スタッフブログ
宅建勉強2月25日（金）
問34
宅地建物取引業者（消費税課税事業者）が受けることができる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地建物取引業者が受けることのできる報酬は、依頼者が承諾していたとしても、国土交通大臣の定める報酬額の上限を超えてはならない。
- 宅地建物取引業者は、その業務に関し、相手方に不当に高額の報酬を要求した場合、たとえ受領していなくても宅地建物取引業法違反となる。
- 宅地建物取引業者が、事業用建物の貸借（権利金の授受はないものとする。）の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない。）1か月分の1.1倍に相当する金額が上限であり、貸主と借主の負担の割合については特段の規制はない。
- 宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。
解説
- “宅地建物取引業者が受けることのできる報酬は、依頼者が承諾していたとしても、国土交通大臣の定める報酬額の上限を超えてはならない。”正しい。宅地建物取引業者は、国土交通大臣による報酬告示によって定められた額を超えて報酬を受け取ってはいけません。相手方から同意があってもダメです（宅建業法46条1項・2項）。
- “宅地建物取引業者は、その業務に関し、相手方に不当に高額の報酬を要求した場合、たとえ受領していなくても宅地建物取引業法違反となる。”正しい。宅地建物取引業者が業務に関して不当に高額の報酬を要求する行為は禁止されています（宅建業法47条2号）。よって、要求した時点で宅建業法違反となります。
- “宅地建物取引業者が、事業用建物の貸借（権利金の授受はないものとする。）の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない。）1か月分の1.1倍に相当する金額が上限であり、貸主と借主の負担の割合については特段の規制はない。”正しい。権利金の授受がない宅地建物の貸借における報酬額の上限は「借賃の1月分＋消費税相当額」となります。居住用建物の貸借では、媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、依頼者の一方から受ける金額は「借賃の0.5月分＋消費税相当額」が限度となりますが、本肢のように事業用建物の場合はそのような制限がないので当事者双方からどのような割合で受け取っても問題ありません（報酬告示第四）。
- “宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。”[誤り]。広告に要した費用のうち報酬額とは別途受領することができるのは、依頼者の特別の依頼によって行う広告の料金に相当する額に限られます。依頼者の依頼によらない広告の料金は宅地建物取引業者の負担となります（解釈運用の考え方-告示第九関係）。
したがって誤っている記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 宮田亮平 を読んで（24）
庁内改革
「文化庁はオモシロイ。」 廊下に美術品、若手らと議論
【本文】
東京・霞が関の文化庁に長官として足を踏み入れたとき、失礼ながらその暗い印象にあぜんとした。
廊下は段ボールの山。職員の机にも壁のように書類が積んである。そこでA4サイズの紙を縦に机に立てて提案してみた。モノを積み上げるのはこの紙の高さまでにしましょう。書類を処分せざるを得なくなると、優先順位を慎重に判断する。壁が取り払われ同僚の顔が見えるようになって雑談も少しばかり増えた。・・・モノを積み上げるのはこの高さまでにしましょう。処分をせざるを得なくなると、優先順位を慎重に判断する。・・・
【感想】
何かを行うのには目標があって、納期があって、できるための計画があって、中間での確認があって、反省があって、改善して、計画を立て直して、目的に達する。基準を決めて対策を講じていくことが大切と感じました。
弊社の『買いたい／売りたいマッチング』では、他の不動産会社と同様の土地探し、それだけでは探し方が足りない！もしくは見つからない！という方に、空地空家調査・DM・訪問・交渉・ご成約という流れでご提案させていただくシステムです。
最適な住まいを建てるための土地を見つけるために、お客様が喜んでいただけるために何ができるかを目的に行わせて頂きます。
見つけます！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強2月24日（木）
問32
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
- 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
- 宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
- 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
解説
- “宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。”正しい。急傾斜地とは傾斜度が30度以上である土地のことで、都道府県知事は崩壊するおそれのある急傾斜地を「急傾斜地崩壊危険区域」に指定することができます。急傾斜地崩壊危険区域内で行う一定の行為は都道府県知事の許可を受ける必要を受けなければならないことになっています。
売買対象となる宅地建物または貸借の対象となる宅地が「急傾斜地崩壊危険区域内」に位置するときは、法令上の制限の1つとしてこの制限の概要を説明する必要があります（施行令3条1項23号）。 - “建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。”正しい。取引対象となる宅地建物が「土砂災害警戒区域内」にあるときは、売買・交換・貸借を問わずその旨を説明する必要があります（施行規則16条4の3第2号）。区域名に「災害・防災」のキーワードが入っている場合は取引態様を問わず必要というのがパターンです。
- “宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。”正しい。宅地の貸借においては、重要文化財の譲渡に関する制限について説明する必要はありません（施行令3条2項）。重要文化財の譲渡に関する制限とは、重要文化財を有償で譲渡しようとする際に、まず国に対して売り渡す申出をしなければならないという文化財保護法上の制限です。
