日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んで（13）

【本文】

チャタヌガ

毎日3回　工場回り信頼　技術者と作業員の融和進む

初の本社勤務の2年間を経て、1995年に米国のチャタヌガ（テネシー州）工場長に赴任した。チャタヌガとはこの地に先住していたチェロキー族の言葉で「岩が迫り来る場所」という意味だという。その言葉通り山あり谷ありの起伏の豊かな地形で、大平原が果てしなく続く米国の中央部にあって、きわめてまれな風光明媚（めいび）な土地だった。・・・つたない英語・・・具体的な手を打った。

【感想】

言葉の壁や意思疎通ができないことからの改善、現場を見て、見尽くして、具体的な対策を行う。問題点をきちんと分析し、具体的な対策を行おうと思います。

買いたい／売りたいマッチング

お客様の悩みの真意を把握し、改善、解決できるように考えて動く。お客様に喜んでもらえることが最優先にし、行動の決断をしていきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月13日（水）

問45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。
2. Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
3. Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。
4. Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。

解説

1. “Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。”誤り。新築住宅の売主は、買主に引き渡したときから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負います。これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（住宅品質確保法95条）。したがって、買主の承諾があった場合でも、宅地建物取引業者は10年の瑕疵担保責任を負うことになり、その履行を確保するために、資力確保措置をする義務があります。
2. “Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。”誤り。新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなかった場合、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません（履行確保法13条）。本肢は「基準日の翌日から起算して1月」としているので誤りです。
3. “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。”誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険金額は2,000万円以上でなければならず、買主の承諾があっても減額することはできません（履行確保法2条7項3号）。もし減額した場合は「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」の要件を満たさなくなるため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託により資力確保措置を講じる必要があります。
4. “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。”[正しい]。住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に瑕疵があり、売主である宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を履行しないときには、買主は住宅販売瑕疵担保責任保険契約に基づき損害を補填するための保険金を請求することができます（履行確保法2条7項2号ロ）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強4月12日(火)

問37

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。

1. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。
2. 宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることとはされていないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。
3. 宅地建物取引士が、刑法第204条（傷害）の罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。
4. 未成年者は、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは登録を受けることができない。

解説

1. “甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。”誤り。登録を受けている都道府県とは別の都道府県の事務所に従事することとなった場合、登録を移転をすることができます（宅建業法19条の2）。登録の移転は義務ではなく任意ですので、「しなければならない」とする本肢は誤りです。
2. “宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることとはされていないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。”[正しい]。宅地建物取引士資格登録簿は一般に公開されませんが、宅地建物取引業者名簿は一般に公開されます。宅地建物取引業者名簿の記載事項として「専任の宅地建物取引士の氏名」があるので、専任の宅地建物取引士はその氏名が一般に公開されることとなります（宅建業法8条2項6号）。
3. “宅地建物取引士が、刑法第204条（傷害）の罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。”誤り。傷害罪での罰金刑は宅地建物取引士登録の欠格事由に該当し、刑の執行を終わった日から5年間は登録を受けることができません（宅建業法18条1項7号）。本肢は「登録が消除された日から5年」としている部分が誤りです。
4. “未成年者は、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは登録を受けることができない。”誤り。宅地建物取引士登録の欠格事由となっているのは「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」です（宅建業法18条1項1号）。よって、未成年者であっても宅地建物取引業に係る営業に関し成年と同一の行為を有していれば、宅地建物取引士の登録を受けることができます。ただし、未成年者（法人の役員を除く）は専任の宅地建物取引士となることはできません。したがって正しい記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んで（11）

【本文】

本社の迷宮

現場を離れて調整役に　縦割り意識の役員相手に腐心

コマツと協力企業の関係は私が粟津（あわづ）工場（石川県小松市）の資材部副部長を務めた1980年代末ごろから徐々に変わり始め、お互いをイコール・パートナーと認め合う風土が定着していったと思う。90年代前半はバブル経済が崩壊。建設機械の国内需要が落ち込み、コマツにも協力企業にも厳しい時代だったが、両者の信頼関係は深まった。

その裏にはコマツの購買政策の2つの大きな方針転換があった。1つは支払い条件の…現場・・・

【買いたい／売りたいマッチング】

インターネットで調べる情報、現地を実際に回って得る情報、やはり違いは出てくる、実際に回るからの現地のデメリットや価値がわかり、お客様にお伝えすることができます。

最新の情報を皆様にお伝えいたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月11日(月)

問30

宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。
2. Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
3. Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。
4. Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

