宅建勉強4月25日(月)

問33

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明における水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村（特別区を含む。以下この問において同じ。）の長が提供する図面（以下この問において「水害ハザードマップ」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。
2. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。
3. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。
4. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。

解説

「水害ハザードマップ」の重要事項説明は、令和2年7月の宅建業法施行規則改正により新たに追加された事項です。改正内容については、当サイトの法令・制度改正情報の2021年（令和3年）「水害ハザードマップに関する重説」をご覧になってください。

1. “宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。”[正しい]。市町村に照会し、当該市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップの全部又は一部を作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことが確認された場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになります。この場合は、提示すべき水害ハザードマップが存しない旨の説明を行う必要があります。
2. “宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。”誤り。本説明義務は、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを、洪水・内水・高潮のそれぞれについて提示し、当該宅地又は建物の概ねの位置を示すことにより行います。いずれか1つではなく、3つすべてを提示して説明しなければならないので誤りです。
3. “宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。”誤り。水害ハザードマップに関する説明は、宅地・建物、売買・交換・貸借を問わず必要です（施行規則16条の4の3第3の2号）。
4. “宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。”誤り。重要事項説明の際には水害ハザードマップを提示し、当該宅地又は建物の概ねの位置を示さなければなりません。水害ハザードマップを添付するだけでは足りません。

したがって正しい記述は[1]です。

参考資料：水害ハザードマップの重説記載例

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宅建勉強4月24日（日）

問31

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 保証協会は、当該保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員となる前に当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。
2. 保証協会の社員である宅地建物取引業者は、取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出が当該保証協会になされ、その解決のために当該保証協会から資料の提出の求めがあったときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。
3. 保証協会の社員である宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付がなされたときは、その日から2週間以内に還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
4. 還付充当金の未納により保証協会の社員がその地位を失ったときは、保証協会は、直ちにその旨を当該社員であった宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

解説

1. “保証協会は、当該保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員となる前に当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。”正しい。宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入に際して、加入前の宅地建物取引業に関する取引により生じたその者の債務に関し、保証協会から担保の提供を求められる場合があります（宅建業法64条の4第3項）。
2. “保証協会の社員である宅地建物取引業者は、取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出が当該保証協会になされ、その解決のために当該保証協会から資料の提出の求めがあったときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。”正しい。保証協会は、社員が取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、必要があると認めるときは当該社員に対して文書または口頭による説明や、資料の提出を求めることができます（宅建業法64条の5第2項）。当該社員は正当な理由がある場合を除き、この求めを拒むことができません（宅建業法64条の5第3項）。
3. “保証協会の社員である宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付がなされたときは、その日から2週間以内に還付充当金を保証協会に納付しなければならない。”[誤り]。弁済業務保証金の還付がなされたときは、まずその旨が保証協会に通知され、その後保証協会から宅地建物取引業者に還付充当金を納付すべき旨が通知されます。宅建業者が還付充当金を納付する期限は、保証協会からの通知を受けた日から2週間以内です（宅建業法64条の10第2項）。還付があったときから2週間ではありません。
4. “還付充当金の未納により保証協会の社員がその地位を失ったときは、保証協会は、直ちにその旨を当該社員であった宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。”正しい。還付充当金を納付しなかった宅地建物取引業者は、社員の地位を失います（宅建業法64条の10第3項）。保証協会は、社員が加入したとき・その地位を失ったときは直ちに免許権者に報告しなければなりません（宅建業法64条の4第2項）。
   したがって誤っている記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んで（23）

【本文】

自律運転

リオ・ティントから大型受注　運転手不足を解決　世界に普及

社長になって間もない頃に、資源メジャーの英豪リオ・ティントからオーストラリアの鉱山にコマツの無人ダンプトラック運行システム（AHS）を導入して改良を加えたい、という提案があった。

鉱山用の超大型ダンプトラックは積載量が約300トンで、日本の公道を走る最も大きなトラックのざっと30倍という桁違いのサイズ。タイヤの直径は約4メートルに達し、運転席には段はしごで乗り降りする。こんな巨大な車両が、鉱物を…問題を解決切り札として‥