説明の必要があるのは宅地建物の売買・交換のみですので、本肢のように「宅地×貸借」のケースでは説明不要です。 - “宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。”正しい。「津波防護施設区域」とは、盛土構造物等の津波防護施設の敷地とそれを保全するために必要な区域で、津波防護施設管理者が指定します。津波防護施設区域内で行う一定の行為は津波防護施設管理者の許可を受けなければならないことになっています。
売買対象となる宅地建物または貸借の対象となる宅地が「津波防護施設区域内」にあるときは、法令上の制限の1つとしてこの制限の概要を説明する必要があります（施行令3条1項20号の2）。
なお、重説で津波に関連するものとして「津波災害警戒区域」に位置している旨がありますが、こちらは防災上の説明なので全ての取引で必要となります。
したがって正しいものは「四つ」です。
日経新聞 私の履歴書 宮田亮平 を読んで（23）
東京五輪
試練下、デザインで知恵 新エンブレムやメダル選定
【本文】
東京2020オリンピック・パラリンピックほど、試練に見舞われた大会もない。東京芸術大学学長だった私が組織委員会から電話をもらったのは15年。7月に発表した五輪エンブレムの撤回が正式に決定される少し前のことだ。
新エンブレム選考の基本方針を決める「準備会」が発足、座長に就いた。最初の会合で私たちは、決定までのプロセスをできるだけオープンにしようという考えで一致した。まもなくデザインの専門家、スポーツ選手、法律の専門家ら20人余りで構成するエンブレム委員会を設置する。個人や団体から広くデザイン案を公募することになった。・・・メダルの審査会ではマラソンの高橋尚子さん、柔道の野村忠宏さんら五輪のメダリストたちが実物をもってきてくれて、みんなで触れたり重さを感じたりできた。素晴らしいメダルなのに、聞けば入れ物がないという。・・・
【感想】
オリンピックのデザインやメダル、それに関連するものの制作において、専門家たちの声はもちろん、
一般の方やそれに携わる方の声から新しい発見や考え方が出てくることがあると感じました。
住宅比較が行なっている、買いたい／売りたいマッチングにおいても、専門家の土地探し（不動産屋の情報）はもちろん、お探しのエリアの空地空家調査からも土地を探してまいります。
購入者様と売却者様のマッチングをさせて頂きます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強2月23日(水)
問29
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者（甲県知事免許）が、乙県内に新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行い、その免許を受けたときは、国土交通大臣から、免許換え前の免許（甲県知事）の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする免許証の交付を受けることとなる。
- 宅地建物取引士（甲県知事登録）が、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事することとなったため、乙県知事に登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をしたときは、乙県知事から、有効期間を5年とする宅地建物取引士証の交付を受けることとなる。
- 宅地建物取引士（甲県知事登録）が、乙県に所在する建物の売買に関する取引において宅地建物取引士として行う事務に関し不正な行為をし、乙県知事により事務禁止処分を受けたときは、宅地建物取引士証を甲県知事に提出しなければならない。
- 宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、乙県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買の契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場合、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
分野
科目：E – 宅地建物取引業法等
細目：1 – 宅地建物取引業・免許
解説
- “宅地建物取引業者（甲県知事免許）が、乙県内に新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行い、その免許を受けたときは、国土交通大臣から、免許換え前の免許（甲県知事）の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする免許証の交付を受けることとなる。”誤り。免許換えは新たに免許を受ける手続きと同じなので、免許換え後は有効期間5年間の免許が交付されて従前の免許は失効します（宅建業法3条2項）。宅地建物取引士の登録移転時のように残存期間を有効期間とする免許が交付されるわけではありません。
- “宅地建物取引士（甲県知事登録）が、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事することとなったため、乙県知事に登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をしたときは、乙県知事から、有効期間を5年とする宅地建物取引士証の交付を受けることとなる。”誤り。宅地建物取引士が登録の移転とともに宅地建物取引士証の交付を申請したときは、従前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅地建物取引士証が交付されます（宅建業法22条の2第5項）。移転前の取引士証の有効期間が残り1年だったなら、移転後の都道府県知事から交付される取引士証の有効期間も1年になる感じです。
- “宅地建物取引士（甲県知事登録）が、乙県に所在する建物の売買に関する取引において宅地建物取引士として行う事務に関し不正な行為をし、乙県知事により事務禁止処分を受けたときは、宅地建物取引士証を甲県知事に提出しなければならない。”[正しい]。事務禁止処分を受けた宅地建物取引士は、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければなりません（宅建業法22条の2第7項）。本肢の宅地建物取引士は甲県知事登録なので、提出先は処分を受けた乙県知事ではなく、登録を受けている甲県知事となります。
