宅建勉強3月11日(金)

問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
2. 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
3. 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。
4. 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を解任することができる。

解説

1. “規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。”正しい。規約は原則として管理者が保管し、その保管場所は建物の見やすい場所に掲示しなければなりません（区分所有法33条3項）。
2. “管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。”正しい。管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができます（区分所有法27条）。各共有者は、共用部分に係る保存行為を単独でできますがそれを超える管理行為（利用や改良など）には集会の決議が必要です。これだと円滑な管理業務に支障を来すおそれがあるので、管理者（区分所有者以外の者でも可）が、管理人室等の共用部分を所有できるようにして集会の決議なく運用できるようにするための規定です。
3. “規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。”[誤り]。区分所有者の特定承継人とは、売買・贈与・競売等により区分所有権を取得した人のことです。規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継者に対しても効力を生じます（区分所有法46条1項）。ざっくり言うと、新たに区分所有者となった人も規約や集会の決議に拘束されるということです。
4. “区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を解任することができる。”正しい。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、または解任することができます（区分所有法25条1項）。なお、管理者の選任・解任は普通決議ですので、区分所有者及び議決権の各過半数で決します。
   したがって誤っている記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書　浮川和宣　を読んで　（11）

【本文】

徳島で創業

出口ない暗いトンネル　1台1000万円超、受注の気配なく

妻・初子の実家があるのは徳島市の中常三島町という町だ。吉野川の河口に近く、すぐ隣には徳島大学のキャンパスがある。玄関脇にある応接間がジャストシステムの最初の本社となった。

ソファや机、電話があるだけで、特にオフィスらしいものがあるわけではない。少ししてからコンピューターを置いたが、当時のものは今と違って机ほどの大きさでドーンと場所を取るため、それだけでもう応接間は手狭になってしまう。

創業記念日は1979年の7月・・・そもそも徳島に帰ってコンピューターの仕事をしたらどうかと言ってくれたのも、このおばあちゃんだ。初子との結婚には最後まで反対されたが、いざ夫婦となり起業すると、ずっと支えてくれた。・・・

【感想】

両親・親族・知人・友人・関係者、何かを行うときに周りの方々からの意見の影響は大きいです。両親からの反対や親族からの反対で住まい購入の計画が変わる方もいらっしゃいます。記事でも結婚を反対されていたことが記載されておりました。

心配してくれることは凄くありがたいこと、そこで一度考え、覚悟をもって決めたことであれば、周囲の方々も応援してくれるようになると感じました。

買いたい／売りたいマッチング

空地空家調査を行い、希望に合うものが見つかった時、その時が結論を出すタイミングです。それからご両親や周囲の方々に相談していては好機を逃してしまいます。もし、周囲の方々から反対されて決められない状況でしたら、ぜひその方も一緒にお打ち合わせしてみてはいかがでしょう。

私も会いにいきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　浮川和宣　を読んで（10）

【本文】

営業研修

門前払い連続でもめげず　夫婦ふたり、ゼロからスタート

西芝電機を辞めて独立したのが1979年4月のことだ。妻・初子の実家がある徳島に拠点を置いて、オフィスコンピューター（オフコン）を地元の企業に売り込もうと考えた。私たち二人が販売契約を結んだのは日本ビジネスコンピューター（現JBCCホールディングス）だった。

初子の父・昭さんが地元の銀行に勤めていたことは何度か触れたが、義父の親類には東芝の役員の方がいた。その方からJBCC創業者の谷口数造さんを紹介して・・・

このビルの上から下まで全部の会社に飛び込み営業をかけてください。・・・結果は散々だった。・・・心が折れたかと言われればそうでもない。

【感想】

行動すれば結果が出るわけではない、結果が出るまでやり続ければ結果が出ると思いました。

買いたい／売りたいマッチング

すぐに地主の方から売却の相談をいただけるわけではありません、買いたいお客様からご依頼を頂けるから探し続けることができます。皆様から活力を頂き探してまいります。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強3月9日（水）

問10

不動産の共有に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 共有物の各共有者の持分が不明な場合、持分は平等と推定される。
2. 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
3. 共有物の保存行為については、各共有者が単独ですることができる。
4. 共有者の一人が死亡して相続人がないときは、その持分は国庫に帰属する。

