宅建勉強2月15日（火）

問27

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。
2. 宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
3. 宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
4. テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり、規制の対象とならない。

解説

1. “広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。”誤り。誇大広告、虚偽広告、おとり広告等を行うこと自体が宅建業法32条に違反する行為であり、実際に損害がない場合でも、誇大広告を行った時点で監督処分の対象となることがあります（宅建業法65条1項・2項）。
2. “宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。”誤り。工事完了前の物件については、建築確認を受けた後でなければ、当該工事に係る建物に関する広告をしてはいけません。建築確認申請中である旨を表示したとしてもダメです（宅建業法33条）。
3. “宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。”[正しい]。宅地の造成工事を伴う物件については、宅地造成規制法の工事の許可等を受ければ広告を開始することができます（宅建業法33条、施行令2条の5第16号）。宅地に係る開発許可や建物に係る建築確認と同じ考え方です。
4. “テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり、規制の対象とならない。”誤り。宅地建物取引業法では広告媒体の種類について特に範囲を定めていません（解釈運用の考え方-第32条関係）。よって、テレビ・インターネットを利用した広告であっても規制の対象となります。
   したがって正しい記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書　宮田亮平　を読んで（14）

シュプリンゲン

イルカの記憶、代表作に　躍動感を形にするチャレンジ

・・・【本文】・・・

ドイツに留学中の1990年、佐渡の母が体調を崩した。すぐにでも飛んで帰りたかったがかなわず、翌年帰国して母の顔を見たときには心底ほっとした。

東京に戻る船の上で、受験で上京した18歳の冬の記憶がふとよみがえった。みぞれ混じりの雪が降る2月、佐渡の両津港。見送りに来た友達と雪合戦のようにふざけて雪を投げ合って別れ、連絡船に乗り込んだ。目の前に見えていた金北山がどんどん小さくなる。・・・

自分が勇気をもらったように、見る人が元気になれる作品を作りたい。

・・・【感想】・・・

ふとした出会いや体験から得るものがたくさんあり、どういう人間になりたい、どんな生活をしたい、何をしたいという未来予想図を考える。何のためになりたいのか、なぜそうしたいのか、理由やきっかけを振り返り根本を知ることが大切だと思いました。

お客様に幸せになってもらいたいから、喜んでもらいたいから、どんな提案をするのか。考えていきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　宮田亮平

宮田　亮平

文化庁長官を務めた宮田亮平さんは、イルカのモチーフで知られる金工作家です。新潟県佐渡で祖父の代からつづく伝統工芸の家に生まれ、東京芸術大学で「鍛金（たんきん）」を学びました。アーティストとして活躍するかたわら、東京芸大の学長を長く務め、文化庁長官として東京五輪・パラリンピックにかかわる文化イベントなどでも尽力しました。

【感想】

宮田亮平氏の記事を読んで、常に多くのことに興味を持ち、周りから沢山の力を得ている方という印象を持ちました。

成し遂げる方は常に周りから何かを吸収して改善して成長する方だと思います。

力をつけ、改善してお客様に喜んで頂きます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強2月14日（月）

問20

土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 市町村が施行する土地区画整理事業の施行後の宅地の価額の総額が土地区画整理事業の施行前の宅地の価額の総額より減少した場合においては、その差額に相当する金額を、従前の宅地に存する建築物について賃借権を有する者に対して支払わなければならない。
2. 施行者は、仮換地を指定した時に、清算金を徴収し、又は交付しなければならない。
3. 換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。
4. 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、災害を防止し、及び衛生の向上を図るために宅地の地積の規模を適正にする特別な必要があると認められる場合は、その換地計画に係る区域内の地積が小である宅地について、過小宅地とならないように換地を定めることができる。

