スタッフブログ
マイホームFP 金利が変わるとどうなるの④
金利の変化で変わること
毎月の支払額・利息・定年時での残債額・借り入れに必要な年収・・・
支払総額の差、だけでなく、ライフシミュレーションにも大きく影響を及ぼします。
金利が動く、記事が増えている近年、可能性のシミュレーションを作成し、確認しておくことをお勧めいたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（9）
【本文】
粟津工場
検査部門の長 重責負う 車両回収決断、初のリコール
神奈川県大井町→米アトランタ→大分県野津町と勤務地は転々としたが、私の所属は入社以来ずっと実験部のままだった。そもそも体力重視の実験部に大卒の新入社員が配属されること自体が珍しい。そこに10年以上も居続けたのはコマツの長い歴史の中でもおそらく私だけだろう。
だがついに卒業の日がやって来た。コマツの主力拠点の一つの粟津（あわづ）工場（石川県小松市）に異動することになったのだ。アトランタ時代に技術部・・・逃げずに素早く実施しないといけない。欠陥の隠蔽やごまかしは致命傷だ。・・・
【感想】
問題があればすぐに報告・確認・対策が必要だと感じました。お客様にとって事実を知らないこと、時間が経ってから知ることは良いことではありません。悪いことからすぐに報告いたします。
買いたい/売りたいマッチング
空地空家を探す、探しますと伝えることは一番簡単なこと、ですが時間をかけ探し、結局見つからない。そもそも相場とあっていうのか、見つかる根拠があるのか。お客様と判断をして進めていきます。
お客様の要望から優先順位を考えたときに提案できることはないかを見つけ、提案いたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月9日（土）
問38
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
- 宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
- 宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
- 宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
- 宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
解説
- “宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。”違反する。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません（宅建業法33条）。またそれらの処分を受ける前は、代理・媒介を含む売買・交換の契約をしてはいけません（宅建業法36条）。
建築確認を受ける前に貸借の媒介契約を締結することは問題ありませんが、広告を行うことは宅建業法に違反する行為です。 - “宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その宅地建物について必要な処分を受けるまで、自ら売主として売買・交換の契約をすることや、売買・交換の代理・媒介契約をすることはできません（宅建業法36条）。この規定で禁止されるのは売買・交換に限られるため、貸借であれば必要な処分前に代理・媒介契約をしても違反ではありません。
- “宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者が自ら売主として、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約（予約を含む）をすることは、以下の3つの例外を除き、禁止されています（宅建業法33条の2）。
- 買主が宅地建物取引業者であるとき
- 売買契約等（予約はOK、停止条件付はNG）により所有権を取得できることが明らかであるとき
- 未完成物件の売買で受領する金銭について保全措置を講じているとき
- “宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。”違反する。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結してはなりません。ただし、売買契約等（予約はOK、停止条件付はNG）により所有権を取得できることが明らかであるときは例外的に認められます（宅建業法33条の2）。
停止条件付契約は、何らかの条件を満たしたときに契約の効力が生じるものです。宅地建物を取得できることが明らかとは言えないため例外として認められていません。農地法5条の許可を条件とする売買契約も停止条件付契約に該当するため、本肢の他人物売買は宅建業法に違反する行為です（解釈運用の考え方-第33条の2第1号関係）。
したがって正しいものの組合せは「イ、ウ」です
マイホームFP 金利が変わるとどうなるの③
毎月15,000円 × 12か月 × 17年 ＝ 3,060,000円
わずかな金利の差が、皆様への大きな負担となっていきます。住宅ローンきちんと比較検討して選べておりますか。
その時々で条件は異なります。
なぜ選んだ銀行なのか、他にはないのか、納得して銀行を選んでみてはいかがでしょうか。
資金計画のご提案をいたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月8日(金)
問36
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 法人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Aを代表する役員Bは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。
- 宅地建物取引業者C（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Cは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
- 宅地建物取引業者D（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Dは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。
- 宅地建物取引業者E（丁県知事免許）が引き続いて1年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。
解説
- “法人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Aを代表する役員Bは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。”誤り。宅地建物取引業者が破産手続開始の決定があった場合、破産管財人がその旨の免許権者に届け出ます。法人の役員ではありません（宅建業法11条1項3号）。