解説

1. “共有物の各共有者の持分が不明な場合、持分は平等と推定される。”正しい。各共有者の持分が不明な場合、持分は等しいものと推定されます（民法250条）。
2. “各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。”正しい。共有物に対する保存行為・管理行為・変更行為に必要な共有者の同意は次の通りです。変更行為は、物理的変化を伴う変更や処分行為等を指し、他の共有者の同意を得なければすることができません（民法251条）。
3. “共有物の保存行為については、各共有者が単独ですることができる。”正しい。共有物の保存行為は、物理的変化を伴わず、他の共有者に不利益がない行為を指し、各共有者が単独でできます（民法252条）。
4. “共有者の一人が死亡して相続人がないときは、その持分は国庫に帰属する。”[誤り]。共有者の1人が死亡して相続人がないときは、その持分は他の共有者に帰属します（民法255条）。国庫に帰属ではありません。
   したがって誤っている記述は[4]です。

日経新聞　私の履歴書　浮川和宣　を読んで（9）

【本文】

独立

「同じアホなら…」と決断　コンピューターに賭けてみたい

あれは1978年の秋のことだ。妻の初子がなにやら電話で話している。相手は徳島市にある実家の祖母・義子さんだった。

「さっき、おばあちゃんと話したんやけどね」

受話器を置いた初子が私に話しかけてきた。私はベッドに腰掛けたまま聞いていたのを覚えている。祖母は「そろそろ徳島に帰ってきたらどうか」と言っていたという。以前に紹介した通り、祖母は私と初子の結婚を最後まで反対していた人だった。

【感想】

親族の反対

周りの方は、心配してくれる。本当に大切にしてくれている。それはとても大事なこと。

ですが、それだけで決めて、結論を出すことは本当に正しいのかを考える必要があります。

買いたい/売りたいマッチング

今、お客様に提案をし、次は売主様との交渉です。まとめられるようのぞみます。

見つけた土地と買いたい方のマッチングをします。

住宅比較株式会社浦和　竹内智哉

宅建勉強3月8日(火)

問7

Aを売主、Bを買主として、令和4年7月1日に甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Bはそのことを知った時から2年以内にその旨をAに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。
2. AがBに甲土地の引渡しをすることができなかった場合、その不履行がAの責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、BはAに対して、損害賠償の請求をすることができる。
3. Bが売買契約で定めた売買代金の支払期日までに代金を支払わなかった場合、売買契約に特段の定めがない限り、AはBに対して、年5％の割合による遅延損害金を請求することができる。
4. 本件契約が、Aの重大な過失による錯誤に基づくものであり、その錯誤が重要なものであるときは、Aは本件契約の無効を主張することができる。

解説

1. “甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Bはそのことを知った時から2年以内にその旨をAに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。”誤り。契約不適合責任の追及に関して、買主から売主への通知期間が不適合を知った時から1年に制限されるのは、引き渡された売買目的物が「種類又は品質」に関して契約の内容に適合しないときです。契約不適合責任は、引き渡された目的物が「種類、品質又は数量」に関して契約の内容に適合しないときに追及できますから、本肢のように数量が契約内容に適合しない場合には、通知期間の制限はなく、知った時から5年 or 引渡しから10年の消滅時効にかかるまで請求が可能です（民法562条1項民法566条）。本肢は「2年以内にその旨をAに通知しなければ」としているので誤りです。
2. “AがBに甲土地の引渡しをすることができなかった場合、その不履行がAの責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、BはAに対して、損害賠償の請求をすることができる。”[正しい]。契約不適合責任では、売主に対して履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償を請求できます。したがって、売買目的物の引渡しが行われず、それによって損害が生じた場合、買主は売主に対して債務不履行に基づく損害賠償請求ができます（民法564条）。ただし、債務不履行の一般原則に従い、その不履行の責任が売主にないときには損害賠償請求はできません（民法415条）。
3. “Bが売買契約で定めた売買代金の支払期日までに代金を支払わなかった場合、売買契約に特段の定めがない限り、AはBに対して、年5％の割合による遅延損害金を請求することができる。”誤り。契約等で特段定めのないときに適用される法定利率は、民法改正に伴い5％から3％（3年ごとに1％単位で見直し）になりました（民法404条1項・2項）。本肢は民法改正後に生じた事由ですので、遅延損害金の算定には年3％の利率が適用されます。
4. “本件契約が、Aの重大な過失による錯誤に基づくものであり、その錯誤が重要なものであるときは、Aは本件契約の無効を主張することができる。”誤り。民法改正に伴い、錯誤の効果は無効から取消しに変わりました（民法95条1項）。よって、売主Aは契約の取消しを主張することになります。無効を主張することはできないので、本肢は誤りです。また表意者に重大な過失があるときには原則として取消しを主張することができませんので、その点でも誤りです。
   ※無効と取消しの違いですが、無効は当初から法律行為の効力が生じていないのに対して、取消しは有効に成立していたものを遡及的に無効にします。また取消しは、取消権者のみが主張できること、期間制限があることが無効と異なります。
   したがって正しい記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　浮川和宣　を読んで（8）

