日経新聞　私の履歴書　を読んで（11）

【本文】

シアトル駐在

大自然に心が震える　米材輸入の開拓期　ヘリで回る

3年の勉強期間はあっという間に過ぎ、1966年から米シアトルでの駐在員生活が始まった。近くにエバレットやオリンピアという積み出し港がある西海岸の木材貿易の拠点だ。住友林業の米材輸入の開拓期。すべてを一から始める仕事だった。

26歳だった僕は水を得た魚のようにあちこちを飛び回った。森林の買い付けのためヘリコプターに乗って文字通り飛び回るのだ。空に舞い上がるとロッキー山脈やカスケード山脈の壮麗な姿を…

【感想】

仕事・感動・人生

一生をかけたい仕事、一生をかけたいと思える出会い、人それぞれ価値観は違う。

お客様の一生を左右する選択、喜んでいただくために仕事をします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　を読んで（10）

【本文】

海外部配属

貿易の実務を猛勉強　見習い時分から闘争心燃やす

1963年に住友林業に入社すると、東京の海外部海外課に配属された。「海外駐在員枠」という採用は初めてだったので、珍しがって大勢がのぞきにきた。普通枠の採用は旧帝大ばかりという頃だから「北九州大学ってどこにあるんや」と失敬なことをいう上司もいた。

人事部の次長はシェイクスピアを持ってきて「これを訳してみろ」と試しに来た。僕は「これは古文です。私たちはプラクティカル・イングリッシュ、すなわち、実際に…

【感想】

環境をどう活かすか、どう自分を表現するかが大切だと感じました。

自分の力が足りなくともやらなければならない仕事があり、できなければいけないことがあります。それをできるようにするためにいつまでに何をどうするかと計画を立て実行する。

PDCA→成長。力が足りない、身につけお客様に喜んでいただきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月10日(金)

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2. 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
3. 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
4. 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

解説

1. “表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。”正しい。新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法36条）。
2. “共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。”[誤り]。合併の登記とは、別々の登記記録である数個の建物を、物理的な変更なしに登記上1個の建物とするための登記です。以下の建物については合併の登記をすることができません（不動産登記法56条）。
   1. 共用部分（団地共用部分）である旨の登記がある建物
   2. 所有者が異なる建物
   3. 共有持分の割合が異なる共有建物
   4. 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物
   5. 所有権等以外の権利に関する登記がある建物（一部を除く）
   共有部分の持分は専有部分の処分に従うことになり、原則として分離して処分することができません。このため共用部分である旨の登記がある建物の合併登記はできません。
3. “登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。”正しい。登記官は、表示に関する登記について申請があった場合や職権で登記しようとする場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができます（不動産登記法29条1項）。
4. “区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。”正しい。区分建物の表題登記は原始取得者（デベロッパや分譲業者等）しか申請することができません。しかし、原始取得者が表題登記をしないまま死亡したり会社が合併消滅したりした場合には、その一般承継人が原始取得者を表題部所有者とする表題登記を申請することができます（区分所有法47条2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

マイホームFP 年金はいつから

年金の制度は把握されておりますでしょうか。

６０歳での定年が減り、雇用延長が義務付けられております。

６０歳で仕事を辞めた場合、５年間は年金はありません。

住宅ローンの完済はいつに設定しておりますでしょうか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　を読んで（9）

【本文】

入社試験

会社初の海外駐在員枠　大学の勧めで石油会社から変更

住友林業に入社したのも運と縁のさずかりものだ。僕は大学が外国語学部の米英科だったから、就職活動では最初、外資系の石油会社を受け、1次試験を通っていた。

しかしそんな頃に、北九州大学の厚生課に住友林業から求人票が来た。「海外駐在員枠」という特別の枠だという。厚生課の人が「よく分からないけど、せっかく住友グループの会社から求人が来たのだから、おまえ受けろ」と言われて受けたのだ。

試験は大阪であり、親…

【感想】

受験生の中で、一番受けごたえがはっきりしていて元気があったからだ・・・

知識やスキルはもちろん必要であるが、コミュニケーションが当たり前にとれること、元気でいることも大切だと思いました。

緊張や精神状態で声が小さくなること、反応できなくなることもあるかもしれませんが、すぐに反応、元気に反応していきます！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月9日（木）

問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
2. 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
3. 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
4. 管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

解説

1. “区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。”正しい。区分所有者からマンションを借りて住んでいる人のように、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権の行使はできません（区分所有法44条1項）。
2. “最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。”[誤り]。最初に建物の専有部分の全部を所有する者（デベロッパや分譲業者等）が、公正証書によって設定できる規約は、規約共用部分に関する定め、規約敷地の定め、敷地利用権の分離処分ができる旨の定め、敷地利用権の持分割合に関する定めに限られます。よって、廊下や階段のような法定共用部分の規約を設定することはできません（区分所有法32条）。
3. “共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。”正しい。共有部分は区分所有者全員の共有に属しますが、規約に定めることによって、一部の区分所有者や管理者を共有部分の所有者とすることができます（区分所有法27条1項）。
   管理者は保存行為、集会の決議を実行すること、規約で定めた行為をすることができますが、その他の行為を行うには集会の決議によらなければなりません。管理者を所有者として定めておけば、その共用部分については管理者が単独で管理行為を行うことができるので都合が良いです。なお、実際に所有権の移転登記が行われるわけではありません。
4. “管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。”正しい。管理組合が法人である場合には理事と監事の設置が必須となります。理事とは管理組合法人の業務を執行をする自然人です。理事が複数人の場合、規約に別段の定めがなければ、その過半数で管理組合法人の事務は決定します（区分所有法49条1項・2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（8）

【本文】

北九州大学

実用英語　体当たりで学ぶ　しっかり者の妻とも出会う

小倉競馬場の近くにある北九州大学は5市合併前の小倉市立の大学で、今は総合大学になりキャンパスも見違えるほど立派だが、僕が入学したころは外国語学部と商学部だけで、木造の学舎が数えるほどの小さな学校だった。

高校まで山の中に居て勉強をしてこなかったので、大学ではこれではいけないと机に向かうようになった。大学は最初、シェイクスピアなどの古典を教えていたが、学生が抗議し、聞いて話す実用英語のカリキュラム…

【感想】

学ぶ、体感し体験する。自ら得たいという気持ちがなければ手に入らないと感じました。手段も大切と思いますが、スタートに立って、その思いが続くか。

学んだ結果、どうなりたいかどうなっているか。

考えて学んでいきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月8日(水)

問12

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和4年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。
2. 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。
3. 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。
4. BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。

解説

1. “本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。”誤り。期間の定めがある建物賃貸借が、更新拒絶の通知をしなかったために法定更新される場合、従前と同一条件で期間の定めがない契約をしたものとみなされます（借地借家法26条1項）。
2. “本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。”[正しい]。期間の定めがない建物賃貸借では、双方がいつでも解約を申し入れることができます。賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要で申入れから6カ月を経過することによって、賃借人からの解約申入れには正当事由が不要で申入れから3カ月を経過することによって終了します（借地借家法27条1項、民法617条1項2号）。
3. “建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。”誤り。原貸借契約が賃借人（転貸人）の債務不履行によって終了する場合には、その終了を転借人に対抗できます。つまり、6カ月を待つことなく建物の明渡しを請求できます（民法613条3項）。
4. “BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。”誤り。造作買取請求権（借地借家法33条1項）は、借地借家法37条で定める強行規定には含まれないため、普通建物賃貸借および定期建物賃貸借のどちらでも造作買取請求権不行使の特約を有効に定めることが可能です（借地借家法37条）。
   したがって正しい記述は[2]です。