スタッフブログ
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（27）
【本文】
卒業
悩んだ末の選択 安堵 業績悪化でキーエンスに託す
キーエンスとの業務提携の話が持ち上がったのは、2007年末から翌年にかけてのことだった。前回紹介したxfy（エックスファイ）の技術を、彼らが持つ製造業のクライアント向けに売れないかという話が発端だった。
この時点でジャストシステムの業績悪化はますます厳しいものとなっていた。業務面での協業の検討が進展するにつれて、私の方から出資を持ちかけた。当初は小規模な出資を受けられないかという話だった。
ジャストシステムの主力は日本語ワ…初受注の日に初子との結婚に反対したおばあちゃんと号泣したことは忘れない。・・・
【感想】
手放す決断をすること、そこに至るまでの道のりの大変さ、何事もスタートがあり、変化を求められるタイミングがあり、そのときに何を決断するかが大切かということを知りました。
買いたい／売りたいマッチング
土地を探す、ないものはない。まだ市場に出ていない潜在的な顧客を探すことはできます。ですが、相場にあっていない、要望の条件では過去にも成約事例がない。こういった土地を探すことはできません。探しても出てこないからです。ですが、要望の優先順位をお聞かせ頂き、最適をご提案致します。
空地空家調査が、その助けの一歩になるよう進んでいきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月26日（土）
問22
農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。
解説
- “市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。市街化区域内の農地を農地以外に転用する目的であれば、農業委員会への届出で足ります（農地法4条1項8号、5条1項6号）。しかし、農地を農地として耕作目的で取得する場合は市街化区域内であっても3条許可が必要となります。
- “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。※市街化区域内の場合は届出となります。
- “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。肢2と同様、自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。
- “農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。”[正しい]。競売で農地を取得する場合にも3条許可または5条許可が必要です。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（26）
【本文】
戦略新ソフト
社運賭けて海外雄飛期す 「xfy」高評価も投資重く低迷
ジャストシステムは2004年3月期に株式公開後に初めて経常黒字を計上した。学校など特定の販売先を攻めるセグメント戦略に加え、人員削減の効果が出た格好だ。ただ、我々が置かれた厳しい状況が変わることはなかった。
一太郎はすっかりマイクロソフトのワードにシェアを奪われていたが、我々には次世代への巻き返しに向けた武器があった。それが「xfy（エックスファイ）」だ。
xfyを簡単に説明すれば、顧客企業の中に分散する複数の情…xfyは一部のコンピューターに詳しい方々からは高い評価をいただいたが、我々の思いとは裏腹に事業を成長させることはできなかった。・・・
【感想】
一部の方からは高評価をいただける、ですが市場では成果が出ないことがある。作りたいものをつくる、やりたいことをやるのではなく、求められているものが何かを調べ、そのための準備が必要であると知りました。
買いたい／売りたいマッチング
お客様が何を求めているのか、探すことを求めているのではなく、購入できることを求めております。マッチングでは、ご要望と現実のギャップをいただくことがあります。根拠を持ってご要望のものがないときは、お客様の真意から最適を提案させていただきます。お話を聴かせていただきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月25日(金)
問12
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
- 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
- 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
解説
- “賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”[正しい]。「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる（借地借家法第31条）」とされています。
それにもかかわらず、「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は賃借人に不利なものですので無効になります（借地借家法第37条）。 - “賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”誤り。定期借家契約でも、普通借家契約でも当事者には原則として借賃増減請求権があります（借地借家法第32条1項）。
そして、いずれの契約形態でも賃料を一定期間増額しない旨の特約は有効です。しかし、減額しない旨の特約については、定期借家契約では有効ですが普通借家契約では無効となります（借地借家法第38条7項）。
- “期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。造作買取請求権についての規定は任意規定なので、普通借家契約・定期借家契約のどちらでも、特約で造作買取請求権を認めない定めをすることができます（借地借家法第33条、借地借家法37条）。
- “賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。賃貸借契約の原則として、期間の定めのある契約では中途契約できる旨の特約をしたとき以外、契約期間内の解約は認められません（民法618条）。中途解約ができない旨の特約を定めることは可能ですが、原則をあえて明記したに過ぎないことになります。よって、普通借家契約では有効となります。
定期借家契約においても原則として普通借家契約と同様に中途解約できません。しかし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合で、転勤等のやむを得ない事情により中途解約をせざるを得ない場合は、解約の申入れをすることができるという例外があります（借地借家法第38条5項）。本肢の特約はこの権利を排除するものとなり、賃借人に不利となるので無効となります。
したがって正しい記述は[1]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（25）
【本文】
バケツ型検索
デジタル文化担う自負 画期的技術買収、活用は限定的
一太郎はもともと実務文書を対象にしてきたが、ユーザー層が広がるにつれて「もう自分たちだけで辞書を提供するべきではない」と考えるようになった。日本語のデジタル文化を担っているとの責任感があったからだ。
そこで文筆家の紀田順一郎さんを座長に1992年に発足したのが「ATOK監修委員会」だ。ATOKは一太郎の辞書で現在も使われている。
もともとは私が新聞などを見ながらユーザーが使うだろう語順などを想定し…もしあの時、最初から海外向けにも展開していればどうなっていただろうか。・・・
【感想】
過去の経験や知識、蓄積された実績をどう考え、どう活かすか。なにが原因でなにができていないから、なにをしよう。経験という大量のデータから何が掴めるかが大切なことと知りました。