妻、エンジニアに

コンピューター時代予感　大企業サラリーマン人生に疑問

【本文】

しばらくは姫路の網干で専業主婦をしていた初子だが、やはり高校生の頃からプログラマーを目指した女性だ。仕事を探すとあっさりとシステムエンジニアとして職を得た。東芝のオフィスコンピューターの代理店だった。

請求書や納品書、給与計算などに使うコンピューターは、この頃から「オフコン」と呼ばれて徐々に企業でも使われ始めていた。初子たちプログラマーは手書きでコーディングシートにプログラムを書き、それをパンチカード…

【感想】

今の当たり前は以前の当たり前ではなく、技術は常に進化しています。ですが、元々の基本があったことで今の技術があると思いました。

買いたい／売りたいマッチング

地域を歩いて回ってお客様の要望の土地を探す、インターネットが情報取得のほとんどを占めている時代ですが、インターネットにない情報も探しご提案いたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　浮川和宣　を読んで（7）

【本文】

新婚生活

仕事面白く不満ない日常　妻の実家の猛反対越えて夫婦に

これまでにも何度か触れたが妻の初子の実家は4代続いた女系家族だ。代々長女が婿をもらって橋本の姓を継いできた。これが私との結婚の際に問題となった。

私も長男だし、きょうだいは妹だけ。この連載の第2回で書いた通り、浮川はもとは請川と名乗り代々、大工として受け継がれてきた一族だ。私としても橋本に姓を変えるつもりはなかった。

初子の実家には結婚を反対されるだろうことは最初から分かっていた。・・・

【感想】

ご両親・親族からの反対

何かを決める時、周りの方の意見を取り入れ考えたい方は多いと思います。周りから反対されると悩み、そのまま決められない方、決める方といらっしゃいます。周りの方は心配でご意見をいただけている。ありがたいことです。

安心の根拠があり、何度も相談しているから相談者の方も理解し同意いただけるようになると思います。

買いたい／売りたいマッチング

先日、お土地をご紹介させていただいた方のことです。希望条件はあっており、購入の意思は高い。ですが、本当に購入できるのか、お気持ちの変化はないのか、売主様も売却の決断をしていただいてから中止とするわけにはいきません。

しっかりと土地の情報をご説明し、ご理解いただいた上でご判断をいただきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強3月7日(月)

問41

宅地建物取引業法第49条に規定する帳簿に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、本店と複数の支店がある場合、支店には帳簿を備え付けず、本店に支店の分もまとめて備え付けておけばよい。
2. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を帳簿に記載しなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間当該帳簿を保存しなければならないが、自ら売主となり、又は売買の媒介をする新築住宅に係るものにあっては10年間保存しなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、帳簿の記載事項を、事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて明確に紙面に表示する場合でも、当該記録をもって帳簿への記載に代えることができない。

解説

1. “宅地建物取引業者は、本店と複数の支店がある場合、支店には帳簿を備え付けず、本店に支店の分もまとめて備え付けておけばよい。”誤り。帳簿は事務所ごとに備付けなければなりません。よって、本店には本店の、支店には支店の帳簿を備え付ける必要があります（宅建業法49条）。
2. “宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を帳簿に記載しなければならない。”[正しい]。帳簿への記載は取引のあったつど行わなければなりません。帳簿の記載事項は、取引年月日、宅地建物の所在・面積・概況、取引態様、取引当事者の氏名・住所、取引に関与した宅地建物取引業者の商号・名称、売買代金や賃料、報酬の額等です（宅建業法49条）。
3. “宅地建物取引業者は、帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間当該帳簿を保存しなければならないが、自ら売主となり、又は売買の媒介をする新築住宅に係るものにあっては10年間保存しなければならない。”誤り。帳簿は各事業年度末で閉鎖し、閉鎖後5年間保存することになっています。ただし、宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間の保存が必要です（施行規則18条3項）。10年間保存するのは自ら売主となる新築住宅に係るものに限られるので、新築住宅の売買の媒介をした取引については10年間ではなく5年間の保存でOKです。
4. “宅地建物取引業者は、帳簿の記載事項を、事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて明確に紙面に表示する場合でも、当該記録をもって帳簿への記載に代えることができない。”誤り。帳簿の記載事項が漏れなくパソコンやサーバに記録され、必要に応じてその事務所においてプリンター等を用いて明確に紙面に表示できるときは、当該記録をもって帳簿への記載に代えることができます（施行規則18条2項）。
   したがって正しい記述は[2]です。