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【土地】保留地に家を建てるメリット・デメリット
こんにちは。住宅比較の森田です。
最近春日部市では、北春日部周辺の区画整理事業の計画が進んでいます。区画整理事業とは、土地の所有者や住民、行政、事業者などが協力してより住みやすい街並みをつくる事業のことで、新しいインフラや公共施設を設置するために、土地を出し合い、整備後に再配分するものです。
今回はそのように整備した結果
「余る土地」＝「保留地」
で、家を建てるメリットとデメリットをご紹介します。
保留地とは？
上記が土地区画整理事業のイメージです。整理前は道が曲がりくねっていたり、土地の大きさがまちまちで不揃いな街が、整理後では公園ができたり、道がまっすぐになったり。整形された土地でキレイな街並みになっていることがわかります。
Aさんの土地は、この図を見ると小さくなっていますが、整理後は街の価値が上がるので地価も上昇します。
整理後の左上に注目！ピンクの部分が保留地に当たります。出し合った土地を一部保留地として、今までになかった宅地を確保し、それを一般の人に売却することで、事業の運営費に充てられていきます。
保留地で家を建てるメリット
1. 区画整理された土地の為住みやすい！
現在は建築基準法上、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道接道していないと家を建てることは出来ませんが、道路法が制定される以前から建物が建っていた街には、車がすれ違えないほど狭い道に接していたり、高低差が激しかったりと危険なエリアも。
区画整理事業は住みよい街をコンセプトに進めますので、道が広く歩道も確保され、インフラも整った土地に家を建てることが出来ます。
2. 土地価格が相場より安い
保留地は、整理前は存在しなかった宅地のため事業の施工者か市町村が所有していることがほとんど。販売されるときの価格は、市場価格ではなく路線価をもとに決められることが多い為、市場の相場より安くなることが多いです。
3. 不動産業者の仲介手数料がかからない
所有者は事業施工者か市町村のため、売主から直接購入することになります。(ハウスメーカーが代理販売していることもあります)
保留地で家を建てるデメリット
1. 抽選、先着販売の場合購入出来ないことがある
2. 住宅ローンが使えない場合がある
前述したように、保留地はもともと存在しなかった土地。事業が完了するまでは、所有権を含む一切の登記が出来ません。その間は組合の台帳で管理されます。抵当権も登記できないため、銀行側はリスクを避けて原則住宅ローンを組むことが出来ません。
土地区画整理組合と金融機関が提携した保留地専用ローンを組める場合もあるので事前確認が必要です。
ローンが組めても通常の住宅ローンより税優遇や借入上限が低くなるなど、条件が悪くなる可能性が高くなります。
事業が終わるまではローンの借り換えも出来ないので、事業がいつ終わるのかも気をつけましょう。大規模な事業の場合、計画より大幅に延長されることも珍しくありません。
仮換地と保留地
仮換地も保留地も、土地区画整理事業地内の土地ではありますが、扱いが若干異なります。
仮換地とは「仮の換地」、つまり換地前の土地の面積を基準に交換されるため、換地した後の土地の評価とギャップが生じます。そのため仮換地を購入した場合は事業完了後に清算金を支払う必要がある事に注意が必要です。
この点保留地は新たに生まれた土地ですから評価のギャップは生じず、清算金を払う必要も有りません。