スタッフブログ
マイホームFP いつ建てるのか
ほとんどのお客様がお悩みになる、いつ建てるのか。
金額での面が大きな要因になる方が多いと感じます。
なんとなくは聞いたことがあるという方が多いですが、実際にご自身のライフプランで確認していらっしゃる方は少ないです。
確認してみてはいかがでしょうか
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書（4） を読んで
【本文】
水車小屋
1枚の布団に母子4人 魚は骨まで焼いて残さず
移り住んだ水車小屋のあたりは、住所を山口県美祢（みね）郡東厚保（あつ）の大字（おおあざ）山中、字山中といった。文字通り中国山地の真ん中の、人家もまばらなところだ。水車の横のおんぼろな板の間で1枚のせんべい布団に一家4人がくるまって寝た。
母は男の僕を父の忘れ形見のように思っていたのだろうか、まとわりつく小さな妹よりも、僕を腕の中にぎゅうと抱くようにして寝ていた。
勉強を頑張って高等女学校を卒業し…
【感想】
生活環境、どういった環境でどういった方々と関わり生活してきたか。これが自身の今を作り上げている。その中で自分がどれだけ努力を、何を感じて生活してきたのか。
お客様の環境を決める土地探し、情報を集められるだけ集め提案いたします。
買いたい 売りたい マッチング
空地空家調査の現地から土地が見つかりご成約をいただきました。
お客様のよろこぶ姿を見れて、よかった。
探し続けます！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強6月3日（金）
問6
不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。
- 土地の賃借人として当該土地上にある登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
- 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
- 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
解説
- “不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。”[誤り]。本肢では、AからB、BからC、CからDへと所有者が移っていますが、当事者間であれば登記がなくても所有権を主張することができます。判例では、転々譲渡がされたとき、前々主(B)は民法177条の第三者に当たらないことが示されています（最判昭39.2.13）。同じ理屈で3つ前の所有者に当たるAも対抗関係にある第三者には該当しません。
- “土地の賃借人として当該土地上にある登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。”正しい。土地の賃借人と土地の新所有者は、どちらも土地の使用につき正当な権限を有するので対抗問題となります。土地の賃借人としてその借地上に登記ある建物を所有する者は、その土地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者です（最判昭49.3.19）。新所有者は所有権の移転登記を備えなければ、借地権者に対して賃料を請求したり、債務不履行による解除をしたりすることができません。
- “第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。”正しい。当該第三者は時効の完成前に登場しています。時効取得者は時効完成前の第三者に対して、登記なくして所有権を主張することが可能です（最判昭41.11.22）。
- “共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。”正しい。第三者に所有権を譲渡した相続人は、他の共同相続人の持分の譲渡に関しては無権利者となります。よって、他の共同相続人は、自己の持分のうち法定相続分までは登記なくとも第三取得者に対抗することができます（最判昭38.2.22民法899条の2第1項）。
したがって誤っている記述は[1]です。
マイホームFP 未払い利息
皆様は未払い利息をしっかり認識されておりますでしょうか。
変動金利は5年に一度の見直し、最大で1．２５倍までしか金利は上がりません。
確かに正しいとも取れる説明です。
ですが、変動金利は年に２回見直されております。支払額は5年に一度しか変わりませんが、
支払っている元金と利息の割合が変わっており、実は利息が溜まっていることがございます。
最終回で後悔しないために、今一度確認してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 を読んで（3）
【本文】
敗戦
母に連れられ引き揚げ 「龍は置いていけ」勧めた中国人
1945年に日本が戦争に負け、僕たち家族の生活は暗転した。ソ連兵がなだれ込んできて略奪や暴行におびえるようになった。家のカギなど関係なくこじ開けて入って来るからと、母や姉は、物音がしたら裏口から鶏小屋のほうに逃げる練習をした。
手伝いの中国人につらく当たっていた家では、日本人が仕返しをされたという話を聞いた。ソ連兵は僕や妹ら、小さい子供には優しかった記憶があるが、母や当時8歳の姉は、男に見えるよ…
【感想】
私は幸せだと思います。生きる時代によっては自分ではどうしようもできない問題に直面していたと思います。
何事も簡単な・楽なものはありませんが、幸せな時代にいるのだから、よりできることを探していこうと思います。
可能性はいつでもどんな時でもたくさんあります。
動き、進んでいきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書（2）
【本文】
旧満州
優しく真面目な父 戦病死 鶏いじめ、手にお灸すえられる
僕が生まれたのは旧満州（現中国東北部）の南部、北票という農村地帯だ。朝鮮半島に近く、北京の北東、400キロくらいのところにあって、ペイピョウと発音する。ちなみに僕は1940年の4月生まれなので、西暦でその時の年齢がすぐに分かる。
父、達夫は愛媛県宇和島の出身で、四国の松山の陸軍連隊長をしていた大酒飲みの祖父に反発してのことだったか、大阪などを経て満州に渡った。母、清子は東京の生まれで、継母に冷た…
嬉しかったこととか悲しかったこととか感動が動いたことは覚えている・・・
【感想】
感情が動いた時の出来事は覚えている、俺だけ自分にとって大きい出来事であった。
こういう経験が本人の人生の進む道をきめるきっかけになることがあると知りました。
住まい購入も大きい出来事、感情が動くからこそ決断ができると思います。感情を動かせる提案をしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強6月2日（木）
