スタッフブログ
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（20）
【本文】
工場閉鎖
創業の地 身を切る思い 地球全体で意思決定へ新体制
リーマン・ショックを受けて工場の閉鎖集約も進めた。そもそも拠点の閉鎖というのは気の重い仕事だが、なかでも記憶に残るのが創業の地の小松工場（石川県小松市）の閉鎖だ。JRの駅のすぐそばに立地し、工場の振動が周りの住宅地に伝わるという問題もあった。
そこで苦渋の選択で金沢工場（金沢市）への集約を決めたが、2009年12月に地元で開いた記者会見では、「工場閉鎖とはとんだクリスマスプレゼントですね」「なん…
【感想】
何かをやめて新しいことをする。この決断はとても難しく、さまざまなことに影響を及ぼします。
一つ一つの決断に責任を持ち行動します。
今、行う行わないの決断をしているのも自分です。
行動します。
買いたい/売りたいマッチング
昨日は学区限定の方へ進捗のご報告をしました。
交渉していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月20日（水）
問15
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 地区計画については、都市計画に、当該地区計画の目標を定めるよう努めるものとされている。
- 地区計画については、都市計画に、区域の面積を定めるよう努めるものとされている。
- 地区整備計画においては、市街化区域と市街化調整区域との区分の決定の有無を定めることができる。
- 地区整備計画においては、建築物の建蔽率の最高限度を定めることができる。
解説
地区計画と地区整備計画の違いを明確化しておきましょう。【地区計画】開発許可制度や建築確認制度を補完し、地区レベルで良好な市街地の整備及び保全を図るための計画
【地区整備計画】地区計画の実効性を担保するために、地区施設の配置及び規模、建築物の敷地、用途、構造等について制限を定めた計画
地区整備計画内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為を行おうとする者は、行為に着手する30日前までに市町村長への届出義務が生じ、市町村長は地区計画への適合性を判断し、必要に応じて勧告・あっせん等の措置を行う
- “地区計画については、都市計画に、当該地区計画の目標を定めるよう努めるものとされている。”正しい。地区計画の目標、区域の整備・開発・保全に関する方針は、定めるよう努めるものとされています。一方、地区整備計画は特段の事情のない限り必ず定めなくてはなりません（都市計画法12条の5第2項）。
- “地区計画については、都市計画に、区域の面積を定めるよう努めるものとされている。”正しい。地区計画については、都市計画に、種類、名称、位置、区域を必ず定めるとともに、区域の面積を定めるよう努めるものとされています（都市計画法12条の4第2項）。
- “地区整備計画においては、市街化区域と市街化調整区域との区分の決定の有無を定めることができる。”[誤り]。市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）は、都市計画区域について定めることができるものであって、地区レベルでの市街地整備を目的とする地区整備計画に定めることはできません。
- “地区整備計画においては、建築物の建蔽率の最高限度を定めることができる。”正しい。地区整備計画は、建築物について、容積率、建蔽率、建築物の敷地面積または建築面積、高さについて最高限度および（市街化調整区域を除き）最低限度を定めることなどができます（都市計画法12条の4第7項2号）。
したがって誤っている記述は[3]です。
マイホームFP いくらまで支払えるか②
いくらまで借りることができるか・いくらまで支払いができるかを確認してみてはいかがでしょうか。
月々の支払い金額・ボーナス月の加算金額・借り入れ年数・金利・諸費用。
いくらまでお支払いができるかが銀行選び、物件選びに大きくかかわっていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（19）
【本文】
リーマン危機
協力企業の資金確保要請 米国流の商慣習見直し黒字確保
順風満帆で滑り出した社長時代だが、就任して1年3カ月後の2008年9月に激震に見舞われた。米ウォール街を発火点とするリーマン・ショックが発生したのだ。
信用不安が世界全体を覆い、鉱山への新規投資や宅地の造成はピタリと止まった。コマツの業績もつるべ落としで悪化。ついさっきまで雲一つない晴天だったのに、突然、猛烈な暴風雨や雷が襲ってきた気分だった。世間では「派遣切り」が流行語になり、東京都心の日比谷…立派な組織だな、、、
【感想】
トップの意見が各階層に伝わりきっていることが大切ということ、その難しさを知りました。トップの考えを理解できるように学んでいきます。
買いたい／売りたいマッチング → コチラ
学区限定にてお探ししております。
お困りの方はご相談ください。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月19日（火）
問45
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。
- Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
- Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。
- Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。
解説
- “Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。”誤り。新築住宅の売主は、買主に引き渡したときから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負います。これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（住宅品質確保法95条）。したがって、買主の承諾があった場合でも、宅地建物取引業者は10年の瑕疵担保責任を負うことになり、その履行を確保するために、資力確保措置をする義務があります。
- “Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。”誤り。新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなかった場合、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません（履行確保法13条）。本肢は「基準日の翌日から起算して1月」としているので誤りです。
- “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。”誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険金額は2,000万円以上でなければならず、買主の承諾があっても減額することはできません（履行確保法2条7項3号）。もし減額した場合は「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」の要件を満たさなくなるため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託により資力確保措置を講じる必要があります。
