宅建勉強12月1日(水)

住宅比較株式会社の吉田です。

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

1. Aが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Bに当該売却の媒介を依頼したときは、Bは宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならず、Aも宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。
2. Aが自ら売主として建物を売却する場合、当該売買契約に際し、買主から支払われる手付金の額が売買代金の5％未満であるときは、当該手付金の額の記載があれば、授受の時期については37条書面に記載しなくてもよい。
3. Aが売主を代理して建物を売却する場合、買主が宅地建物取引業者であるときは、37条書面を交付しなくてもよい。
4. Aが売主を代理して抵当権が設定されている建物を売却する場合、当該抵当権の内容について37条書面に記載しなければならない。

1. “Aが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Bに当該売却の媒介を依頼したときは、Bは宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならず、Aも宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。”正しい。自ら売主である宅地建物取引業者、売買の媒介をする宅地建物取引業者はともに37条書面を記名押印して交付する義務者となります（宅建業法37条1項本文）。
   したがって、AもBも宅地建物取引士をして37条書面に連名で記名押印させて、交付をしなければなりません。
2. “Aが自ら売主として建物を売却する場合、当該売買契約に際し、買主から支払われる手付金の額が売買代金の5％未満であるときは、当該手付金の額の記載があれば、授受の時期については37条書面に記載しなくてもよい。”誤り。代金や借賃以外に授受する金銭があるときは、①その額、②授受の目的、③授受の時期が37条書面の記載事項となります。金額だけの記載では足りません（宅建業法37条1項6号）。
3. “Aが売主を代理して建物を売却する場合、買主が宅地建物取引業者であるときは、37条書面を交付しなくてもよい。”誤り。37条書面については相手方が宅地建物取引業者であっても省略できることは何もありません。37条書面への記名押印および交付は、相手方が宅地建物取引業者であってもしなければなりません。
4. “Aが売主を代理して抵当権が設定されている建物を売却する場合、当該抵当権の内容について37条書面に記載しなければならない。”誤り。宅地建物について登記された権利の内容は、35条書面の記載事項ではありますが、37条書面の記載事項ではありません。

したがって正しいものは「一つ」です。

日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（1）

赤松良子（日本ユニセフ協会会長）

日本ユニセフ協会会長の赤松良子さんは女性の地位向上に力を注いだ元労働官僚です。男性と対等に活躍したいという思いを胸にキャリアをスタートさせるも、旧弊な組織の中で様々な壁に阻まれます。しかし持ち前のガッツと知恵で立ち向かい、1985年の男女雇用機会均等法制定という大きな仕事を成し遂げました。女性活躍の地平を切り開いたたちへの熱いエールが詰まっています。

男女雇用機会均等法ができた日のことは忘れられない。1985年5月17日。労働省の担当局長だった私は衆院の傍聴席から、山口敏夫労相が拍手に応えて大臣席で頭を下げるのを見届けた。

法律ができるまで、長い攻防があった。仕事をやりとげた喜びやほっとした気持ちとともに、残念で悔しい思いもあった。理想として思い描いていた法律と大きくかけ離れたものになったことを、自分が一番よく分かっていたからであった。

結果を出すことはできてもそれが理想通りなのか、程遠いものなのか、できたできないだけでなくその先も見ていかなければならない。

長い列に加わる、優れた先人の方々がいて、築き上げていただいた道を歩けることに感謝し、自分もそうなれるように道を作りたいと思いました。

お客様に感謝し時間や相談いただけることに感謝し準備していこうと思います。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　中嶋悟　を読んで（30）

進化

失敗しない機械より速く　レーサーは矛盾起こす存在

今の乗用車は安全性能を含めてものすごく進化した。普通の人は性能の100分の1くらいを使って運転している感じと思う。その究極が何もしなくてもいい、AI（人工知能）による自動運転。いつか、AIと人間が走らせる車のどちらが速いか、競わせる日が来るのだろう。

自分が現役の頃からぼちぼちそういう気配はあった。タイヤと路面のミュー（摩擦係数）など、いろんなデータをコンピューターに入力し、理論上はこのタイムが出るはずと示される。

