宅建勉強2月17日(木)

問36

宅地建物取引業者の守秘義務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、依頼者本人の承諾があった場合でも、秘密を他に漏らしてはならない。
2. 宅地建物取引業者が、宅地建物取引業を営まなくなった後は、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしても、法に違反しない。
3. 宅地建物取引業者は、裁判の証人として、その取り扱った宅地建物取引に関して証言を求められた場合、秘密に係る事項を証言することができる。
4. 宅地建物取引業者は、調査の結果判明した法第35条第1項各号に掲げる事項であっても、売主が秘密にすることを希望した場合は、買主に対して説明しなくてもよい。

解説

宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合を除き、業務上知り得た秘密についての守秘義務が課されています（宅建業法45条）。

宅建業法45条
宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。

この「正当な理由」に該当するか否かは個別の事例ごとに判断されることになりますが、”宅建業法解釈運用の考え方”においては「正当な理由」に該当するものとして、以下の4つの例が挙げられています。

1. 法律上秘密事項を告げる義務がある場合
2. 取引の相手方に真実を告げなければならない場合
3. 依頼者本人の承諾があった場合
4. 他の法令に基づく事務のための資料として提供する場合

1. “宅地建物取引業者は、依頼者本人の承諾があった場合でも、秘密を他に漏らしてはならない。”誤り。依頼者本人の承諾があった場合は、依頼者の利益を故意に損なうことがないので守秘義務の対象外とされています。
2. “宅地建物取引業者が、宅地建物取引業を営まなくなった後は、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしても、法に違反しない。”誤り。業務上知り得た秘密についての守秘義務は、宅地建物取引業者を営んでいるときだけでなく、宅地建物取引業を営まなくなった後も継続します（宅建業法45条）。よって、秘密事項を他に漏らせば法に違反します。
3. “宅地建物取引業者は、裁判の証人として、その取り扱った宅地建物取引に関して証言を求められた場合、秘密に係る事項を証言することができる。”[正しい]。裁判の証人として証言を求められたとき、税務署等の職員から質問検査権の規定に基づき質問を受けたとき等は「正当な理由」があるときに該当します。よって、秘密に係る事項を裁判で証言することができます。
4. “宅地建物取引業者は、調査の結果判明した法第35条第1項各号に掲げる事項であっても、売主が秘密にすることを希望した場合は、買主に対して説明しなくてもよい。”誤り。宅地建物取引業者が、その相手方に対し、重要事項説明や契約書面の内容について故意に真実を告げず、または不実のことを告げる行為は禁止されています（宅建業法47条1号）。よって、売主の希望にかかわらず買主に真実を告げなければなりません。この場合、法律上の規定により秘密事項を告げる義務があるため、「正当な理由」があるとして守秘義務違反に問われることはありません。
   したがって正しい記述は[3]です。