- “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。”[正しい]。住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に瑕疵があり、売主である宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を履行しないときには、買主は住宅販売瑕疵担保責任保険契約に基づき損害を補填するための保険金を請求することができます（履行確保法2条7項2号ロ）。
したがって正しい記述は[4]です。
マイホームFP いくらまで支払えるか①
いくらまでお支払い可能でしょうか。ご自身たちのお考えのみで、今と変わらないから大丈夫とおっしゃる方もいます。ご家庭の状況・今後のご家族構成の変更等によって、生活は大きく変わる可能性がございます。
実際に確認してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（18）
【本文】
社長就任
新興市場伸び幸運な船出 重圧やストレスとは無縁
2006年の暮れに坂根正弘社長に呼び出され、「後継を頼む」と言われた。思わず返した言葉が「私で大丈夫でしょうか」。坂根さんという人は優れたコミュニケーション能力の持ち主で、言葉の力で組織の方向性を変えたり、社員一人ひとりの心をつかんだりするリーダーシップがあった。
それに対して私は大人数を相手にしゃべるのがあまり得意ではない。自分が旗を振っても、何万人もの社員が本当について来てくれるのか自信がな…社長業の厳しさとは決断の厳しさだ。・・・自分が間違えば取り返しがつかない。・・・
【感想】
自分がラストマンでいられるかが仕事の成果に直結していると思いました。自分が間違えたら、判断を誤ったらと考え、何度も何度も考える必要があることを知りました。失敗することを思い判断ができないのではなく、準備ができていないから判断ができないのだと知りました。
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どうすればお客様の土地が見つかるかを何度も何度も考え、探します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月18日（月）
問41
宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地建物取引業者Aは、一団の宅地建物の分譲をするため設置した案内所には、契約を締結することなく、かつ、契約の申込みを受けることがないときでも、1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
- 宅地建物取引業者Bは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士が退職したときは、2週間以内に、宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
- 宅地建物取引業者Cが、20戸の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所甲を設置した場合、売買契約の締結は事務所乙で行うとしても、甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
- 法人である宅地建物取引業者D社の従業者であり、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する18歳未満の宅地建物取引士Eは、D社の役員であるときを除き、D社の専任の宅地建物取引士となることができない。
解説
- “宅地建物取引業者Aは、一団の宅地建物の分譲をするため設置した案内所には、契約を締結することなく、かつ、契約の申込みを受けることがないときでも、1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。”[誤り]。事務所以外で専任の宅地建物取引士を設置しなければならない場所は以下のとおりです（施行規則15条の5の2）。いずれも契約を締結するか、契約の申込みを受ける場所に限られるため、契約の締結をせず、かつ、契約の申込みを受けない案内所には専任の宅建士の設置義務はありません。
- “宅地建物取引業者Bは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士が退職したときは、2週間以内に、宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。”正しい。事務所には宅地建物取引業の従事者5人につき1名以上の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。この規定に反する状態になったときは2週間以内に是正措置をとらなければなりません（宅建業法31条の3第3項）。
したがって、事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退職した場合、その日から2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。 - “宅地建物取引業者Cが、20戸の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所甲を設置した場合、売買契約の締結は事務所乙で行うとしても、甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければならない。”正しい。一団の宅地建物の分譲を行い、その売買契約の申込みを受ける案内所は、専任の宅地建物取引士を置くべき場所となります（施行規則15条の5の2）。したがって、案内所甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
- “法人である宅地建物取引業者D社の従業者であり、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する18歳未満の宅地建物取引士Eは、D社の役員であるときを除き、D社の専任の宅地建物取引士となることができない。”正しい。専任の宅地建物取引士は成年者でなければなりません。ただし、その宅建業者の役員である宅地建物取引士は未成年者であっても専任の宅地建物取引士になることができます（宅建業法31条の3第2項）。よって、Eは未成年者（18歳未満）なので役員であるときを除いて、専任の宅地建物取引士になることはできません。
したがって誤っている記述は[1]です。
マイホームFP 今か先か③
60歳・65歳での残債の金額をご存知ですか。仕事はいつまで続けられますでしょうか。先々の想定をしておくことが大切だと思います。
今すぐか1年後かでの金額差は約210万円、打合せ・見学・契約・工事のスケジュールと資金計画は連動いたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