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【制度】生産緑地制度の2022年問題
こんにちは。住宅比較の森田です。
「生産緑地の2022年問題」
というワードをご存知でしょうか。今回はいま不動産業界で話題の問題についてご紹介いたします。
生産緑地って何？
都市でまちづくりをするときは、法律によって「市街化区域」と「市街化調整区域」にエリア分けされます。
「市街化区域」とはまちづくりをどんどん進めるエリアのことです。住宅街や商店街など人が集まっているところというイメージです。「市街化調整区域」はその逆、市街化を抑えたいエリアです。田んぼや畑が広がっているところというイメージです。
市街化区域に広大な農地があると、そこだけまちづくりが進みませんよね。高度経済成長期、ベビーブームの時代に住宅地不足が深刻になり、その政策として政府は市街化区域内にある農地に宅地並みの固定資産税と都市計画税を課すことにしました。農地が宅地並みの税金になった場合、その差は100倍以上。農地をやめて宅地として供給する農家さんが増えました。
しかし一方で、農地など緑地の働きによる都市災害の防止機能維持のため、都市部の農地などを守るべきだという声も出てきました。その結果制定されたのが1974年の「生産緑地法」です。これにより市街化区域内の農地が一般農地並みの課税に抑えられることになります。
1992年の生産緑地法改正
1992年の生産緑地法改正により、市街化区域内の農地は保全する「生産緑地」と宅地に転用される「宅地化農地」に明確に分けられるようになりました。
自治体による指定を受けた農地で30年間農業を続ける場合は引き続き農地課税で良い
ということです。500㎡以上という面積要件、建築制限などがあり、条件を満たして生産緑地に指定されると相続税の納税猶予が受けられるなどの税優遇がとられました。
30年が経過する2022年
そして1992年の生産緑地指定から30年が経過し、制限と優遇の期限が切れる＝生産緑地の指定解除が今年2022年です。2022年以降は税金は宅地並みになってしまうが農業を続ける義務がなくなり、自由に農地を宅地転用することができるということになります。本来農地を宅地に転用する手続きはかなり厳しいのですが、市街化区域内の農地は届出行為でオーケー。現在三大都市圏の政令指定都市と都内23区の市街化区域に、生産緑地は1万ha以上あり、このうち約8割が2022年が期限とされています。
生産緑地の内容として、30年経過もしくは持ち主の死亡などで営農不可能になった場合、所有者は自治体に買取りを申し出ができます。自治体が買い取らない場合は他の農家、買取希望者で生産緑地として買収する者がいない場合は、生産緑地の指定が解除されるのです。
一旦生産緑地の指定が解除されると、再指定を受けることはできません。
そして実際に自治体が買い取りをしたケースは非常にレア。広大な農地が宅地並みの税負担になることを考えると、農地の持ち主は土地売却をせざるを得なくなるでしょう。そこへハウスメーカーら業者が買主となり、土地不足で地価上昇している現市場にに大量の住宅用地がに出回り、不動産市況に悪影響を及ぼすのではと推測されているのが「生産緑地の2022年問題」です。
政府の対策
この問題に対して政府がとった対策は2017年の生産緑地法改正です。
このとき新たに創設された
特定生産緑地指定制度
により、これまでの税制優遇措置を10年間延長したのです。指定生産緑地が新たに「特定生産緑地」に指定されると、税優遇も宅地転用制限も延長されます。10年経過後に再度指定を受ければさらに10年間延長されます。
面積要件も500㎡から300㎡に引き下げ可能になり、相続などで生産緑地の一部が解除されたとき、残った部分の面積が指定要件を下回ってしまい両方解除になるというリスクも軽減されます。
またもう一つの政策として2018年に「都市農地貸借法」が成立。農地を他の農家や市民農園事業者に直接貸し付けることが可能になりました。
これにより2022年問題は回避されると見込まれています。
相続税などの優遇条件に注意
相続税猶予が免除されるのは、相続人が死亡したときのみ。指定が解除された、期間中に宅地に転用して売却する、などの場合は免除にならないうえ、相続時にさかのぼって相続税を納付する必要があります。
相続時の生産緑地の評価額は、
①その土地が生産緑地でないものとして評価した価格×買取り申し出可能までの期限に応じた控除割合
②その土地が生産緑地でないものとして評価した価格×5/100(相続時30年経過で買取り申し出可能な場合)
例えば通常の土地なら3,000万円として評価される生産緑地を指定後10年で相続した場合、①で計算、控除割合は15/100なので、450万円の土地を相続したとして相続税を計算できるのです。
しかしその後指定解除で売却する場合は、2,550万円分の相続税と猶予されていた10年分の利子税を合わせて納付する必要があります。この利子税は本則なら7.3%ですが現在特例で令和2年度以前は1.6%、令和3年度までは1.0%、令和4年度以降は0.9%と軽減されています。指定が解除されてもその土地の固定資産税は5年ごとに20％ずつ上がっていくため、いきなり負担が来るというわけではありません。
生産緑地は農地扱いですが市街化区域の土地。買い手は比較的すぐに見つかることでしょう。
弊社でも最近、生産緑地の持ち主様からのご依頼を受けております。お客様にとってどの選択が良いのかを一番に考え、ご提案していく所存でございます。是非お問い合わせください。