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【土地】定期借地でマイホームという選択肢
こんにちは。住宅比較の森田です。マイホームご検討の方、なんだかんだ一番悩むのは土地の値段だったりしませんか？地価は下がっているといえど、この不況のなか土地を購入するのは大変ですよね。そこでご提案したいのが定期借地。地主の方も、土地を売ってしまうのではなく借地にすることで双方にメリットがあります。地主さんは長期間安定した収益を得られ、マイホームが欲しい人は土地から買うよりコストを下げて購入することができるのです。そして一方で、注意しなければならないこともあります。今回は、借地について、普通借地や定期借地など借地契約の種類やそれぞれの特徴に触れながら、押さえておくべきメリット・デメリットなどをご紹介します。
□地主さんへの提案：定期借地
土地活用にはいろいろな方法がありますが、その中の1つに借地という方法があります。
土地活用というとアパート経営など、土地の上にアパートを建てて運営することを想像される方もいらっしゃるでしょう。アパート経営では、土地の上にオーナーがアパートを建てるための費用を負担しなければなりませんが、借地であれば土地を貸すだけなので、そうした初期費用は不要です。土地活用の多くは高額な初期費用が必要になることを考えると、初期費用不要で活用できるということは大きなメリットでしょう。
一方で、得られる収益は低くなってしまうことに注意しなければなりません。
借地には普通借地と定期借地があります。住宅比較がおすすめするのはこのうち定期借地です。
普通借地とは、その名の通り一般的な借地契約のことです。
借地契約は、土地を借りた人が土地の上に建物を建てることが多く、契約が長期に及ぶことが多いです。また、借地契約中に理由もなく地主側から契約解除できないなど、借地人の権利が強く設定されています。こうしたこともあり、一度土地を貸すと長期間返ってこないことが多いです。そのため、気軽に借地できなくなってしまいました。
そうした中で生まれた制度が定期借地です。
定期借地とは、あらかじめ定めた期間だけ土地を貸すという制度のことです。そのため、将来的に土地を利用したいと考えている方は、普通借地ではなく定期借地を選ぶことができ、状況に応じて借地契約を結びやすくなりました。なお、定期借地にも事業用定期借地や一般定期借地、建物譲渡特約付借地などいくつかの種類があります。
以下、それぞれについて見ていきましょう。
□事業用定期借地権
事業用定期借地とは、事業の用途のみに限定した定期借地のことです。契約期間は10年以上50年未満で、契約期間満了時に土地を更地に戻して返還しなければなりません。また、契約時には公正証書を作成して契約する必要があります。事業用定期借地権は事業目的に絞られており、居住用の建物を建てることができません。このため、大きな道路に面していたり、商業地域にあったりする土地をお持ちの方におすすめです。
なお、事業用定期借地のメリットとしては、事業用に絞られるため、地代を高く設定しやすいことや、10年以上30年未満を選んだり、30年以上50年未満でも特約を設けたりすることで、契約期間修了時には更地の土地が返ってくるといったことが挙げられるでしょう。そのほか、残借地期間に応じて相続税の評価減を受けることが可能です。
一方、デメリットとしては、土地の上に居住用建物が建っている場合には、最大で固定資産税が6分の1になる特例の適用を受けられますが、事業用建物の場合には、特例の適用を受けられないということがあります。
□一般定期借地権
一般定期借地権は50年以上の契約期間で借地契約を結ぶ必要があるものであり、居住用建物を建てることも可能です。また、契約の更新や延長、建物買取請求権はなく、契約終了時には土地を更地に戻したうえで返還されます。
一般定期借地権のメリットとしては、居住用建物を建てた場合には、固定資産税が最大6分の1になる特例の適用を受けられることが挙げられるでしょう。また、相続税についても他人に貸しているため、残借地期間に応じて相続税の減額を受けることが可能です。
一方、デメリットとしては、最短で50年と契約期間が長いことが挙げられます。
□建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権は契約期間満了時に土地の上に建つ建物を売却するという特約の付いた借地権のことで、契約期間は30年以上となっています。また、建物の用途に制限はなく、居住用建物でも建てることが可能です。
地主さんは、契約期間中は地代を得ることができ、買い取り後は、アパートやマンションなど、建てられた建物から賃貸収入を得られるというメリットがあります。ただし、契約時点で30年後の経営状況を想像することはデメリットだといえるでしょう。借主としては、30年後に建物の建築費用の一部を回収できることから、借主側のメリットの方が大きい契約形態だといえます。