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【比較】マンション選びプロはどこを見てる？
こんにちは。住宅比較の森田です。
在宅勤務の普及で住まいを見直す人が増えています。特に都市部では、中古マンションの人気が高まっています。
不動産のプロがマンション選びの時に見ているポイントは、中古と新築で違います。今回は2021年5月15日の日本経済新聞より、中古マンションの点検項目のランキングを紹介しつつ、新築の場合と比較していきます。
＼プロはここを見てる！／
第1位：修繕歴・積立金
入居後に払う管理費・修繕積立金。販売図面などで目にする人は多いと思いますが、見落としがちなのはマンション管理組合の会計収支です。赤字運営の場合、入居後すぐに値上げ、ということもあるそうです。積立金等については、周辺の同規模、同築年数のマンションと比較しておきましょう。値上げといっても修繕計画のしっかりした必要費であれば、長い目で見れば資産価値がプラスになるでしょう。反対に、築20年以上なのに積立金が安い場合は今後修繕する際に資金が不足する可能性があります。管理組合に必要な資料の提示を求めて、過去の修繕履歴と今後の計画をチェックし、自分が入居して積立金を払う価値がある物件なのか見定めましょう。
第2位：駅との距離
新築マンションの注目度ランキングでは1位だった駅との距離。コロナや在宅勤務の影響で駅から遠い住宅への関心も高まっている様子ですが、長い目で見ると中古の場合特に駅に近い立地が有利です。地図上の直線距離ではなく実際の駅までの道のりを考えることも重要です。中古の場合、将来もし手放すときの売却評価では築年数が古いことは不利に働くだけに、駅からの立地は新築以上に重要といえます。新築検討で手放す予定がなくとも、仮に老後に車移動しなくなったときの利便性を考えるとやはり駅近を選ぶポイントに入れておきたいです。
第3位：環境や雰囲気
新築でも中古でも環境や雰囲気は重要なポイントですよね。新築の場合はマンション内の状況をしっかり把握することは難しいですが、周辺の環境をチェックし、自分が好きになれる街なのかは考慮しましょう。中古の場合は近隣世帯の雰囲気も把握したいところです。両隣だけでなく上下階の部屋も可能な限り確認しましょう。玄関やポストだけでもヒントになります。マンション全体で見て、どんな年代・家族構成の世帯が多いのか事前にチェックしましょう。また、新築の場合も中古の場合も、昼と夜の街の様子をみておくことも大切です。昼は閑静なのに夜は人が増えて賑やかになる、なんてこともしばしばです。
また、新築も中古も資金計画があとに続いています。特に新築の場合、現在はバブル期水準まで価格が上がっているエリアもあります。なんとか手の届いたマンション、資金計画はきちんとしていますか？1位に戻りますが管理費、積立金まで考えていますか？きちんとした資金計画を練らないと、せっかくキレイなマンションに入居してもローン返済に追われ、趣味などに費やせるお金も無い、苦しい生活になってしまう可能性もあります。当社では営業担当が住宅ローンアドバイザーとしてもお客様の人生を見据えた資金計画を一緒に考えます。
これだけ注意してマンション購入を検討しても、いざ入居したら不具合があった、ということもあります。未完成の状態で購入する新築マンションの場合は特に、一般の方が欠陥をすべて把握することはかなり難しいでしょう。中古の場合も、管理組合が協力的とは限らないため、購入前に多くの情報を集めることが難しい場合もあります
新築の場合は、自分の部屋だけでなく共用部も含めて1～2年後まで不具合を保証するアフターサービスを徹底的に活用し、入念にチェックすることが対策の一つです。中古の場合もこうしたアフターサービスによる修理や修繕履歴を確認することで、引渡し後の不具合の有無をある程度確認出来ます。ちなみにマンションの注意点をご紹介してきましたが、戸建ての注意点は修繕費です。マンションのように積立する制度は基本ないため、自ら貯蓄していく習慣を付けていかないと、いざというときに資金不足に見舞われる可能性があります。
いかがでしたでしょうか。都市部マンションは前年比で大きく価格が上昇しています。人生最大ともいえる買い物だからこそ、高かろう良かろう、または不景気だから郊外の安い物件に安易に飛びつく、のではなく、客観的に自分の人生プランと照らし合わせて慎重に購入を検討したいものです。