解説

1. “Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。”誤り。取引態様の別とは、宅地建物取引業者がどのような立場で取引に関与するのかを示すもので、「売主」「代理」「媒介（仲介）」のいずれかです。
   取引態様の別の明示は、①広告をするとき、②注文を受けたときにしなければなりません。本肢のように取引態様の別を明示せずに広告を行った場合、その時点で宅建業法違反となります（宅建業法34条1項）。
2. “Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。”誤り。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません（宅建業法33条）。建築確認の申請段階で広告を行うことは、宅建業法の規定に違反します。この規定は未完成物件の「青田売り」による紛争を防止するためにあります。
3. “Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。”[正しい]。売る意思のない条件の良い物件を広告することは「おとり広告」に該当し、誇大広告等を規制する宅建業法32条に違反する行為となります（宅建業法32条解釈運用の考え方-第32条関係）。契約に至らなかった場合でも誇大広告をした時点で違反となり、指示処分や業務停止処分の対象となります（宅建業法65条2項）。
4. “Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。”誤り。宅地建物取引業者の免許が失効した場合、その宅地建物取引業者であった者及びその一般承継人は、その宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされます（宅建業法76条）。
   既に契約を締結している取引に関しては、相手方の保護のために無免許操業の禁止規定を適用外にするという趣旨ですので、これから契約を締結しようとしている取引については対象外です。
   したがって正しい記述は[3]です。

日経新聞　を読んで

私の履歴書を読んで

毎朝、偉業を成し遂げた方々の人生に触れさせて頂き、何の為に行動するのか、どうなりたい、どうしたいと未来を描き、社会に貢献することを考えていると知りました。

買いたい/売りたいマッチング

お客様は何を求めてご依頼してくださったのか、貴重な時間を頂けていることに感謝して探し、見つけます。

昨日は学区限定で探されていらっしゃる方からご依頼を頂きました。

お子様のために。

喜んでいただけるよう見つけます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　金利が変わるとどうなるの⑤

5,000万円の借り入れ、35年返済、金利が0.45％と1.1％を比べてみました。

月々の返済金額、支払利息、必要年収・・・大きな差があることがわかります。

説明を受けて、なんとなくご存知の方もいらっしゃると思います。こんなにも違うものかと認識されている方は少ないと思います。

一件一件、シミュレーションを確認して選んで頂きます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月10日（日）

問30

宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

1. AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
2. Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
3. Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
4. Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。

解説

1. “AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。”売買に係る媒介契約書の書面作成は、例え依頼者が宅地建物取引業であったとしても省略できません（宅建業法34条の2第1項、同法78条2項）。
2. “Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。”指定流通機構への登録をしない旨の特約は無効です（宅建業法34条の2第10項）。
   したがって、宅地建物取引業者Aは指定流通機構への登録を行わなくてはなりません（宅建業法34条の2第5項）。
3. “Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。”宅地建物取引業者Aは指定流通機構へ登録しなければなりません（宅建業法34条の2第5項）。そして専任媒介契約の場合、指定流通機構への登録は媒介契約の日から休業日を除く7日以内と定められています（施行規則15条の10）。
   仮に短期間で売買契約を成立させられる見込みであったとしても、登録義務は発生します。
4. “Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。”専任媒介契約では、処理状況の報告頻度は休業日を含めて2週間に1度以上であればよいので何ら問題ありません（宅建業法34条の2第9項）

日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んで（10）

【本文】

資材部

協力企業と本音の交渉　コスト改善、意を尽くし結実

年号が昭和から平成に代わって間もない1989年の夏に私にとって大きな転機が訪れた。粟津（あわづ）工場（石川県小松市）の部品調達を取り仕切る資材部への異動だ。

この職場で私の視野は大きく広がった。69年にコマツに入りちょうど20年のタイミングだったが、その間に付き合った相手はほぼすべて社内の人間に限られており、社外のステークホルダーとの接点はほとんどなかった。

それに対して、資材部の仕事は部品や・・・欠くべからざる車の両輪のような存在だが、どこかよそよそしく・・・腹を割って本音を話す雰囲気に欠けていた。・・・

【感想】

何事も本音・真意の会話ができることが物事を進める重要なポイントと理解できました。

そのために何ができるのか、なぜ本音を話してもらえるのか・話してもらえないのか。本音を聴けるのか、聞けないのかを考え、改善していきます。

買いたい／売りたいマッチング

お客様からご依頼を頂けた時はなぜ頼んでいただけたのか、どうするれば喜んでいただけるか、ご依頼をいただけなかった時はなぜ頂けなかったのかを考え、これからのお客様に喜んでいただけるようにしていきます。

今週お会いさせていただいた方は小学校の学区限定で探されている方、探せば出てくるのではないかと1年以上探されております。ご本人様の認識としてはどんどん価格が上がっている。これ以上は怖くなりました。調査をしてなければ、エリアを変えていこうと思うとのことでのご依頼でした。

現状の価格ではありません。

ここまで予算を上げれば可能性があります。

探してください。

ここが進められるかのターニングポイントだと思います。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