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宅建勉強7月13日（水）
問18
次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 法第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定の際、現に建築物が立ち並んでいる道は、法上の道路とみなされる。
- 都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35ｍ以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。
- 第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。
- 建築物の敷地が、法第53条第1項の規定に基づく建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率に関する制限が、当該建築物に対して適用される。
解説
- “法第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定の際、現に建築物が立ち並んでいる道は、法上の道路とみなされる。”誤り。道路とみなす道と言えば「2項道路」です。2項道路は、集団規定が適用されるようになったとき現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道であり、特定行政庁が指定したものである必要があります（建築基準法42条2項）。特定行政庁の指定という部分が欠けているので本肢は誤りです。
- “都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35ｍ以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。”[正しい]。道路斜線制限に関する記述です。道路斜線制限とは、都市計画区域及び準都市計画区域内のすべての建築物に適用される、前面道路の幅員による高さ制限のことです。
道路斜線制限は、道路の反対側の境界線から離れた一定距離まで適用され、適用距離を超えた範囲は道路斜線制限から除外されます。この適用距離は、用途地域と容積率の限度に応じて、以下のように設定されています。
本肢の準工業地域は工業系の用途地域であり、容積率の限度が10分の50（=500%）なので適用距離は35ｍとなります。また住居系地域以外における斜線の勾配は1.5です。したがって本肢の記述は適切です。 - “第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。”誤り。用途地域による畜舎（家畜を飼い養うための建物）の用途制限は以下のようになっています。第一種住居地域において畜舎を建築する場合、床面積3,000㎡以下のものしか建築することができません。したがって本肢の記述は誤りです。
- “建築物の敷地が、法第53条第1項の規定に基づく建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率に関する制限が、当該建築物に対して適用される。”誤り。建築物の敷地が建蔽率制限の異なる地域にわたる場合、その建蔽率は、二つの地域の建蔽率を敷地面積で加重平均して求めます（建築基準法53条2項）。例えば、敷地面積100㎡で建蔽率60%の土地、敷地面積300㎡で建蔽率70%の土地にわたって建築物を建築する場合、適用される建蔽率は「(0.6×100＋0.7×300)÷400＝0.675＝67.5%」となります。
ちなみに「過半の属する地域」の制限が適用されるのは用途地域の規制です。したがって正しい記述は[2]です。
日経新聞 私の履歴書 を読んで（13）
【本文】
団塊三人衆
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
エピック・ソニーをロック路線で盛り上げてくれた3人のプロデューサーがいる。佐野元春、大江千里、TMネットワーク、岡村靖幸、渡辺美里を見いだした小坂洋二さん。シャネルズに続きドリームズ・カム・トゥルー、小比類巻かほるを手がけた目黒育郎さん。そして宣伝の室田元好さんだ。
ミュージシャンもスタッフもおおむね団塊の世代かそれ以下というのがエピックだった。私なりにこの世代を分析すると、ビートルズを聴き、ア…
【感想】
上司が部下を育てる、部下が上司を育てる。
私も勉強会を開かせていただいておりますが、学ばせていただくことが多く、常に教えていただいている立場教える立場であることを認識しました。
成長するために学びます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 住宅ローン情報 金利（ネットバンク）
近年ネットバンクを選択する方が増えてきている感覚があります。
理由は金利が低いこと。
メリットやデメリット、比較検討してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
寺尾が知ったこと～第7話～
ブログをご覧頂きありがとうございます。
今回は、お客様より路線価を聞かれてわからなかったので調べてまとめました🔍️
まず、路線価とは？
路線価とは道路に接する標準的な宅地１平方メートルあたりの価格のことです。
土地の価格の水準は接している道路によって決められます。
路線価は、宅地の評価基準となり今の土地の値段やこれから住もうと考えているエリアの土地のそうばを知ることができる基準です。
主に路線価は、税金を計算するときに使われます。
以上になります。また、わからなかったことは調べてここに投稿しますのでよろしくお願いします🙇♂️⤵️
宅建勉強7月12日(火)
問17
建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 4階建ての建築物の避難階以外の階を劇場の用途に供し、当該階に客席を有する場合には、当該階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。
- 床面積の合計が500㎡の映画館の用途に供する建築物を演芸場に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。
- 換気設備を設けていない居室には、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して10分の1以上としなければならない。
- 延べ面積が800㎡の百貨店の階段の部分には、排煙設備を設けなくてもよい。
解説