問9
Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、①Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した場合と、②Aを贈与者、Bを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和4年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。
- ①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。
- ②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。
- ②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
- ①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。
解説
- “①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。”誤り。手付の交付があったときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供することで契約解除できます（民法557条1項）。判例では、買主が残代金を用意し、すぐに支払える準備をした上で売主に履行の催告をした場合には、契約の履行に着手したと認めるのが相当であるとしています（最判昭40.12.14）。買主Aが契約の履行に着手した後ですから、売主Aは手付による契約解除をすることができません。
- “②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。”誤り。判例では、書面によらない負担付贈与契約では、当事者一方が契約の履行に着手した後に、書面によらないことを理由に契約の全部または一部を取り消すことは許されないとしています（最判昭28.9.3）。
書面によらない贈与では履行が終わった部分を除き、各当事者が撤回できるというのが原則です（民法550条）。しかし、これをそのまま負担付贈与に適用すると、贈与を履行をしたのに負担部分だけが取り消されたり、負担を履行したのに贈与が取り消されたりといったことが起こり得るからです。 - “②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。”[正しい]。負担付贈与契約における贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負います（民法551条2項）。受贈したものについて契約不適合があるときには、履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償請求ができます。
- “①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。”誤り。売買契約では当事者の一方が債務を履行しない場合に契約解除ができます（民法541条、民法542条）。負担付贈与契約には双務契約の規定が準用されるので、売買契約と同じく相手方の債務不履行があれば契約解除することができます（民法553条）。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書（1）
【本文】
運とご縁
天命を大切にし感謝する 林業とともに 恵まれた59年
経営者仲間の友人とゴルフをしているときに人生とはどういうものかという話になった。友人の考えでは「人は『宿命に耐え』『運命に戯れ』『使命に生きる』」のだという。そこで僕なりに人生観を考えてみたところ、少し言い直し、人は「天命に従い、授かった一つの命を大切にして、『運』と『ご縁』に感謝して生きる」となった。
僕は単純な人間なので、振り返ると運命に耐えたり戯れたりという、ひとつ引いた感覚をあまり持つこ…
【感想】
自分の人生をどうするかを決めるのは自分の決断、行動が決めます。
自分だけの力で進める方、協力を得る方、さまざまですが、何のために、なぜ行うのか考えます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強6月１日（水）
問10
①不動産質権と②抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- ①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
- ①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。
- ①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。
- ①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。
解説
- “①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。”[誤り]。①不動産質権者は質権の目的となっている不動産を使用収益できることから、設定行為に別段の定めがあるときを除き、被担保債権の利息の請求をすることができません。一方、②の抵当権者は元本のほか満期となった最後2年分の利息についても優先弁済を受けられます（民法358条民法375条1項）。
記述が逆であるため、本肢は不適切です。 - “①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。”正しい。不動産質権は10年を超える存続期間を定めることができません。それに対し、抵当権の存続期間に関する制限はありません。なお、不動産質権において10年を超える存続期間を定めた場合でも10年となります（民法360条1項）。
- “①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。”正しい。不動産質権は要物契約のため、目的物の引き渡しが要件となっています。しかし、抵当権は諾成契約のため引き渡しは要件ではありません（民法344条民法369条1項）。
- “①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。”正しい。質権も抵当権も不動産という担保に対する物権です。不動産に関する物権の取得・喪失・変更は、登記がなければ第三者に対抗することはできないので、質権も抵当権も登記が第三者対抗要件になります（民法177条）。
したがって誤っている記述は[1]です。