宅建勉強1月18日(火)

問12

AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。

1. AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
2. 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
3. AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
4. Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。

解説

1. “AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。”誤り。有効な定期建物賃貸借契約とするためには、公正証書による等書面によって契約するだけでは足りず、賃貸人から賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります（借地借家法38条1項借地借家法38条2項）。なお、この書面は契約書とは別個の書面でなければなりません（最判平24.9.13）。
2. “甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。”誤り。本肢のように、居住の用に供する建物である場合に定期建物賃貸借契約を締結できないといった規定はありません。居住用建物でも更新がない旨を定めることができます。
3. “AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。”誤り。期間の定めのある建物賃貸借では、賃貸人から賃借人に対して、期間満了の1年前から半年前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。本肢は「3月前まで」としているので誤りです。
4. “Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。”[正しい]。建物の転貸借が期間満了や解約申入れにより終了する場合、通知なくして転借人に終了を対抗することはできません（借地借家法34条1項）。逆に捉えると債務不履行による契約解除の場合は、通知なくして転借人に対抗できるということです。
   したがって正しい記述は[4]です。