解説

1. “市町村が施行する土地区画整理事業の施行後の宅地の価額の総額が土地区画整理事業の施行前の宅地の価額の総額より減少した場合においては、その差額に相当する金額を、従前の宅地に存する建築物について賃借権を有する者に対して支払わなければならない。”誤り。地方公共団体・国土交通大臣・独立行政法人等が行う公共施行において、土地区画整理事業の施行後の宅地の価額の総額が、土地区画整理事業の施行前の宅地の価額の総額より減少した場合には、施行者は、従前の宅地の所有者とその宅地について地上権・賃借権その他使用収益できる権利を持つ者に対して、その差額を減価補償金として交付しなければなりません（土地区画整理法109条）。
   減価補償金の交付対象は宅地について使用収益できる権利を持つ者ですので、借地権を有する者は対象となりますが、宅地上の建物を賃借しているだけの者には交付されません。
2. “施行者は、仮換地を指定した時に、清算金を徴収し、又は交付しなければならない。”誤り。換地により、従前の宅地と換地の資産価値に不均衡が生じる場合には、その差を金銭で精算する旨を換地計画に定めることになります。これが「清算金」です。清算金の徴収と交付は、換地処分の公告があったときに行います（土地区画整理法110条1項）。仮換地の指定時にも、仮清算として、仮清算金を徴収または交付できますが、実施は任意なので、しなければならないとする本肢は誤りです（土地区画整理法102条1項）。
3. “換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。”[正しい]。換地計画において換地を定める場合においては、換地と従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければなりません（土地区画整理法89条1項）。換地は、可能な限り従前の宅地と同一条件になるようにするという原則です。
4. “土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、災害を防止し、及び衛生の向上を図るために宅地の地積の規模を適正にする特別な必要があると認められる場合は、その換地計画に係る区域内の地積が小である宅地について、過小宅地とならないように換地を定めることができる。”誤り。換地は、それぞれの従前の宅地に対して照応するように施行者が定めることが原則です。しかし、地積が小さい宅地につき地積の規模を適正にする特別な必要があると認められる場合においては、地方公共団体・国土交通大臣・独立行政法人等が行う公共施行に限り、土地区画整理審議会の同意を得て、過小宅地とならないように（一定の地積以上の宅地となるように）換地を定めることができます（土地区画整理法91条1項）。
   本肢は組合施行ですので、この規定を使って換地計画を作成することはできません。判例では、組合施行は必ずしも公共性の高い事業とは言えず、多数決によって施行されるため、多数派である小規模宅地の所有者の利益のために、少数派である大規模宅地の所有者が犠牲となる可能性があることを示しています（東京高裁平21.7.30）。
   したがって正しい記述は[3]です。

宅建勉強2月13日（日）

問8

1億2,000万円の財産を有するAが死亡した場合の法定相続分についての次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものの組み合わせはどれか。

1. Aの長男の子B及びC、Aの次男の子Dのみが相続人になる場合の法定相続分は、それぞれ4,000万円である。
2. Aの長男の子B及びC、Aの次男の子Dのみが相続人になる場合の法定相続分は、B及びCがそれぞれ3,000万円、Dが6,000万円である。
3. Aの父方の祖父母E及びF、Aの母方の祖母Gのみが相続人になる場合の法定相続分は、それぞれ4,000万円である。
4. Aの父方の祖父母E及びF、Aの母方の祖母Gのみが相続人になる場合の法定相続分は、E及びFがそれぞれ3,000万円、Gが6,000万円である。

1. ア、ウ
2. ア、エ
3. イ、ウ
4. イ、エ

解説

アとイ、ウとエは同じ事例なので、それぞれの場合を考えます。

【Aの長男の子B及びC、Aの次男の子Dのみが相続人になる場合】

代襲相続では、被代襲者の相続分を引き継ぎます。BとCは長男の相続分を引き継ぎ、それを2分の1ずつ分けます。一方、Dは次男の相続分をそのまま引き継ぎます。よって、BとCの法定相続分は各「1億2,000万円×1／2×1／2＝3,000万円」、Dの法定相続分は「1億2,000万円×1／2＝6,000万円」となります。
したがって正しい記述は「イ」です。

【Aの父方の祖父母E及びF、Aの母方の祖母Gのみが相続人になる場合】

直系尊属が法定相続人となる場合は、父と母を代襲相続するという概念がなく単純に頭数で均等配分されます。よって、E・F・Gの法定相続分は各「1億2,000万円×1／3＝4,000万円」となります。
したがって正しい記述は「ウ」です。

以上より正しいものの組み合わせは「イ、ウ」です。

日経新聞　私の履歴書　宮田亮平　を読んで（13）

ドイツ留学

・・・【本文】・・・

「日本の技すごい」に衝撃　修復術教え、足元の大切さ認識

1979年、朝露がヒントになった「ゲルからの移行」シリーズで現代工芸美術展の文部大臣賞、81年には日展で特選を受賞。しかしそれからまもなく、スランプに陥った。いま思えば、庭で目にした朝露の美しさを表したいという思いにとらわれすぎていた。新作に取り掛かっても、過去の作品を手直ししている気がする。毎年欠かさず出品していた日展も、次はやめようとも考えた。

留学の話が舞い込んだのはそのころだ・・・

日本の技はすごいと口にするようになる。西洋の方ばかり見ていた私は、自分の足元を見つめる大切さを教えられた。

・・・【感想】・・・

周りがこうだから、周りばかりを見て自分のことを見ない。近くのことを見ない。

技術に関しても、芸術に関しても、周りばかりに気を取られ身近や自身を見ていなければダメだと感じました。

まずは自身を客観的に見れるようになり、お客様への提案も客観的に見れるようになることで、より良い提案ができるようになると思いました。

提案内容を振り返り、提案致します。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強2月12日(土)

