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宅建勉強4月6日（水）
問35
宅地建物取引業者が宅地及び建物の売買の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。
- 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。
- 宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。
解説
- “宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。”誤り。IT重説は以下の要件をすべて満たす場合に限り、対面による重説と同様に取り扱うことができます（解釈運用の考え方-第35条第1項関係）。
- 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
- 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
- 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
- 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。
- “宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。”誤り。重要事項説明書は、買主・借主に対して交付すれば足ります。売主・貸主に対して交付する必要はありません。本肢は「契約の各当事者に」としているので誤りです。
また、重要事項説明書の交付は契約成立前に行わなくてはなりません。本肢は「売買契約が成立したときは」としているので誤りです。
- “宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。”誤り。専任の宅地建物取引士でなければ行えない業務はありません。よって「専任の」という部分が誤りです。例えば、パートやアルバイトの宅地建物取引士であっても記名押印することは可能ということです。また、売買契約の各当事者に対して重要事項説明書に記名押印させる義務はありません。
- “宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。”[正しい]。買主・借主が宅地建物取引業者である場合に省略できるのは、重要事項の説明だけです。重要事項説明書の交付は省略することはできません。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（6）
【本文】
結婚
妻も母子家庭で育つ 奨学金で進学、スポーツウーマン
実験部時代は試作機を実際の現場に持ち込み、そこで作業効率や耐久性を試すこともあった。入社3年目には静岡県沼津市の石灰石の採石場に何カ月か滞在し、気性の荒いお兄さんに怒鳴られながら、砕けた岩石をダンプカーに積み込む作業に精を出した。
夜は飯場に泊まり、賄いのおばさんの料理に舌鼓を打った。昼間はおっかない人たちも酒を酌み交わすうちに、気のいい人だと知れる。コマツの機械をどんな人が、どんな現場で使っているのか…
【感想】
現場で作業をする人、販売する人と多くの方が関わってお客様へ繋がっていきます。作業、販売の良し悪しは、それを使っていただくお客様が喜んでいただけるかが判断になると思います。
お客様が喜ぶ仕事をします。
買いたい/売りたいマッチング
お客様が喜ぶことは何か、要望と現実がかけ離れていることがあります。その場で頑張って探しますと伝える。ですがその後は、時間をかけるだけで、お客様の時間を無駄にしてしまう。
しっかりお客様の話を聴き、最適を探します。
住宅比較株式会社浦和 竹内智哉
宅建勉強4月5日(火)
問41
宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地建物取引業者Aは、一団の宅地建物の分譲をするため設置した案内所には、契約を締結することなく、かつ、契約の申込みを受けることがないときでも、1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
- 宅地建物取引業者Bは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士が退職したときは、2週間以内に、宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
- 宅地建物取引業者Cが、20戸の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所甲を設置した場合、売買契約の締結は事務所乙で行うとしても、甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
- 法人である宅地建物取引業者D社の従業者であり、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する20歳未満の婚姻歴のない宅地建物取引士Eは、D社の役員であるときを除き、D社の専任の宅地建物取引士となることができない。
解説
- “宅地建物取引業者Aは、一団の宅地建物の分譲をするため設置した案内所には、契約を締結することなく、かつ、契約の申込みを受けることがないときでも、1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。”[誤り]。事務所以外で専任の宅地建物取引士を設置しなければならない場所は以下のとおりです（施行規則15条の5の2）。いずれも契約を締結するか、契約の申込みを受ける場所に限られるため、契約の締結をせず、かつ、契約の申込みを受けない案内所には専任の宅建士の設置義務はありません。
- “宅地建物取引業者Bは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士が退職したときは、2週間以内に、宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。”正しい。事務所には宅地建物取引業の従事者5人につき1名以上の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。この規定に反する状態になったときは2週間以内に是正措置をとらなければなりません（宅建業法31条の3第3項）。