- “4階建ての建築物の避難階以外の階を劇場の用途に供し、当該階に客席を有する場合には、当該階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。”正しい。劇場や店舗などの不特定多数の人が利用する施設や、共同住宅や病院などの就寝室がある施設では、災害の際に一方が使えなくても他方を使って避難できるようにするため、その階の床面積によって、2以上の直通階段を設ける義務があります。劇場や映画館などの客席のある階には、その床面積にかかわらず2以上の直通階段が必要なので、本肢は適切な記述です（建築基準法令121条1項1号）。
- “床面積の合計が500㎡の映画館の用途に供する建築物を演芸場に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。”正しい。既存建築物に構造的な変更を加えることなく用途を変更して特殊建築物とする場合、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡超であれば、原則として建築確認と同様の確認が必要となります。ただし、変更前と変更後の用途が類似であるとみなされる場合は確認不要となります（建築基準法87条1項）。
映画館と劇場は類似の用途とされているため、本肢は建築確認が不要なケースとなります。
- “換気設備を設けていない居室には、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して10分の1以上としなければならない。”[誤り]。換気設備のない居室には、有効部分の面積がその居室の床面積の20分の1以上である窓その他開口部を設けなければなりません（建築基準法28条2項）。本肢は「10分の1以上」としているので誤りです。
- “延べ面積が800㎡の百貨店の階段の部分には、排煙設備を設けなくてもよい。”正しい。排煙設備は、火災で発生する煙や有毒ガスが居室に広がるのを防ぐための設備です。煙を留める防煙壁と、煙を外に逃がす排煙口があります。劇場、映画館、病院、共同住宅、百貨店等の特殊建築物で、延べ面積が500㎡を超えるものには、原則として排煙設備を設ける義務があります。ただし、上記に該当する施設であっても、階段、昇降機の昇降路の部分、昇降機の乗降のための乗降ロビーの部分には例外的に設けなくても良いとされています（建築基準法令126条1項3号）。
延べ面積が800㎡の百貨店は、排煙設備が必要な建築物に該当しますが、階段の部分には設けなくてもよいので記述は適切です。
したがって誤っている記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 を読んで（12）
【本文】
新レーベル
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
1978年8月、新レーベルの会社エピック・ソニーが発足した。邦楽部門のトップを任された私が目をつけたのはロックだ。のちに「ロックが大好きな丸さん」などと呼ばれたが、それほど格好いい話ではない。レコード業界ではまだ誰も手を出しておらず、すいていたのだ。
ロック歌手に「うちと契約しないか」と言うとみんな喜んだ。契約するときには、レコード大賞や新人賞をとりたいとか、紅白歌合戦に出たいとか言い出さないと…
【感想】
ブルーオーシャン、レッドオーシャン。
混んでいるところで競うのか、競争者が少ないことをできるようにするのか。
仕事のあり方を学びました。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 を読んで（11）
【本文】
エピック移籍
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
CBS・ソニーレコードの成功を見てよそのレコード会社もアイドル路線になだれ込んできた。業界全体で年に100人以上がデビューしていただろうか。もちろん第一線で活躍できる人は限られる。
アイドルはビジュアルを重視して売るのが基本だ。テレビに出ないと始まらない。アイドル量産のブームのなか、鮮度を保ちテレビ画面に映り続けるのに、どうしても必要なことがあった。TBSの「日本レコード大賞」を頂点に放送各社が…
【感想】
第一線での活躍は1割
どうしたら一歩先を行けるのか、結果から何をしていつまでにどうなるかを考えることが大切と知りました。
結果から計画を立てます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強7月10日（日）
問14
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 建物の名称があるときは、その名称も当該建物の表示に関する登記の登記事項となる。
- 地上権の設定の登記をする場合において、地上権の存続期間の定めがあるときは、その定めも登記事項となる。
- 賃借権の設定の登記をする場合において、敷金があるときであっても、その旨は登記事項とならない。
- 事業用定期借地権として借地借家法第23条第1項の定めのある賃借権の設定の登記をする場合、その定めも登記事項となる。
解説
- “建物の名称があるときは、その名称も当該建物の表示に関する登記の登記事項となる。”正しい。建物の表題登記において建物の名称がある場合、当該建物の名称は登記事項となります（不動産登記法44条1項4号）。
- “地上権の設定の登記をする場合において、地上権の存続期間の定めがあるときは、その定めも登記事項となる。”正しい。地上権の設定登記において存続期間の定めがあるとき、その定めは登記事項となります（不動産登記法78条3号）。
- “賃借権の設定の登記をする場合において、敷金があるときであっても、その旨は登記事項とならない。”[誤り]。賃借権の設定登記において敷金があるとき、その旨は登記事項となります（不動産登記法81条4号）。
- “事業用定期借地権として借地借家法第23条第1項の定めのある賃借権の設定の登記をする場合、その定めも登記事項となる。”正しい。賃借権の登記において、一般定期借地権、事業用定期借地権等、定期建物賃貸借および高齢者住まい法による終身建物賃貸借等（いずれも期間の定めがあり更新がありません）の定めがあるとき、その定めは登記事項となります（不動産登記法81条8号）。
したがって誤っている記述は[3]です。
寺尾が知ったこと～第6話～
ブログをご覧頂きありがとうございます。
今日は、お客様とのお話で遺産分割協議書という言葉がでてきましたが、わかりませんでしたので調べてまとめました🔍️
まず、遺産分割協議書とは遺産分割協議で合意の内容をまとめたものです。
※遺産分割協議は、相続人全員の参加が必要です。話し合いにて遺産分割の方法、割合を決めます。
遺産分割協議書の書式は決まってませんが、相続人全員の署名、押印(実印)が必要となります。
以上になります。これからもわからないことは調べてここに掲載しますのでよろしくお願いします。