宅建勉強6月8日(水)

問12

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和4年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。
2. 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。
3. 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。
4. BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。

解説

1. “本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。”誤り。期間の定めがある建物賃貸借が、更新拒絶の通知をしなかったために法定更新される場合、従前と同一条件で期間の定めがない契約をしたものとみなされます（借地借家法26条1項）。
2. “本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。”[正しい]。期間の定めがない建物賃貸借では、双方がいつでも解約を申し入れることができます。賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要で申入れから6カ月を経過することによって、賃借人からの解約申入れには正当事由が不要で申入れから3カ月を経過することによって終了します（借地借家法27条1項、民法617条1項2号）。
3. “建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。”誤り。原貸借契約が賃借人（転貸人）の債務不履行によって終了する場合には、その終了を転借人に対抗できます。つまり、6カ月を待つことなく建物の明渡しを請求できます（民法613条3項）。
4. “BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。”誤り。造作買取請求権（借地借家法33条1項）は、借地借家法37条で定める強行規定には含まれないため、普通建物賃貸借および定期建物賃貸借のどちらでも造作買取請求権不行使の特約を有効に定めることが可能です（借地借家法37条）。
   したがって正しい記述は[2]です。