したがって、事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退職した場合、その日から2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。 - “宅地建物取引業者Cが、20戸の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所甲を設置した場合、売買契約の締結は事務所乙で行うとしても、甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければならない。”正しい。一団の宅地建物の分譲を行い、その売買契約の申込みを受ける案内所は、専任の宅地建物取引士を置くべき場所となります（施行規則15条の5の2）。したがって、案内所甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
- “法人である宅地建物取引業者D社の従業者であり、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する20歳未満の婚姻歴のない宅地建物取引士Eは、D社の役員であるときを除き、D社の専任の宅地建物取引士となることができない。”正しい。専任の宅地建物取引士は成年者でなければなりません。ただし、①婚姻歴のある者、②役員である宅地建物取引士は未成年者であっても専任の宅地建物取引士になることができます（宅建業法31条の3第2項）。Eはどちらの例外にも該当しませんから、専任の宅地建物取引士になることはできません。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（5）
【本文】
コマツ入社
同期で1人、実験部に配属 試作ブルドーザーで岩と格闘
就職先としてコマツを選んだのに深い理由はなかった。1つは教授からコマツを勧められ、「先生が言うなら間違いないだろう」と思ったこと。もう1つはコマツの創業の地が石川県小松市で、隣の福井出身の私は何となく親近感を覚えたことだ。とにかく家が貧しいので、大学を出た後は働くしか道はなく、機械工学科の学生としてはごく普通の就職先だったと思う。
こうして1969年4月にコマツの門を叩き、社会人としての一歩を踏み出した…
【感想】
進む道を決めたのは自分、今の現状があるのも自分が決めたこと、現状がどういった状況でも、今、何を学び何を得て次に進んでいくのかを考え、実践していきます。
買いたい／売りたいマッチング
お客様の土地を見つけられないのはお客様の真意が聴けていない、提案できていないからと反省いたしました。できるまで動くことで、喜んでいただける。動かないと決めたのは自分、だから喜んでもらえない。
空地空家調査から喜んでいただきます！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ4月4日(月)
問41
宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。
- A：眺望の良さが気に入った。隣接地は空き地だが、将来の眺望は大丈夫なのか？B：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。安心してください。
- A：先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だといわれたが本当か。B：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件がよく、また、近隣のマンション価格の動向からみても、5年後値上がりするのは間違いありません。
- A：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。B：弊社との提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。
- A：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。B：お預かりした10万円のうち、社内規定上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。
解説
- “A：眺望の良さが気に入った。隣接地は空き地だが、将来の眺望は大丈夫なのか？B：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。安心してください。”違反する。宅地建物取引業者は契約の締結および申込みまたは撤回・解除に際して、相手方の利益保護に掛ける行為をしてはいけません（宅建業法47条3項）。本肢のように「宅地建物の将来の環境や交通等の利便性に関して断定的判断を提供すること」は上記に該当するので違反行為です（施行規則16条の12第1項1号イ）。
- “A：先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だといわれたが本当か。B：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件がよく、また、近隣のマンション価格の動向からみても、5年後値上がりするのは間違いありません。”違反する。宅地建物取引業者は契約の勧誘に際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはなりません（宅建業法47条の2第1項）。本肢の「5年後値上がりするのは間違いありません」という説明は、利益が確実に生じる旨の断定的判断に該当するので違反行為です。
- “A：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。B：弊社との提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。”違反しない。手付の貸付・分割受領、約束手形での手付受領等を行って契約締結を誘引することは禁止されています（宅建業法47条3号）。本肢は一見、この規定に抵触しそうですが、よく読むと手付を業者自らが貸し付ける内容にはなっておらず、あくまでも銀行融資のあっせんにとどまっています。したがって、本肢は違反行為ではありません。
