スタッフブログ
宅建勉強12月22日（水）
住宅比較の吉田です。
問24
不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 令和3年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。
- 一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。
- 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。
- 共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。
解説
- “令和3年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。”誤り。不動産取得税の税率は本則4％ですが、土地と住宅は3％に軽減する特例措置が継続されています。4％で計算するのは住宅用以外の建物だけで、本肢の「住宅用以外の土地」は3％なので誤りです。
- “一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。”誤り。不動産取得税には免税点が設定されていますが、面積の多寡は関係なく、課税標準が10万円未満の土地について課税しないことになっています。面積が小さくても高額な土地も考えられるので面積を基準とした免税点は設定されていません（地方税法第73条の15の2第1項）。
- “不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。”誤り。家屋の改築により家屋の価値が増加した場合は、家屋の取得とみなされます（地方税法73条の2第3項）。この場合の不動産取得税の課税標準は、改築により増加した価格となります（地方税法73条の13第2項）。
- “共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。”[正しい]。共有物である不動産を分割して各共有者が取得する場合、分割前の共有持分を超えない範囲の取得については、不動産取得税は課されません（地方税法73条の7第2号の3）。例えば、A・Bの共有持分が各2分の1である土地を分筆して各人が半分ずつ取得する場合などです。
したがって正しい記述は[4]です。
住宅比較株式会社
吉田真樹
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（21）
前進
中曽根首相のゴーサイン 新内閣発足で省内の空気一変
1983年秋までは、審議会の議論はスローペースで淡々と続けられていた。表舞台では対立する議論はさけ、男女平等法制化準備室が提出する資料を検討するかたちで土台づくりをした。
日本経営者団体連盟が法制化自体には反対せず、話し合いの土俵にのるという態度に転じたので、10月中旬から具体的な議論ができるようになった。
物事を進めるのはカンガルーのようにぴょんぴょん食べるものではない。牛のようにのろのろとしか進めないのだ。
簡単にできるように簡単に進められることはなかなかありません、周囲の協力や工夫やスキルアップ、五倍速で動くことでゴールに近づけると思いました。
お客様への提案、サポートもいかに準備して工夫してお客様の真意へこたえられているかを大切にしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（20）
男女平等法制
審議開始へ鬼の根回し 警戒する経営側 足運び説得
1982年9月、私は米国から帰国した。待っていたのは、労働省婦人少年局長のポスト。職場での男女平等法を実現するという大きな仕事である。労働省に入って約30年、いよいよ最終ラウンドだ。法制化は大変なものになるだろう。だからこそやりがいがある。
大変さは想像以上だった。労働省内からして足並みがそろわないのだ。
足並みが揃わない、想像以上の大変さ、鬼の根回し
何かを成す際に周囲の協力は必要不可欠、ですが様々な考えの方がいてなかなかまとまらない大変さを知りました。
周囲への根回しをし準備をする、物事を決める際には、その時のプレゼンや内容も大事ではあるが事前の準備や根回しが必要と思いました。
お客様も判断をしていただく際には、事前に情報を把握いただいて比較していただいて、判断をいただく事前に準備ができている状況を作っていただける様にします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月21日（火）
問23
印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 「建物の電気工事に係る請負代金は1,100万円（うち消費税額及び地方消費税額100万円）とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1,100万円である。
- 「Aの所有する土地（価額5,000万円）とBの所有する土地（価額4,000万円）とを交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は4,000万円である。
- 国を売主、株式会社Cを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を2通作成し、国とC社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、C社が保存する契約書には印紙税は課されない。
- 「契約期間は10年間、賃料は月額10万円、権利金の額は100万円とする」旨が記載された土地の賃貸借契約書は、記載金額1,300万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。
解説
- “「建物の電気工事に係る請負代金は1,100万円（うち消費税額及び地方消費税額100万円）とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1,100万円である。”誤り。次の3つの文書について消費税額が明らかである場合、契約書の記載金額に消費税額を含めないとされています。
- 不動産の譲渡等に関する契約書（第1号文書）
- 請負に関する契約書（第2号文書）
- 金銭又は有価証券の受取書（第17号文書）
- “「Aの所有する土地（価額5,000万円）とBの所有する土地（価額4,000万円）とを交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は4,000万円である。”誤り。交換契約書に交換対象物の双方の価額が記載されているときは、いずれか高い方の金額が印紙税の課税標準となります（印紙税基本通達23条(1)ロ）。本肢では「5,000万円＞4,000万円」ですので、契約書の記載金額は5,000万円となります。
- “国を売主、株式会社Cを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を2通作成し、国とC社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、C社が保存する契約書には印紙税は課されない。”[正しい]。国や地方公共団体等が作成したもので、かつ、国や地方公共団体等以外が保存するものは非課税となります（印紙税法5条2号印紙税法4条5項）。よって、国とC社が共同で作成した2通のうち、C社が保存する契約書は印紙税の課税対象外となります。
- “「契約期間は10年間、賃料は月額10万円、権利金の額は100万円とする」旨が記載された土地の賃貸借契約書は、記載金額1,300万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。”誤り。地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書の記載金額は、賃料を除き、権利金等の後日返還が予定されていないものの金額となります。よって、記載金額は権利金の額である100万円となります（印紙税法基本通達23条(2)）。
したがって正しい記述は[3]です。
住宅比較株式会社
吉田真樹