買いたい／売りたいマッチング
空地空家調査を行うことで、地域の状況や近隣の方々の現在の状況が分かり、お客様がインターネットでは知れない情報をお伝えすることができます。
皆様からのご依頼が調査への第一歩、喜んでいただけるよう探します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月24日（木）
問11
AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
- 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。
- Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。
- AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
解説
- “AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。”誤り。期間の定めのある普通建物賃貸借で、更新しない旨の通知がなかった場合には、契約は従前の内容で更新（法定更新）したものとみなされ、その際には「その期間は、定めがないものとする。」と規定されています（借地借家法第26条1項）。
よって「期間3年」での部分が誤りです。 - “賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。”誤り。期間の定めのない建物賃貸借契約では双方がいつでも解約の申入れができ、貸主からの解約の場合には借地借家法の強制規定が適用され申入れの日から6カ月、借主からの解約の場合には民法の規定が適用され申入れの日から3カ月で終了します（借地借家法第27条1項民法616条の2第1項2号）。
本肢は貸主側からの解約の申入れですので、契約終了は「6か月後」となります。 - “Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。”誤り。建物の賃貸借の場合は、現に建物の（鍵などの）引渡しを受けていることが対抗要件となるので、Cは建物の引渡しを受けているBに対抗できません（借地借家法第31条1項）。
- “AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。”[正しい]。賃貸人が同意して建物に付加した造作等について、賃借人は契約終了時に賃貸人に対して時価での買取りを請求できます（借地借家法第33条）。しかし判例では、賃料不払など背信行為により契約が解除された場合は、この造作買取請求権が認められないと判断されています（最判昭31.4.6）。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（24）
【本文】
ワードと開戦
「アンフェアな商法」と憤り 一太郎のシェア、徐々に落ちる
プログラムのバグ（不具合）問題に揺れた一太郎のバージョン4に続き1993年4月に発売したバージョン5は、ワープロソフトとしては集大成といえる自信作だった。
それが過信ではなかったことは数字となって現れた。発売後わずか1週間で10万本が売れるという、日本のコンピューター業界が始まって以来の大ヒットを記録した。
しかし、時代は大きく動き始めていた。
我々がバージョン5を発売した翌月、米マイクロソフトの…この時点では驚異だとは感じなかった。・・・そこから「ワード」との戦いが始まった。
【感想】
停滞は退化と同じ、常に工夫・改善・成長していかなければ、周囲から遅れ、置いていかれてしまう。常に工夫・改善を繰り返していても、周囲がそれ以上のことをしていれば置いていかれてしまうと感じました。
買いたい／売りたいマッチング
インターネットで検索する・不動産屋に行って土地の情報を聞く・現地を回って土地を探す・空地空家調査から所有者の方へアプローチをする、こういった方法が土地探しには考えられます。他に探す方法はあるのでしょうか、今のやり方を工夫・改善し、お客様のためになることはないのでしょうか。
工夫・改善できること、実践してみつかる問題点や改善点を修正して皆様にご提案していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（22）
【本文】
バグ除去合宿
「会社潰れるかも」危機感 地道な改修作業、完了まで半年
「一太郎バージョン4」のバグ（不具合）問題が発覚すると、私は社長室にこもる時間が長くなった。専務の初子によると、私が見るからに落ち込んでいるようだったという。実際のところは落ち込んでいる暇などなく、対応を考えないといけなかった。店頭から回収し、全力を挙げてバグを取り除く作業に没頭し始めた。
コンピューターソフトの開発にデバッグ、つまりバグの除去作業はつきものだ。それ以前には、バグをひとつ見つけると…
【感想】
一つ失敗をすることで、他の失敗につながる、それが広がり多くの影響を与える可能性があります。何かある時は一つ一つを確実に丁寧になおるまでなおすことが大切だと思いました。
買いたい/売りたいマッチング
なぜ買いたい方が見つからないのか、なぜ売りたい方が見つからないのか。
なぜ買いたい土地が見つからないのか、なぜ売りたい土地が見つからないのか。
何が問題かを把握し、探していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月23日（水）
問28
宅地建物取引業者A（甲県知事免許）に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。
- Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。
- Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。
- Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解説
- “Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。”正しい。以下の図解は、免許を取り消さなければならないとき（必要的免許取消事由）と、免許を取り消すことができるとき（任意的免許取消事由）をまとめたものです。
不正の手段で免許を受けた場合には、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項8号）。 - “Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。”誤り。宅地建物取引業者が免許の条件に違反した場合、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消すことができます。本肢は「取り消さなければならない」としているので誤りです（宅建業法66条2項）。
- “Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。”誤り。報酬額の掲示義務（法46条4項）に違反した場合、指示処分を受けることがあるとともに、50万円以下の罰金に処されます（宅建業法65条1項宅建業法82条2号）。どの違反がどの罰則になるかを覚えるのは難しいですが、法の実効性を担保するため、宣言的な条文を除いたほぼすべての義務規定に罰則が付いていると考えましょう。
- “Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。”誤り。従業者名簿に虚偽記載があった場合、その虚偽記載をした者が罰則（50万円以下の罰金）の対象となります（宅建業法83条1項3号の2）。さらに両罰規定により、使用者のAも同様の罰金刑を受けることがあります（宅建業法84条2号）。よって、「Aは罰則の適用を受けることはない」とする本肢は誤りです。
したがって正しいものは「一つ」です。