【感想】

困っていることを解決すること、何に困っているか、どうしたら解決できるか、常に考えることで先に進めることを知りました。

買いたい/売りたいマッチング

新しく地域限定のご依頼を頂きました。

早速回ってご報告します。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んで（22）

【本文】

異次元の節電

地下水や間伐材を活用　新ラインの購入電力9割削減

東日本大震災からほぼ半年後の2011年10月の決算会見で、私は「コマツが電力会社から購入する電力量を3年以内に半減したい」と表明した。原発事故の影響で日本の電力不足が常態化しそうな情勢だったことに加えて、地球環境問題がクローズアップされ、省エネ、省電力は時代の要請だと考えたのだ。

この発言が伝わると、反響は社外よりも社内で大きかった。当時の工場運営の責任者で現会長の大橋徹二生産本部長が「本当に半…

【感想】

目標を発表すること、できるできないではなく、掲げた目標を叶えるためにどうするのか突き進むこと、達成するまでやり続ければ良いと思いました。できるわけがない、周囲から本当にできるのかと疑問視をされることでも、考え考え、行動し行動することで叶える。できるまで行うことで周囲からの見方も変わっていきます。

できるまでやり続けます。

買いたい／売りたい　マッチング　→ こちら

昨日は、お客様からご依頼いただいた、空き地を確認、所有者様へのアプローチを行いました。

一度お会いするだけではお話を聞いてもらえない、所有者様のお気持ちを聞くためにはどうしたらよいか・・・

考えて再度アプローチです。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月21日（金）

問30

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. 宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
2. 建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
3. 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。
4. 賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。

解説

1. “宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。”正しい。宅地建物取引業者が業務に関して宅地建物の広告をするときは、著しく事実に相異する表示をし、または実際の物よりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させる表示をしてはいけません。本規定の適用を受ける表示項目は、①所在、②規模、③形質、④現在または将来の利用の制限、⑤現在又は将来の環境、⑥現在又は将来の交通その他の利便、⑦代金・借賃等の対価の額その支払方法、⑧代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが含まれます（宅建業法32条）。
2. “建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。”誤り。代理や媒介において報酬とは別に広告料金を依頼主に請求できるのは、依頼主の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られます。よって、依頼者からの依頼がなければ、その広告料金相当額を受領することはできません（報酬告示第9）。
3. “複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。”誤り。取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければなりません。片方の広告しか見ない人もいるので当然ですよね。取引態様の明示に関しては例外はないと覚えておきましょう（宅建業法34条1項）。
4. “賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。”正しい。建築確認を受けた後でなければ、当該工事に係る建物に関する広告をしてはいけません。たとえ建築確認申請中である旨を表示したとしてもダメです（宅建業法33条）。なお、貸借に限り必要な許可や処分前でも契約をすることができます。したがって正しいものは「二つ」です。

日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んでいて（22）

【本文】

被災地支援

東北行脚1年　現場に学ぶ　保育所や診療所の設置で協力

未曽有の震災に直面して、経営者として心がけたのは被災地や被災者に寄り添うことだ。コマツや協力企業、代理店の従業員で亡くなった人は幸いゼロだったが、家を失ったり、住み慣れた土地から転居したりした人は大勢いた。コマツの大事なパートナーである代理店のサービス工場では物的被害もあった。

そこでコマツは震災発生後、すぐに3億円の支援を表明した。さらに迅速な意思決定を行うため、仙台に東北オペレーション室を設…

【感想】

すぐに動く、何かが発生した時にすぐに動けるか、すでに準備や想定がされており準備ができていないとできないこと、誰のために動くのかを常に考えていないとできないことだと知りました。動けない、分からないは自身の準備や把握が全くできていないことだと思いました。

準備をします。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　野路國夫　を読んで（21）

【本文】

大震災

郡山工場　建機生産を継続　安全データ共有　復興最優先に

リーマン・ショックに続いて2011年3月11日の金曜日に日本を襲ったのが東日本大震災だ。当日は帰宅を見合わせ、会社のソファで眠れぬ一夜を過ごした。週明けには、警察から許可証をもらって高速道路を走り、被害の大きかった小山工場（栃木県小山市）と茨城工場（茨城県ひたちなか市）に駆けつけた。

海からすぐそばの茨城工場では、地震発生時に約800人が働いていた。津波警報が出ると、社員は工場の横の高さ15メー…

【感想】

現場をよく見て、スピードと柔軟さで対応せよ。

行動の判断をするときは、何を基準に判断をするのか。まずは現場、状況、相手を確認し、何が1番大切か、お客様がにとって何が優先か確認し判断することが大切と思いました。

お客様にとってを1番にし、行動を決めます。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