- “宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、乙県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買の契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場合、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。”誤り。国土交通大臣免許が必要なのは、2つ以上の都道府県の区域内に事務所（本店・支店・継続して業務を行える施設）を設置して事業を営む業者です。宅地建物取引業者（甲県知事免許）は乙県内に案内所を設置しただけなので、免許換えの必要はありません（宅建業法3条1項）。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 宮田亮平 を読んで（22）
文化庁長官
文化芸術の「三輪車構想」 東京五輪に向けイベント開催
【本文】
2016年4月、第22代文化庁長官に就任。2年後に再任され、21年3月末まで務めることになる。
この間の重要な仕事の一つが、東京2020オリンピック・パラリンピックに向けて文化芸術の振興と国際的な文化交流を深めること。15年にこうした政策についての基本方針が閣議決定され、17年に文化芸術基本法が成立（文化芸術振興基本法改正）する。新しい法律は文化芸術そのものを振興しつつ、観光・まちづくり・国際交流・福祉・教育・産業といった分野と連携しながら発展させていくことを目指している。・・・
「文化芸術」「経済」「観光」の３つの車輪が一緒に動くことで、遠くまで走れる・・・
【感想】
私が会社のHPで主導させていただいている『買いたい／売りたい』のページに活かせる話だと感じました！
1つの車輪よりも3つの車輪の方がより良く、一つでは出せない力が出せると知りました。
お客様自身で探す、不動産屋に依頼して探す、空地空家調査から探す。
土地が欲しくて探している方もいらっしゃれば、土地を売りたくて買い手を探されている方もいらっしゃいます。
3つの輪で探していきましょう！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 宮田亮平 を読んで（21）
50年目の卒業式
芸大、宮田色に染めかねず 美術学校の制服で「最後の揮毫」
【本文】
「上野文化の杜（もり）」という官民が協働する構想が動きだしたのは2013年のことだ。
東京芸術大学がある上野公園は日本で初めての公園として開園。周辺に寛永寺、上野東照宮をはじめとする歴史的建造物、博物館、美術館、音楽ホール、動物園が集結し、戦災や震災を乗り越え、140年以上かけて文化の一大エリアになった。この歴史を継承しつつ、パスポート型の共通入場券を発行するなど、それぞれの施設が手を取り合い、上野をさらに発展することを目指している・・・母校に尽くすのはこの上ない喜びだ。・・・
「慕」の１字。新しい門出にあたり、これまで出会ったたくさんの方々を手本とし、敬慕を尽くすことで、自分の新しい生き方を見つけてほしい。・・・
【感想】
何かに尽くし、この上ない喜びと言える。凄いことだと思いました。言葉で発することは簡単でも、心の底から思い、実行し、やり遂げることは難しいと思いました。
たくさんの方との出会いから自分が何を感じ、どう成長し、今の自分がどうなっているかを思い返す。今の自分がどうあるべきか、これから何をすべきか振り返らなければならないと感じました。
お客様との出会いからお客様の環境・思考をお持ちなのか、しっかりと聴き提案いたします。
お客様の悩み・不安・要望・真意、何が必要かを考えお届けいたします。
希望の物が見つからない方、マッチングをさせて頂きます。弊社独自の空き地空き家調査の情報から見つけます!! 詳細は こちら
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 宮田亮平 を読んで（20）
大学プロジェクト
「クローン文化財」も推進 芸術で社会にイノベーション
【本文】
東京芸術大学では学内の施設や組織の整備も求められていた。一つが図書館の刷新である。1949年に美術学校と音楽学校の資料を統合、設置された付属図書館には現在、約40万点の蔵書がある。その8割近くが芸術関係の資料という貴重な施設にもかかわらず、保存や閲覧の設備は長く劣悪なままだった。
フランク・ロイド・ライトに学んだ建築科の天野太郎教授が65年に設計した建物を生かしつつ、書庫棟を増築する…
芸術の力を利用して社会にイノベーションを起こそう。
【感想】
何かの力で社会に周囲に自分に影響を与える。もしくは与えられると思いました。
自分が何かをすることで周りへ与える影響を考え、自身の行動を振り返ります。
お客様への影響を大切に考え提案します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強2月20日（日）
問44
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
- 宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。
- 農地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであっても、宅地には該当しない。
- 建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。
- 道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであれば宅地に該当する。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解説
宅建業法2条1項では、宅地を次のように定義しています。
宅建業法2条1号
建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
宅地建物取引法上の「宅地」の範囲を図解で表すと以下の通りです。
- “宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。”正しい。将来的に建物の敷地として取引対象となる土地は「宅地」に含まれます。
- “農地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであっても、宅地には該当しない。”誤り。用途地域内の土地は、地目・現況にかかわらず常に「宅地」に該当します。
- “建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。”正しい。建物の敷地として取引対象となる土地は、用途地域以外に存在するものであっても「宅地」に該当します。
- “道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであれば宅地に該当する。”誤り。道路、公園、河川、広場及び水路は「宅地」に含まれません。
したがって正しいものは「二つ」です。