問30

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 本店と3つの支店を有する宅地建物取引業者が保証協会に加入しようとする場合、当該保証協会に、110万円の弁済業務保証金分担金を納付しなければならない。
2. 保証協会の社員又は社員であった者が、当該保証協会から、弁済業務保証金の還付額に相当する還付充当金を当該保証協会に納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
3. 保証協会に加入している宅地建物取引業者は、保証を手厚くするため、更に別の保証協会に加入することができる。
4. 保証協会の社員（甲県知事免許）と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行しようとするときは、弁済を受けることができる額について甲県知事の認証を受ける必要がある。

解説

1. “本店と3つの支店を有する宅地建物取引業者が保証協会に加入しようとする場合、当該保証協会に、110万円の弁済業務保証金分担金を納付しなければならない。”誤り。弁済業務保証金分担金の額は、本店が60万円、支店が1つにつき30万円です（施行令7条）。よって、本肢のケースにおける弁済業務保証金分担金の額は「60万円＋30万円×3＝150万円」です。
2. “保証協会の社員又は社員であった者が、当該保証協会から、弁済業務保証金の還付額に相当する還付充当金を当該保証協会に納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。”[正しい]。供託所で弁済業務保証金の還付があったとき、保証協会は、当該社員（社員であった者も含む）に対し、その還付額に相当する還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知します。そして、当該通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければなりません（宅建業法64条の10第1項・第2項）。
3. “保証協会に加入している宅地建物取引業者は、保証を手厚くするため、更に別の保証協会に加入することができる。”誤り。ある保証協会の社員である宅地建物取引業者は、他の保証協会の社員になることはできません（宅建業法64条の4第1項）。
4. “保証協会の社員（甲県知事免許）と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行しようとするときは、弁済を受けることができる額について甲県知事の認証を受ける必要がある。”誤り。宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金から弁済を受けることができます。弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行しようとするときは、当該保証協会の認証を受けるとともに、供託所へ還付請求をする必要があります（宅建業法64条の8第2項）。免許権者の認証ではありません。
   したがって正しい記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　宮田亮平　を読んで（12）

趣味

・・・【本文抜粋】・・・

孤独の反動、遊びも凝る　釣り・テニス…交遊のきっかけに

私はもともと凝り性で、好奇心旺盛な性格だ。金工という孤独な仕事の反動もあってか、趣味は多い。趣味がいろいろあるおかげで初対面の人とも話がはずみ、交遊が広がるきっかけにもなっている。

東京芸術大学に入ってすぐ少林寺拳法部に入ったことはすでに書いた。広報担当として勧誘にも奔走。音楽学部でバイオリンを専攻する女子学生が入部したときは、部員一同驚いた。芸大の美術学部と音楽学部はキャンパスも道路で隔たれていて、当時はほとんど交流がなかった。・・・

・・・【感想】・・・

趣味があることで会話が弾み、交友が広がる

お住まいを探されている方は、ご自身の生活でのお困りの改善や趣味を、住まい・土地選びの考えに取り入れる方が多いと感じております。広さや開放感、趣味の物を住まいの飾りに活用したい方や収納をどうするか、たくさんのご意見を頂きます。

アウトドア用品や車の整備品やタイヤ、そういったものを出し入れしやすい状況など土地選びにもたくさんのご意見を頂きます。

お客様との会話からお客様の趣味や車が好き、キャンプに行かれるなどお聞かせいただき提案させて頂きます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強2月11日（金）

問27

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。
2. 宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
3. 宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
4. テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり、規制の対象とならない。

解説

1. “広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。”誤り。誇大広告、虚偽広告、おとり広告等を行うこと自体が宅建業法32条に違反する行為であり、実際に損害がない場合でも、誇大広告を行った時点で監督処分の対象となることがあります（宅建業法65条1項・2項）。
2. “宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。”誤り。工事完了前の物件については、建築確認を受けた後でなければ、当該工事に係る建物に関する広告をしてはいけません。建築確認申請中である旨を表示したとしてもダメです（宅建業法33条）。
3. “宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。”[正しい]。宅地の造成工事を伴う物件については、宅地造成規制法の工事の許可等を受ければ広告を開始することができます（宅建業法33条、施行令2条の5第16号）。宅地に係る開発許可や建物に係る建築確認と同じ考え方です。
4. “テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり、規制の対象とならない。”誤り。宅地建物取引業法では広告媒体の種類について特に範囲を定めていません（解釈運用の考え方-第32条関係）。よって、テレビ・インターネットを利用した広告であっても規制の対象となります。
   したがって正しい記述は[3]です。