
今週お会いさせていただいた方は小学校の学区限定で探されている方、探せば出てくるのではないかと1年以上探されております。ご本人様の認識としてはどんどん価格が上がっている。これ以上は怖くなりました。調査をしてなければ、エリアを変えていこうと思うとのことでのご依頼でした。
現状の価格ではありません。
ここまで予算を上げれば可能性があります。
探してください。
ここが進められるかのターニングポイントだと思います。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 金利が変わるとどうなるの④
金利の変化で変わること
毎月の支払額・利息・定年時での残債額・借り入れに必要な年収・・・
支払総額の差、だけでなく、ライフシミュレーションにも大きく影響を及ぼします。
金利が動く、記事が増えている近年、可能性のシミュレーションを作成し、確認しておくことをお勧めいたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（9）
【本文】
粟津工場
検査部門の長 重責負う 車両回収決断、初のリコール
神奈川県大井町→米アトランタ→大分県野津町と勤務地は転々としたが、私の所属は入社以来ずっと実験部のままだった。そもそも体力重視の実験部に大卒の新入社員が配属されること自体が珍しい。そこに10年以上も居続けたのはコマツの長い歴史の中でもおそらく私だけだろう。
だがついに卒業の日がやって来た。コマツの主力拠点の一つの粟津（あわづ）工場（石川県小松市）に異動することになったのだ。アトランタ時代に技術部・・・逃げずに素早く実施しないといけない。欠陥の隠蔽やごまかしは致命傷だ。・・・
【感想】
問題があればすぐに報告・確認・対策が必要だと感じました。お客様にとって事実を知らないこと、時間が経ってから知ることは良いことではありません。悪いことからすぐに報告いたします。
買いたい/売りたいマッチング
空地空家を探す、探しますと伝えることは一番簡単なこと、ですが時間をかけ探し、結局見つからない。そもそも相場とあっていうのか、見つかる根拠があるのか。お客様と判断をして進めていきます。
お客様の要望から優先順位を考えたときに提案できることはないかを見つけ、提案いたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月9日（土）
問38
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
- 宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
- 宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
- 宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
- 宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
解説
- “宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。”違反する。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません（宅建業法33条）。またそれらの処分を受ける前は、代理・媒介を含む売買・交換の契約をしてはいけません（宅建業法36条）。
建築確認を受ける前に貸借の媒介契約を締結することは問題ありませんが、広告を行うことは宅建業法に違反する行為です。 - “宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その宅地建物について必要な処分を受けるまで、自ら売主として売買・交換の契約をすることや、売買・交換の代理・媒介契約をすることはできません（宅建業法36条）。この規定で禁止されるのは売買・交換に限られるため、貸借であれば必要な処分前に代理・媒介契約をしても違反ではありません。
- “宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者が自ら売主として、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約（予約を含む）をすることは、以下の3つの例外を除き、禁止されています（宅建業法33条の2）。
- 買主が宅地建物取引業者であるとき
- 売買契約等（予約はOK、停止条件付はNG）により所有権を取得できることが明らかであるとき
- 未完成物件の売買で受領する金銭について保全措置を講じているとき
- “宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。”違反する。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結してはなりません。ただし、売買契約等（予約はOK、停止条件付はNG）により所有権を取得できることが明らかであるときは例外的に認められます（宅建業法33条の2）。
停止条件付契約は、何らかの条件を満たしたときに契約の効力が生じるものです。宅地建物を取得できることが明らかとは言えないため例外として認められていません。農地法5条の許可を条件とする売買契約も停止条件付契約に該当するため、本肢の他人物売買は宅建業法に違反する行為です（解釈運用の考え方-第33条の2第1号関係）。
したがって正しいものの組合せは「イ、ウ」です
マイホームFP 金利が変わるとどうなるの③
毎月15,000円 × 12か月 × 17年 ＝ 3,060,000円
わずかな金利の差が、皆様への大きな負担となっていきます。住宅ローンきちんと比較検討して選べておりますか。
その時々で条件は異なります。
なぜ選んだ銀行なのか、他にはないのか、納得して銀行を選んでみてはいかがでしょうか。
資金計画のご提案をいたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月8日(金)
問36
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 法人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Aを代表する役員Bは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。
- 宅地建物取引業者C（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Cは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
- 宅地建物取引業者D（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Dは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。
- 宅地建物取引業者E（丁県知事免許）が引き続いて1年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。
解説
- “法人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Aを代表する役員Bは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。”誤り。宅地建物取引業者が破産手続開始の決定があった場合、破産管財人がその旨の免許権者に届け出ます。法人の役員ではありません（宅建業法11条1項3号）。
- “宅地建物取引業者C（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Cは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。”誤り。免許換えの場合における従前の免許の効力は、新しい免許を受けるときまで続きます。よって、免許換え申請中も宅地建物取引業を営むことができます。申請を行っているにもかかわらず有効期間満了までに処分がなされないときも、免許更新申請時と同じく処分があるまでの間は従前の免許は効力を有します（宅建業法7条1項）。
- “宅地建物取引業者D（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Dは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。”誤り。宅地建物取引業の免許証を返納する必要があるのは、以下の4つのケースです（施行規則4条の4）。
- 免許換えで新たな免許を受けたとき
- 免許取消処分を受けたとき
- 亡失した免許証を発見したとき
- 廃業等の届出をしたとき本肢のように有効期間満了の場合には返納する義務はありません。一方、宅地建物取引士証は有効期間満了時も返納しなければならないので、しっかり押さえ分けしておきましょう。
- “宅地建物取引業者E（丁県知事免許）が引き続いて1年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。”[正しい]。引き続いて1年以上事業を休止したことは、必要的免許取消事由となっています。よって、丁県知事はEの免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項6号）。したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（8）
【本文】
ハンドブック
米炭鉱の調査記録一冊に サービス・営業部門からも重宝
駐在時代の忘れられない思い出が、氷点下20度という凍（い）てつく寒さをついて実施した寒冷地試験だ。真冬のピッツバーグに様々な機種を持ち込み、最も冷え込む午前5時ごろにエンジンがスムーズにかかるかどうかテストするのだ。コマツの機械は標高の高い鉱山など寒冷な現場で使用されることも多く、寒さで動かないのでは話にならない。それを確認するための毎年恒例のイベントだった。
私の参加した1979年の試験はたま…あちこち回って調査した・・・現場ごとに土質も違えば、作業環境も異なる・・・
【感想】
時間ができれば現場に行って調査する、お客様の環境・状況を知り、お客様の声を大切にしているからこその考え、動きと思いました。行動に悩んだ時、決定するのはお客様にとって何が良いかで決めようと思いました。
買いたい／売りたいマッチング
ご依頼をいただき、いただいたエリアだけを回る、これをしていてはお客様には喜んでいただけない、相場と合っていない・お客様は本当はもっと駅に近い方が・バスが利用できるのか・・・お客様の真意を聴き、探し、見つけることが大切です。
行動したからと自己の満足ではなく、お客様に喜んでいただけたから満足へ進んでいきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