機械は失敗しないが人は故意に車にマイナスなことをして、プラスを大きくしてトータルで早くするということ。

マイナスを減らし、プラスを伸ばす、当たり前は当たり前にできる、これが基本であり、基本ができることが前提になって初めてマイナスとプラスができると思いました。

「見る人・する人・させる人」

自分はどの位置まで来れているのか、どの位置まで行きたいのかゴール・結果・結末から見た仕事をできる様にしようと思いました。

お客様に対しても、その場での関係を崩さないためにマイナスなことを告げずにいる状況を作ってしまうことがあります。問題やマイナスなことは先に伝える、結末からみて相手・周囲にとっての最適を考えてご提案できる様にしたいと思います。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強11月30日（火）

住宅比較株式会社の吉田です。

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではないCを買主とするマンションの売買契約を締結した場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面（以下この問において「告知書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 告知書面には、クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、Aは、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことを記載しなければならない。
2. 告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、Cが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。
3. 告知書面には、Cがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がAに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。
4. 告知書面には、A及びBの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

クーリング・オフについて告げる書面の記載事項は次のとおりです。

1. “告知書面には、クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、Aは、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことを記載しなければならない。”[正しい]。クーリング・オフによる申込みの撤回等があったとき、宅地建物取引業者はそれに伴う損害賠償や違約金を請求することはできません（宅建業法37条の2第1項施行規則16条の6第2号）。
2. “告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、Cが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。”誤り。クーリング・オフができなくなるのは、物件の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合です。本肢は2つの条件を「又は」でつないでいる点が誤りです（宅建業法37条の2第1項2号施行規則16条の6第3号）。
3. “告知書面には、Cがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がAに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。”誤り。クーリング・オフの意思表示は書面を発した時にその効力を生じます。本肢は「書面がAに到達した時点」としている点が誤りです（宅建業法37条の2第2項施行規則16条の6第5号）
4. “告知書面には、A及びBの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。”誤り。クーリング・オフの適用がある場合、売主は常に宅地建物取引業者となるので、売主Aの商号又は名称・住所・免許証番号が記載事項となりますが、取引を媒介する業者Bの情報は記載事項ではありません（施行規則16条の6第2号）

したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強11月29日(月)

住宅比較株式会社の吉田です。

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

1. 本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
2. 当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。
3. Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
4. 本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

“本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。”違反しない。専任媒介契約の有効期間は3カ月を超えることができませんが、一般媒介契約にはこの規制の適用がありません（宅建業法34条の2第3項）。したがって、有効期間を6カ月としても3カ月としても、仮に自動更新にしたとしても適法です。
なお、国土交通省の標準専任媒介契約約款では、一般媒介契約の有効期間を、当事者で協議の上3ヶ月以内としているので、本肢もそれを意識して3カ月にしているのでしょう。
“当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。”違反しない。業務処理状況の報告は、専任媒介契約を締結したときのみの義務です（宅建業法34条の2第9項）。一般媒介契約ではそもそも報告義務自体がないので、14日に1回以上の頻度で行っても何ら問題はありません。
“Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。”違反しない。指定流通機構（レインズ）への登録義務があるのは専任媒介契約を締結したときのみであり、一般媒介契約では義務付けられていません（宅建業法34条の2第5項）。また、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡すのも専任媒介契約を締結したときのみの義務です（宅建業法34条の2第6項）。そもそも一般媒介契約ではどちらも義務付けられていませんから、登録を証する書面の交付が遅れたとしても法に違反することはありません。
“本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。”違反しない。宅建業法では売買・交換の媒介契約について規制していますが、貸借の媒介契約については特段の規制がありません。したがって、有効期間を定めない契約も可能です。したがって違反しないものは「四つ」です。

日経新聞　私の履歴書　中嶋悟　を読んで（29）

未来

レースを技術の実験場に　デジタル化・環境保護に寄与を

日本レースプロモーション（JRP）という1995年に設立された会社がある。現在はフォーミュラカーレースの最高峰、全日本スーパーフォーミュラ（SF）を運営。僕は2004年7月から同社の会長を務めている。

73年の全日本F2000のスタートから、日本のフォーミュラカーレースは50年の節目を来年迎える。そこで次の50年の活動方針を伝える記者会見を10月25日、レーサーの小林可夢偉君、山本尚貴君、エンジンを供給してくれるトヨタの佐藤恒治執行役員らと一緒に行った。

競争がないと物は良くならない、競うことで開ける未来がある。

新しい技術・思考を取り入れ発展していく、既存のやり方だけしていくのでは周囲に時代に置いていかれてしまうと感じました、今のまま行っていては成長しない、いかに周りに勝つかを考えようと思いました。

