スタッフブログ
宅建勉強4月17日（日）
問39
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 保証協会は、その名称、住所又は事務所の所在地を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
- 保証協会は、新たに社員が加入したときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
- 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入した日から1週間以内に、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
- 保証協会の社員は、自らが取り扱った宅地建物取引業に係る取引の相手方から当該取引に関する苦情について解決の申出が保証協会にあり、保証協会から説明を求められたときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。
解説
- “保証協会は、その名称、住所又は事務所の所在地を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。”正しい。保証協会は、その名称、住所又は事務所の所在地を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を国土交通大臣に届け出なければなりません（宅建業法64条の2第3項）。
- “保証協会は、新たに社員が加入したときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。”正しい。保証協会は、社員が加入したとき・その地位を失ったときは直ちに免許権者に報告しなければなりません（宅建業法64条の4第2項）。
- “宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入した日から1週間以内に、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。”[誤り]。保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者は、加入日までに、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません（宅建業法64条の9第1項1号）。本肢は「加入した日から1週間以内」としているので誤りです。
- “保証協会の社員は、自らが取り扱った宅地建物取引業に係る取引の相手方から当該取引に関する苦情について解決の申出が保証協会にあり、保証協会から説明を求められたときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。”正しい。保証協会は、社員が取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、必要があると認めるときは当該社員に対して文書または口頭による説明や、資料の提出を求めることができます（宅建業法64条の5第2項）。当該社員は正当な理由がある場合を除き、この求めを拒むことができません（宅建業法64条の5第3項）。
したがって誤っている記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（17）
【本文】
コマツウェイ
リーダーの「独善」に歯止め 会社の健全さ保つ羅針盤作る
2006年7月に「これは何をする部署なのか」と社内の誰もが首をひねる新たな組織が誕生した。その名も「コマツウェイ推進室」。初代室長に任命されたのが、ほかならぬ私である。
当時の坂根正弘社長は01年の就任直後に構造改革に着手し、半導体ウエハーをはじめ多角化事業の売却など選択と集中を進めた。その過程で02年3月期は800億円超の最終赤字を計上。業績はかつてない水準に沈み込んだ。
だがその後はいわゆる…ナゼナゼを５回繰り返そう・・・各人がどう行動すべきかを示す行動指針・・・
【感想】
選択と集中
広い分野を知り、様々なことに挑戦すること、選択し集中させることでさらに深く独自性まで追求していくこと、どちらが周囲に、社会に求められるのか、業績から、選択し集中することで回復できた。もとめらることは選択し集中することと知りました。
ナゼナゼと繰り返すことで深く、良い方向が見えてくると思いました。
常にお客様にとってはと考え、行動します。
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住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（16）
【本文】
顧客の声
バイオ燃料精製に挑戦 資源有効活用 地球環境に貢献
古巣の生産本部を経て、2003年に建機マーケティング本部長に就任した。それまで技術系一筋の会社人生だったが、新ポストは営業の担当で、実際にコマツの建設機械を使ってくれているお客様との接点を担うことになった。
英アングロ・アメリカンなどの資源メジャーや各地の鉱山会社のトップと定期的にお会いし、様々な要望やときには苦言に耳を傾けた。彼らの声こそ「市場の声」であり、そこにはビジネスの貴重なヒントが眠っ…お客様との信頼関係をも元に戻したのは機会を保守メンテナンスするサービス担当の者の踏ん張りだ・・・
【感想】
顧客の声・市場の声を大切にすることで、良し悪しがわかる。
顧客の声・市場の声を大切にすることで、様々なことへのヒントが見つかる。
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住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（15）
【本文】
生産本部の悲哀
新システムで経営連結化 建機への投資抑制巡り板挟み
統合基幹業務システム（ERP）導入のインパクトは私の想定よりはるかに大きかった。ドイツから始まった全世界19拠点への展開には5年を要し、社長も安崎暁（あんざきさとる）さんから坂根正弘さんに代替わりした。坂根社長は就任直後の2002年3月期の営業赤字転落を機に、構造改革・システム刷新に取り組んだ。これはコマツの経営に新機軸をもたらし、社員の意識と行動にも大きな変化が生じた。・・・コスト見直し、部品表を世界的に統一したことで、世界の工場でもどこの工場でも同じ製品がつくれる体制が整い・・・
【感想】
システムの見直し、統一したシステムの採用・展開することで体制や管理が一元化できることから作業効率が改善しやすくなることを学ばせていただきました。
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住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月14日（木）
問30
宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。
- Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
- Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。
- Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
解説
- “Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。”誤り。取引態様の別とは、宅地建物取引業者がどのような立場で取引に関与するのかを示すもので、「売主」「代理」「媒介（仲介）」のいずれかです。
取引態様の別の明示は、①広告をするとき、②注文を受けたときにしなければなりません。本肢のように取引態様の別を明示せずに広告を行った場合、その時点で宅建業法違反となります（宅建業法34条1項）。 - “Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。”誤り。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません（宅建業法33条）。建築確認の申請段階で広告を行うことは、宅建業法の規定に違反します。この規定は未完成物件の「青田売り」による紛争を防止するためにあります。
- “Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。”[正しい]。売る意思のない条件の良い物件を広告することは「おとり広告」に該当し、誇大広告等を規制する宅建業法32条に違反する行為となります（宅建業法32条解釈運用の考え方-第32条関係）。契約に至らなかった場合でも誇大広告をした時点で違反となり、指示処分や業務停止処分の対象となります（宅建業法65条2項）。
- “Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。”誤り。宅地建物取引業者の免許が失効した場合、その宅地建物取引業者であった者及びその一般承継人は、その宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされます（宅建業法76条）。
既に契約を締結している取引に関しては、相手方の保護のために無免許操業の禁止規定を適用外にするという趣旨ですので、これから契約を締結しようとしている取引については対象外です。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 野地國夫 を読んで（14）
【本文】
ITの威力
基幹システム導入へ帰国 IBMとのトップ会談お膳立て
任期5年の約束で赴任した米チャタヌガ工場長のポストだが、わずか2年で突然日本に呼び戻された。改革が進み、これから収穫期に入る矢先で、「もう少し米国に残りたい」というのが本音だったが、業務命令に否はない。
安崎暁（あんざきさとる）社長からは「生産や販売など会社のすべてを網羅する統合基幹業務システム（ERP）を導入することに決めた。そのプロジェクトリーダーとして指揮をとってほしい」と指示された。…導入過程で大問題が発生した。・・・
【感想】
新しいことを始める際には、ほぼ問題が発生する。今までのやり方から変わる、人為的な要因・外的要因と様々であるが、どう改善し、なんの目的のために変わるのか、ゴールから見た計画を立てる必要があると感じました。
買いたい／売りたいマッチング → コチラ
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住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホーム FP 賃貸か持ち家か
賃貸か持ち家か
何を判断の基準にするか、メリット・デメリットは把握できているか。総費用の差はいくらか。一度試算してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