宅建勉強2月19日（土）

問45

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。

1. Aが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
2. Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
3. Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
4. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。

解説

1. “Aが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。”誤り。供託金の額は、自ら売主となる売買契約に基づく新築住宅の販売実績によって決まりますが、販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることができます（履行確保法11条3項履行確保法施行令5条）。本肢は「100㎡以下」としている点が誤りです。
2. “Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。”誤り。新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売された場合でも、住宅販売瑕疵担保責任保険契約を解除することはできません（履行確保法2条7項5号）。
   なお、転売があっても、保険契約に基づく請求権は依然として新築住宅の買主の下にあり、転売の買受人に当然に承継されるわけではありません。もし転売後に補償対象となる損害が発生したときには、転売の買受人は、転売主に請求をするか、転売主の請求権に債権者代位して損害を填補することになります。
3. “Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。”誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約で填補される損害は、住宅品質確保法で定める住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵により生じたものに限られます（履行確保法2条7項2号イ）。住宅の給水設備又はガス設備は、住宅品質確保法が定める「住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」には含まれません（住宅品質確保法施行令5条）。よって、それらの部分の瑕疵によって生じた損害については、保険金の支払いを受けることはできません。
4. “住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。”[正しい]。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、売主である宅地建物取引業者と保険会社の間で締結する契約であり、買主ではなく、当該宅地建物取引業者が保険料を支払うものでなければなりません（履行確保法2条7項1号）。
   したがって正しい記述は[4]です。