お客様に選ばれるために何ができるか、周りの方より何か提案できることはないかを考えていこうと思います。

住宅比較　浦和　竹内智哉

宅建勉強11月28日（日）

住宅比較株式会社の吉田です。

宅地建物取引業法の規定に基づく営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者が、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託した場合、当該供託所から国土交通大臣にその旨が通知されるため、当該宅地建物取引業者は国土交通大臣にその旨を届け出る必要はない。
2. 宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有するが、取引をした者が宅地建物取引業者に該当する場合は、その権利を有しない。
3. 営業保証金は、金銭による供託のほか、有価証券をもって供託することができるが、金銭と有価証券とを併用して供託することはできない。
4. 有価証券を営業保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。

国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者が、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託した場合、当該供託所から国土交通大臣にその旨が通知されるため、当該宅地建物取引業者は国土交通大臣にその旨を届け出る必要はない。”誤り。営業保証金を供託した宅地建物取引業者は、供託書の写しを添附して、免許権者に供託をした旨の届出をしなければなりません（宅建業法25条4項）。本肢は「届け出る必要はない」としているため誤りです。
“宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有するが、取引をした者が宅地建物取引業者に該当する場合は、その権利を有しない。”[正しい]。営業保証金から債権の弁済を受けることができるのは、宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）です。したがって、宅地建物取引業者は営業保証金の還付権者になることができません（宅建業法27条1項）。
“営業保証金は、金銭による供託のほか、有価証券をもって供託することができるが、金銭と有価証券とを併用して供託することはできない。”誤り。営業保証金の供託は、①金銭のみ、②金銭と有価証券とを併用、③有価証券のみのいずれの方法でも行うことができます（宅建業法25条3項）。
“有価証券を営業保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。”誤り。有価証券を営業保証金又は弁済業務保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債は額面金額の100%、地方債は額面金額の90%の価額です（施行令15条1項）。本肢は、国債90%、地方債80%としているので誤りです。

したがって正しい記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　中嶋悟　を読んで（28）

2人の子供

別々の道歩んだ兄と弟　最善の努力する人生願う

2人の息子はそろってレーサーになった。長男の一貴は1985年、次男の大祐は89年のともに1月生まれ。あくまでも環境のなせる業で、強制や誘導をした覚えはない。子供に僕が説教じみたことを言ったのは、自分が苦労しただけに「とにかく英語だけはちゃんとやっておけよ」くらいのものだ。

レースくらい緊張感があって楽しいものはないと思っているから、息子たちがやると言い出しても「どうぞ」という感じで止めなかった。

親の背中を見て育つ、誰かの背を見て自身の道を決めていく、自分で決めて進んでいく。

少なからず誰しもが周囲へ影響を与えていると思いました。それが良い影響なのかよくない影響なのか、受け取る側にもよるが、良い影響を与えられる行動をしていこうと思います。

お客様にとってもちろんマイナスな影響を与えてしまってはどうしようもない、たくさんいる営業の中で少しでも抜き出た良い影響を与えらるかが、お客様の判断に大きく関わってくると思います。

自分のできる他の方にない良い影響をあげるものを提案していこうと思います。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強11月27日（土）

住宅比較株式会社の吉田です。

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. 宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
2. 建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
3. 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。
4. 賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。

宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。”正しい。宅地建物取引業者が業務に関して宅地建物の広告をするときは、著しく事実に相異する表示をし、または実際の物よりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させる表示をしてはいけません。本規定の適用を受ける表示項目は、①所在、②規模、③形質、④現在または将来の利用の制限、⑤現在又は将来の環境、⑥現在又は将来の交通その他の利便、⑦代金・借賃等の対価の額その支払方法、⑧代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが含まれます（宅建業法32条）。
“建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。”誤り。代理や媒介において報酬とは別に広告料金を依頼主に請求できるのは、依頼主の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られます。よって、依頼者からの依頼がなければ、その広告料金相当額を受領することはできません（報酬告示第9）。“複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。”誤り。取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければなりません。片方の広告しか見ない人もいるので当然ですよね。取引態様の明示に関しては例外はないと覚えておきましょう（宅建業法34条1項）。
“賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。”正しい。建築確認を受けた後でなければ、当該工事に係る建物に関する広告をしてはいけません。たとえ建築確認申請中である旨を表示したとしてもダメです（宅建業法33条）。なお、貸借に限り必要な許可や処分前でも契約をすることができます。

したがって正しいものは「二つ」です。