スタッフブログ
宅建勉強5月12日（木）
問21
土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。
- 土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。
- 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。
- 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。
解説
- “土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。”誤り。土地区画整理法では、「土地区画整理事業」を次のように定義しています（土地区画整理法2条1項）。
土地区画整理法2条1項
この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。都市計画区域外で行われるものは土地区画整理事業に含まれませんので、本肢は誤りです。 - “土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。”誤り。都道府県知事及び市町村長の許可ではなく、土地区画整理事業の性質によって、都道府県知事又は市長のうち、どちらか一方の許可で足ります（土地区画整理法76条1項）。町村長が許可をすることはできません。
- “土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。”[正しい]。仮換地を指定した後は、建築物等の所有者・占有者への通知手続を経ることで、施行者が従前の宅地の建築物等を必要に応じて移転・除却できるようになります（土地区画整理法77条1項）。
- “土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。”誤り。土地区画整理事業の施行者は、仮換地の効力発生日とは別に使用収益の開始日を定めることができます（土地区画整理法99条2項）。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（12）
【本文】
「あした輝く」
戦後の引き揚げ家族描く 反響大きくミリオンセラーに
19歳になるころ、高校時代からの親友が大阪から上京した。周囲にいるすべての人を明るい気持ちにする天使のような存在で、私もうれしかったのだが、仕事を決めていなかったので、アルバイト先に講談社の「少女フレンド」編集部を紹介した。
やがて彼女は、仕事でちばてつや先生のお宅に出入りするようになり、弟さんと結婚する。「キャプテン」「プレイボール」などの名作を残したマンガ家、ちばあきおさんである。この2人の…熱を込めると読者への説得力になる…
【感想】
熱を込める、本気で。
これが大事なのだと感じました。
本気で向き合えば、熱がこもる。
相手に対して、物事に対して本気になります。
買いたい/売りたい マッチング
所有者様が不在でお会いできない、住所が変わっている、こういう状況がよくございます。
これをお会いすることができていけば、他の方ができていないことができる。
回数を重ねます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP ①スタート
住まいの資金計画考える。
何からすればいいのか、何を考えればいいのか、一緒にスタートから考えていきましょう！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（11）
【本文】
上京
連載打ち切り ヒット出ず 編集者から「大阪に帰ったら？」
初めての東京暮らしは、旧華族のお屋敷だった。1965年春、私は高校を中退して上京、文京区音羽の講談社の裏手にあった洋館に身を寄せた。今はもうない建物だが、締め切りを守れない作家を「カンヅメ」にする場所として使われていた。電話機は1台のみで、編集者から電話がかかると、管理人さんが呼び出してくれる。私がいたときは、他の部屋に開高健さんがいらしたようだが、さすがにご挨拶はできなかった。
【感想】
アドバイス、まずやってみる。やってみると不具合が出てくる、そこをさらに相談し解決してより良いものへと進めていく。
実践していきます。
買いたい/売りたい マッチング
地主様から売却のご相談、売却方法にもたくさん検討をしなければならないことがあります。
時期、価格、売り方、売主様のご希望。
しっかり提案していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月11日(水)
問20
宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 宅地造成工事規制区域内において、過去に宅地造成に関する工事が行われ現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合、当該宅地の所有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
- 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
- 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
- 宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。
解説
- “宅地造成工事規制区域内において、過去に宅地造成に関する工事が行われ現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合、当該宅地の所有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。”正しい。宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者等は宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努める義務があります（宅造法16条1項）。
この義務は、宅地の所有者・管理者・占有者に課せられます。 - “宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。”正しい。宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事着手前に、都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができます（宅造法8条3項）。
- “宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。”正しい。宅地造成等規制法では「宅地造成」を以下のように定義しています（宅造法2条2項）。
宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの（宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く。）をいう。つまり、「宅地以外→宅地」は宅地造成となりますが、本肢のように「宅地→宅地以外の土地」の工事は宅地造成には該当せず、宅地造成等規制法の適用外となります。 - “宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。”[誤り]。許可が必要となる宅地造成は次の4種類です（宅造法令3条）。
- 切土で2ｍ超の崖を生じるもの
- 盛土で1ｍ超の崖を生じるもの
- 切土盛土を合わせて2ｍ超の崖を生じるもの