宅建勉強12月20日（火）
住宅比較の吉田です。
問22
国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてDと売買に係る予約契約を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。
- Eが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。
- Gが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。
- Iが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。
解説
下表は事後届出が不要となる主な場合をまとめたものです。
- “Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてDと売買に係る予約契約を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。”[正しい]。
【Bについて】
市街化区域内の場合には2,000㎡未満であれば事後届出が不要となります。Bが取得した土地は1,500㎡ですので届出不要です。
【Dについて】
市街化調整区域内の場合には5,000㎡未満であれば事後届出が不要となります。Dが取得した土地は6,000㎡ですので届出が必要です。予約契約でも効力発生日ではなく、契約日から起算して2週間以内が届出の期限となります。 - “Eが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。”誤り。事後届出の期限は、契約締結日から起算して2週間です（国土利用計画法23条1項）。よって、Fは所有権移転登記を完了した日からではなく、売買契約日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要があります。
- “Gが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。”誤り。贈与による取得には対価性がないので、面積にかかわらず事後届出は不要です。似た論点として相続も事後届出なので覚えておきしょう。
- “Iが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。”誤り。交換は事後届出の対象取引です。市街化調整区域では5,000㎡未満、都市計画区域外では10,000㎡の場合に届出不要ですが、本肢の土地は両方とも10,000㎡ですので、I及びJともに事後届出を行う必要があります。
したがって正しい記述は[1]です。
住宅比較株式会社
吉田 真樹
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（19）
女子差別撤廃
日本も批准目指し署名 女性団体が声 滑り込みの決定
「女子差別撤廃条約」が国連総会で採択された興奮の最中にあって、私は「でも日本は批准できるのだろうか？」と思わずにはいられなかった。日本で問題になったときの人々の反応が、とても心配だったからである。
日本が批准するには、3つ乗り越えるべき壁があった。1つは国籍法の改正だ。父親が日本人なら日本国籍を取得できるが、母親が日本人でも日本国籍は取得できなかった。これは法務省の管轄である。
きまり・ルールができても、それを受け入れるか、守られる様に広めることが大変であることを知りました。ルールを提案した方の考え思想、それを伝えられた方の考え思想があり、お互いにどうあるべきかを考え、道を修正していく。そこには大きな壁がある。
お客様のご要望についての思い、基準、将来像をしっかりと共有させて頂き、どういった考えをお持ちなのかをお聞かせ頂き、ご要望通り、もしくはご要望を変えていただく提案をしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月19日（日）
住宅比較の吉田です。
問21
農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。
- 市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。
- 相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
- 農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
解説
- “法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。”[正しい]。3条許可または5条許可が必要な農地の権利移動について、これらの許可を受けずに売買契約を締結した場合、所有権移転の効力は生じません（農地法3条6項）。
- “市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。”誤り。市街化区域内の農地を農地以外に転用する場合は、農業委員会への届出で足ります。この届出は転用の前にあらかじめ行う必要があります（農地法4条1項8号）。本肢は「農地転用した後に」としているので誤りです。
- “相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。”誤り。相続や遺産分割により農地を取得することとなった場合には、3条許可は不要です（農地法3条1項12号）。ただし、取得後に遅滞なくその旨を農業委員会に届け出なければなりません（農地法3条の3）。この届出は実務上、被相続人の死亡を知った時からおおむね10ヶ月以内にすることとされています。
- “農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。”誤り。農地法における権利移動に該当するのは、所有権の移転のほか、地上権、永小作権、質権、使用貸借、賃借権等の使用収益権の設定がある場合です。使用収益権が抵当権設定者に残る抵当権の設定は、権利移動に該当しないので3条許可は不要です（農地法3条1項）。
したがって正しい記述は[1]です。
住宅比較株式会社
吉田真樹
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（18）
国連公使
女子差別撤廃条約を担当 念願の海外勤務 英語には苦労
1979年夏、私は国連代表部の公使としてニューヨークに着任した。「海外で仕事をしてみたい」という念願が、ちょうど50歳でかなった。
事前に打診があったさい、断る理由はさらさらなかった。夫と私が単身赴任したことは過去に何度もある。ニューヨークは便利なところで、適当な住居を見つければ、家族が時折訪れることは可能だろう。息子が米国の生活を経験してみるのもよいのではないかと話し合った。
スタートはさんざんであった。
念願叶い、海外勤務ができた赤松氏、ですが生活の居住空間、言語、環境と大変苦労されたことが書かれておりました。誰しもが望んだことを行えるとなっても、苦労し勉強し助けを得て活動ができると思いました。
常に環境に対してもがいていらっしゃった赤松氏でさえさらに成長が必要な状況だったと書かれておりました。私も日々もがき、やると決めたことに関して準備、成長していきます。
お客様に対して、念願を叶えていただける様に成長します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ12月18日（土）
【質権と留置権】
質権とは？
お金を貸す時に人質として物を預かる権利
差し出すものの価値
10万円のバッグの価値の時、10万円貸す（担保価値を見ている）
「お金を貸すけど、返すまでこのバッグ預かる。返さなければバッグを売る。」＝約定担保物権
物上代位あり
担保に入れているものにかけられている保険金から支払いを受けられる。
留置権とは？
お金を払うまで物を返さなくて良い権利＝法定担保物権
修理した車。お金を払ったら車を返す。
★留置権の発生要件
１：そのものから発生している債権である。
２：物を占有している
３：弁済期になっている
４：物の占有が不法行為で始まっていない
物が生み出した利益を受け取れる＝果実
かかったお金を請求するスキル