- “A：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。B：お預かりした10万円のうち、社内規定上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。”違反する。相手方が契約の申込みを撤回した（契約不成立の）場合には、それまでに受領した預り金（本肢のような申込証拠金や予約金等）を全額返還しなくてはなりません。これを拒む行為は相手方の利益保護に欠ける行為として禁止されています（施行規則16条の12第1項2号）。本肢は「5,000円はお返しできません」と申込証拠金のうち一部の返還を拒んでいるので違反行為です。
したがって違反しないものは「一つ」です。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（4）
【本文】
大阪大学
山で生涯の親友と出会う 学会で研究発表、自信付く
郷里の福井を出て、大阪大学基礎工学部の門をたたいたのが1965年4月。最初の東京五輪が終わったばかりで、日本は猛スピードで高度成長期に突入しようとしていた。だが私はそんな時代の空気とは縁薄く、貧乏暮らしの4年間だった。
頼みの綱は公的な奨学金とアルバイトだ。後者については実に様々な仕事をした。指示どおりに棒を持って突っ立っているだけの測量作業の助手や、かさばる紙の束を抱えて走り回った製本工場。・・・自分の力で何か達成した、という自信が芽生えた。
【感想】
何かを成し遂げる、そういった経験をできることは素晴らしいことと思います。自ら動き、周囲との協力があり何かを成し遂げる経験が人を成長させると思いました。
買いたい／売りたいマッチング
探すことが目的ではなく、お客様に喜んで頂くことが目的です。調査しましたではなく、見つかりました、見に行きましょうと報告できるようにします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 住宅ローン金利の差
ローンの利払いも含めたトータルコストが、不動産の価格である。
銀行ごとに金利や諸条件は大きくことなります。
金利が違うだけで総支払額は大きく異なり、計画が全く違うものになっていきます。
物件の価格での比較はもちろん必要ですが、物件の価格と住宅ローンの利息、修繕費など必要になるものを長期期間で考えた場合、当初の物件価格だけで比べる場合と逆転することがございます。
各金融機関の金利や条件を把握し、比較しご提案いたします。ご参考にしていただければと思います。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月3日（日）
問43
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない法人B又は宅地建物取引業者ではない個人Cをそれぞれ買主とする土地付建物の売買契約を締結する場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、買主は本件売買契約に係る代金の全部を支払ってはおらず、かつ、土地付建物の引渡しを受けていないものとする。
- Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
- Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。
- Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
- Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
解説
- “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”[誤り]。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでなので、口頭だけで告げられた場合は経過期間にかかわらずクーリング・オフによる契約解除をすることができます（宅建業法37条の2第1項1号）。
- “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでですが、特約を定める場合は、宅建業法の規定より買主に有利であれば有効、不利であれば無効となります（宅建業法37条の2第4項）。
よって、14日間に延ばす特約は有効となり、Bは12日後であってもクーリング・オフによる契約解除をすることができます。 - “Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。また、クーリング・オフによる契約の解除等は、買主が書面を発したときにその効力を生じます（宅建業法37条の2第2項）。Cはクーリング・オフについての書面で告げられた日から起算して8日目に書面を発しているので、クーリング・オフは成立します。よって、Aはクーリング・オフによる契約解除を拒むことはできません。
- “Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”正しい。クーリング・オフによる契約の解除を行えるか否かは、買受けの申込みを行った場所で判断します。買受けの申込みを行ったのが事務所等である場合、クーリング・オフの適用はありません（宅建業法37条の2第1項）。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（3）
【本文】
母と2人
生家売却、間借り生活に 現実あるがまま日々淡々と
小学2年生の時に父を亡くしたのに続き、小5の時にはもう一つの試練が訪れた。大阪に出て独り立ちしていた一番上の兄が商売に失敗し、その借金を肩代わりするために、母が私たちの住んでいた一軒家を売却したのだ。
私の生家は大きな屋敷ではなかったが、福井市の中心部の便利な場所にあり、家の一部を下宿人に貸し出してわずかながら不動産収入もあった。それを手放さざるを得なくなったのだ。既に他の兄姉は成人して家を出てい…『今日はどう打とう明日はどう打とう』と思案するだけ、単調な生活です・・・
【感想】
常にどうするを考え、考え続けて進化させていくことが大切だと感じました。
もっと良い方法は、もっと伝わりやすくするには、もっと・もっと・もっとと考えることが大切だと思いました。
買いたい／売りたいマッチング
お客様の土地を探す、常にアンテナをはり、外出する際は売地や空地空家があればチェック、探しに行った時だけでなく、常に考え、探していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