- 切土盛土する土地面積が500㎡超
したがって誤っている記述は[4]です。
【ブログ】マイホームFP 今か１年後か
住まいを購入される時期・タイミング
いつかは買おう、まだゆっくり考えよう、他にもいい物件が出るのでは・・・購入のタイミングは人それぞれ、どのタイミングが良いかは皆様が何を優先されるかによると思います。
そのタイミングを決める参考になればと思います。
今購入するのか・１年後なのか、金銭的な比較は知っておいていただきたいと思います。
今と先々で変わる可能性があること
建築コスト・土地価格・住宅ローンの金利・自己資金・支払う家賃の総額・・・
こういったものが実際にどう関わってくるかをご確認ください。
総額の支払金額・６０歳（定年頃）の残債金額、いつ買うことが良いのか、リスク・メリット・デメリットを把握して進めてみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月10日(火)
問19
建築基準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10ｍ又は12ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
- 一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。
- 都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2ｍの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
- 容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。
解説
- “田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10ｍ又は12ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。”正しい。用途地域のうち、低層住宅の良好な住環境を守る目的で指定される「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」の3地域については、建築物の高さは10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定められた高さを超えてはいけないという制限があります。これを「絶対高さ制限」といいます（建築基準法55条1項）。
- “一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。”[誤り]。敷地が2つの用途地域に属する場合には、過半の属する地域の建築物に関する用途制限が適用されます。
本肢の場合、敷地全体について第一種中高層住居専用地域の用途制限が適用されるため、大学の建築が可能です（建築基準法91条、建築基準法48条3項）。
- “都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2ｍの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。”正しい。都市計画区域の変更等によって建築基準法の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは道路とみなされます（建築基準法42条2項）。これを「2項道路」といいます。
本肢の道は2ｍですので、特定行政庁の指定があるときに限り道路とみなされます。 - “容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。”正しい。壁面線とは、道路境界線から敷地側に一定距離後退したところに引かれる線のことで、街の環境を整えるために必要がある場合に特定行政庁が指定します。壁面線が指定されると、敷地部分であっても原則としてその壁面線を越えて建築物の壁や柱、高さ2ｍを超える門や塀は建築することができなくなります。強制的にセットバックさせるようなイメージです。
この壁面線の指定が道路の両側にある場合、特定行政庁が許可した建築物について容積率規制を適用するにあたり、壁面線同士の間を前面道路の幅員とみなして容積率を算定することができます。このとき、道路と壁面線の間の敷地は敷地面積から除かれます（建築基準法52条11項）。
したがって誤っている記述は[2]です。
日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで（9）
【本文】
上京
連載打ち切り ヒット出ず 編集者から「大阪に帰ったら？」
初めての東京暮らしは、旧華族のお屋敷だった。1965年春、私は高校を中退して上京、文京区音羽の講談社の裏手にあった洋館に身を寄せた。今はもうない建物だが、締め切りを守れない作家を「カンヅメ」にする場所として使われていた。電話機は1台のみで、編集者から電話がかかると、管理人さんが呼び出してくれる。私がいたときは、他の部屋に開高健さんがいらしたようだが、さすがにご挨拶はできなかった。
【感想】
いくら行動しても成果が出ないこともあり、何か問題が必ずあります。問題点や課題を見つけ先に進んで行かなければと思いました。
買いたい 売りたい マッチング
空き地空き家の所有者様が企業様の時があります。企業様が今後どう活用するための土地なのか伺い交渉していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強5月9日（月）
問18
建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 建築物の高さ31ｍ以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。
- 防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。
- 4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
- 建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。
解説
- “建築物の高さ31ｍ以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。”誤り。建築物の高さ31ｍ以下の部分にある3階以上の階に限り、非常用の進入口を設けなければなりません。「全ての階に」とする点で、本肢は誤りです（建築基準法令126条の6）。
- “防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。”誤り。増改築・移転に関して床面積10㎡以下のときに建築確認が不要となるのは、防火地域および準防火地域以外の区域内です（建築基準法6条2項）。本肢は防火地域内なので上記の例外は適用されず、3階建ての木造建築物なので建築確認が必要です。
- “4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。”[正しい]。2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設ける必要があります（建築基準法令126条1項）。
- “建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。”誤り。建築基準法の改正時に既に使用中または建築中の建物は、引き続き改正前の規定が適用されます（建築基準法3条2項）。
したがって正しい記述は[3]です。