- “宅地建物取引業者C（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Cは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。”誤り。免許換えの場合における従前の免許の効力は、新しい免許を受けるときまで続きます。よって、免許換え申請中も宅地建物取引業を営むことができます。申請を行っているにもかかわらず有効期間満了までに処分がなされないときも、免許更新申請時と同じく処分があるまでの間は従前の免許は効力を有します（宅建業法7条1項）。
- “宅地建物取引業者D（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Dは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。”誤り。宅地建物取引業の免許証を返納する必要があるのは、以下の4つのケースです（施行規則4条の4）。
- 免許換えで新たな免許を受けたとき
- 免許取消処分を受けたとき
- 亡失した免許証を発見したとき
- 廃業等の届出をしたとき本肢のように有効期間満了の場合には返納する義務はありません。一方、宅地建物取引士証は有効期間満了時も返納しなければならないので、しっかり押さえ分けしておきましょう。
- “宅地建物取引業者E（丁県知事免許）が引き続いて1年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。”[正しい]。引き続いて1年以上事業を休止したことは、必要的免許取消事由となっています。よって、丁県知事はEの免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項6号）。したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（8）
【本文】
ハンドブック
米炭鉱の調査記録一冊に サービス・営業部門からも重宝
駐在時代の忘れられない思い出が、氷点下20度という凍（い）てつく寒さをついて実施した寒冷地試験だ。真冬のピッツバーグに様々な機種を持ち込み、最も冷え込む午前5時ごろにエンジンがスムーズにかかるかどうかテストするのだ。コマツの機械は標高の高い鉱山など寒冷な現場で使用されることも多く、寒さで動かないのでは話にならない。それを確認するための毎年恒例のイベントだった。
私の参加した1979年の試験はたま…あちこち回って調査した・・・現場ごとに土質も違えば、作業環境も異なる・・・
【感想】
時間ができれば現場に行って調査する、お客様の環境・状況を知り、お客様の声を大切にしているからこその考え、動きと思いました。行動に悩んだ時、決定するのはお客様にとって何が良いかで決めようと思いました。
買いたい／売りたいマッチング
ご依頼をいただき、いただいたエリアだけを回る、これをしていてはお客様には喜んでいただけない、相場と合っていない・お客様は本当はもっと駅に近い方が・バスが利用できるのか・・・お客様の真意を聴き、探し、見つけることが大切です。
行動したからと自己の満足ではなく、お客様に喜んでいただけたから満足へ進んでいきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 金利が違うとどうなるの②
金利の負担、想像できますでしょうか。
金利が0.5％変わったら？月々の支払額はそんなに変わらないかもしれません。
しかし、ローンの期間全体で考えてみると・・・
ご確認ください。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月7日（木）
問43
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない法人B又は宅地建物取引業者ではない個人Cをそれぞれ買主とする土地付建物の売買契約を締結する場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、買主は本件売買契約に係る代金の全部を支払ってはおらず、かつ、土地付建物の引渡しを受けていないものとする。
- Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
- Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。
- Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
- Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
解説
- “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”[誤り]。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでなので、口頭だけで告げられた場合は経過期間にかかわらずクーリング・オフによる契約解除をすることができます（宅建業法37条の2第1項1号）。
- “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでですが、特約を定める場合は、宅建業法の規定より買主に有利であれば有効、不利であれば無効となります（宅建業法37条の2第4項）。
よって、14日間に延ばす特約は有効となり、Bは12日後であってもクーリング・オフによる契約解除をすることができます。 - “Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。また、クーリング・オフによる契約の解除等は、買主が書面を発したときにその効力を生じます（宅建業法37条の2第2項）。Cはクーリング・オフについての書面で告げられた日から起算して8日目に書面を発しているので、クーリング・オフは成立します。よって、Aはクーリング・オフによる契約解除を拒むことはできません。
- “Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”正しい。クーリング・オフによる契約の解除を行えるか否かは、買受けの申込みを行った場所で判断します。買受けの申込みを行ったのが事務所等である場合、クーリング・オフの適用はありません（宅建業法37条の2第1項）。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（7）
【本文】
アトランタ
入社8年、念願の海外赴任 ライバル社との格差を痛感
大卒の新人がめったに配属されない実験部を志望したのは、「海外赴任への近道」と聞いたからだが、チャンスはなかなかめぐって来なかった。入社5年目の1973年には第1次石油危機が起こり、会社の業績も悪化。とても「海外に行きたい」と言える雰囲気ではなくなった。
ようやく夢がかなったのは入社8年目。駐在ではなかったが、米アトランタ事務所に1年半にわたり長期出張することになった。飛行機に乗るのは初めてで、英語…採掘現場にはこまめに足を運び・・・品質の差だ。
【感想】
何よりも現場に足を運び、問題点を見つけ、それに対する対策をすぐに準備することが大切と感じました。お客様にお会いしてお困りごとを伺います。
買いたい/売りたいマッチング
空き地空き家を見つける、地主様もどうすれば良いのか悩んでいる。お悩みを把握し、買主様とマッチングします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